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Vermietung von Immobilien: Schönheitsreparaturen nach Immobilienkauf sind aktivierungspflichtig

News   •   Nov 29, 2016 08:40 CET

Die aktuell günstigen Immobilienkredite locken zum Kauf. Neben dem eigentlichen Kaufpreis für die Immobilie sind dabei auch Anschaffungsnebenkosten, wie Notarkosten, Grunderwerbsteuer und Maklercourtage zu zahlen. Doch je größer das vermeintliche Schnäppchen beim Kauf ist, umso umfangreicher sind in der Regel die noch zu erledigenden Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen, die es zu erbringen gilt, bevor das Gebäude im geplanten Sinne genutzt werden kann. Soll die Immobilie betrieblich oder zur Vermietung und Verpachtung genutzt werden, stellt sich in diesen Fällen immer wieder die Frage, ob die Instandhaltungs- und Modernisierungskosten sofort als Betriebsausgaben oder Werbungskosten abziehbar sind.

Nach dem Einkommensteuergesetz ist die sofortige Abziehbarkeit stark eingeschränkt. Denn beträgt die Summe aller Instandhaltungs- und Modernisierungsaufwendungen mehr als 15 Prozent der Anschaffungskosten des Gebäudes und sind sie innerhalb der ersten drei Jahre nach Erwerb der Immobilie entstanden, so sind die Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten zu aktivieren. Damit können sie nur über die Gebäudeabschreibung steuerlich geltend gemacht werden. Ausgenommen von dieser Regelung sind nur Aufwendungen, die jährlich üblicherweise entstehen.

In drei aktuellen Urteilen hatte der Bundesfinanzhof darüber zu entscheiden, welche Aufwendungen zu anschaffungsnahen Herstellungskosten führen. Die Grundstückseigentümer vertraten den Standpunkt, dass bei den getätigten Aufwendungen zwischen reinen Schönheitsreparaturen und Sanierungsaufwendungen unterschieden werden muss. Dieser Auffassung schlossen sich die Richter nicht an. Nach Meinung des BFH umfasst der Begriff der Instandsetzungs- und Modernisierung auch sogenannte Schönheitsreparaturen, wie z.B. die malermäßige Instandsetzung, d.h. das Tapezieren und das Streichen von Wänden, Böden, Heizkörpern, Innen- und Außentüren). Bereits 2009 entschieden die Richter, dass Schönheitsreparaturen, die im Zusammenhang mit Modernisierungs- und Instandhaltungsaufwendungen stehen, nicht getrennt voneinander beurteilt werden können. Malermäßige Instandsetzung wird in der Regel - so wie viele andere Schönheitsreparaturen - nicht jährlich vorgenommen. Aus diesem Grund sind sie auch in die Ermittlung der anschaffungsnahen Herstellungskosten einzubeziehen.

Hinweis:

Im Ergebnis der bisherigen Rechtsprechung und der aktuellen Urteile sind in die Ermittlung der anschaffungsnahen Herstellungskosten nunmehr immer die gesamten Aufwendungen für bauliche Maßnahmen einzubeziehen. Übersteigt innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Gebäudekauf die Nettosumme aller baulichen Maßnahmen die 15-Prozent-Grenze, so unterliegen die Ausgaben der Afa-Regelung und sind nicht als sofort abzugsfähige Kosten im Unternehmen oder bei der Vermietung und Verpachtung abzugsfähig.

Werden im Jahr des Immobilienerwerbs und in den beiden folgenden Jahren sofort abzugsfähige Erhaltungsaufwendungen steuerlich geltend gemacht, erfolgt die Einkommensteuerveranlagung unter dem Vorbehalt der Nachprüfung. Damit können beim Überschreiten der 15-Prozent-Grenze die Einkommensteuerbescheide der Vorjahre geändert und die bereits als sofort abzugsfähig anerkannten Erhaltungsaufwendungen in anschaffungsnahe Herstellungskosten umqualifiziert werden.

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