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Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: aktuelles BFH-Urteil zu Anschaffungskosten versus Erhaltungsaufwand

News   •   Nov 09, 2016 08:56 CET

Anschaffungsnahe Herstellungskosten

BFH äußert sich zur Definition der 15-Prozent-Grenze

Der BFH hat sich in drei Urteilen jeweils vom 14.06.2016 zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten geäußert. Die Urteile lassen sich wie folgt zusammenfassen:

  1. Zu den Aufwendungen i.S. von § 6 Abs. 1 Nr. 1a Satz 1 EStG gehören unabhängig von ihrer handelsrechtlichen Einordnung sämtliche Aufwendungen für bauliche Maßnahmen, die im Rahmen einer - im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes - vorgenommenen Instandsetzung und Modernisierung anfallen und nicht als
    1. Erweiterung im Sinne des Handelsrechts oder
    2. jährlich üblicherweise anfallende Erhaltungsaufwendungen
      anzusetzen sind.
  2. Instandsetzung und Modernisierung sind Maßnahmen, durch die
    1. Mängel oder Schäden an vorhandenen Einrichtungen eines bestehenden Gebäudes oder am Gebäude selbst beseitigt werden oder
    2. das Gebäude durch Erneuerung in einen zeitgemäßen Zustand versetzt wird.

Hierzu zählen auch Kosten für

  1. die Herstellung der Betriebsbereitschaft (IX R 15/15),
  2. Schönheitsreparaturen (IX R 22/15) und
  3. wesentliche Verbesserungen durch Standardanhebung (IX R 25/14).
  1. Von einer Renovierung und Modernisierung im Zusammenhang mit der Anschaffung des Gebäudes kann im Regelfall ausgegangen werden, soweit bauliche Maßnahmen innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden. Aufwendungen, die mit den Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nicht im Zusammenhang stehen, können als sofort abzugsfähige Werbungskosten zu berücksichtigen sein, wie beispielsweise regelmäßige Wartungsarbeiten, Beseitigung von Rohrverstopfungen oder Ablesekosten (IX R 22/15).
  2. Werden Aufwendungen für Material und Fertigungsleistungen von dritter Seite erstattet, sind die Aufwendungen grundsätzlich nur in Höhe des Saldobetrags zwischen dem vom Steuerpflichtigen getragenen Aufwand und dem von dritter Seite erstatteten Aufwand in die Ermittlung der anschaffungsnahen Herstellungskosten einzubeziehen (IX R 25/14).
  3. Unklar ist derzeit noch, ob auch Aufwendungen zur Beseitigung nachträglich eingetretener Schäden zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten zählen. Das FG Düsseldorf hatte mit Urteil vom 21.01.2016 den sofortigen Aufwand für den Fall anerkannt, dass eine Wohnung (nachweisbar) in mangelfreiem Zustand erworben wird und durch den Mieter später mutwillig beschädigt wird. Die Revision beim BFH ist unter dem Aktenzeichen IX R 6/16 anhängig.

Tipp: Die Umqualifizierung von Aufwendungen in anschaffungsnahe Herstellungskosten ist oft Streitthema im Rahmen von Betriebsprüfungen.

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