Michael Sielmon | Mediengestaltung

Mietpreisbremse – heilt diese den Wohnungsmarkt?

Pressemitteilung   •   Feb 13, 2014 14:06 CET

Stefan M. schrieb sich im letzten Semester an der Hochschule in einer deutschen Großstadt ein. Er wollte mit seiner Partnerin zusammenziehen, die im Stadtteil nebenan als Assistentin der Geschäftsführung in einem mittelständischen Unternehmen arbeitet. Stefan wohnt vorübergehend in ihrer, für zwei Personen viel zu kleinen, 1 ½ Zimmer Wohnung bis die beiden eine geräumigere Wohnung unweit der Bildungseinrichtungen gefunden haben. Sie suchen nun schon fast ein Jahr nach einer günstigen Unterkunft, wurden jedoch leider nicht fündig. Kompakte Wohneinheiten sind praktisch, sehr begehrt und daher nicht billig. Und große Wohnungen in der Stadt sind für Menschen mit durchschnittlichem Einkommen absolut unbezahlbar.

Die Wohnungsbesitzer profitieren vom hohen Bedarf. In den letzten Jahren wurden viele kleinere und mittelgroße Wohnungen saniert, um für den hohen Bedarf mit dem entsprechenden Angebot nachzukommen. Umbau kostet Geld, was selbstverständlich irgendwann wieder zurückfließen muss. Also werden diese auf die Mieten umgelegt und führen zu steigenden Mieten.

Grundsätzlich ist daran nichts auszusetzen. Schließlich werden bei einem Wohnungs-Angebot durch Sanierungsmaßnahmen die Wohnqualität und der -komfort verbessert. Das kostet natürlich auch mehr. Was nützt aber ein attraktiveres Angebot, wenn es so teuer wird, dass es sich viele nicht leisten können?

Dazu kommt, dass man steigenden Energiepreisen durch Sanierungen im energetischen Bereich, entgegnen muss. Die Nebenkosten steigen sonst immer stärker und sorgen somit ebenfalls dafür, dass der Wohnraum unbezahlbar wird. Nur dass der Vermieter nichts davon hat, wenn die Nebenkosten steigen. Im Gegenteil, sein vermieteter Wohnraum wird immer teurer, ohne dass er davon profitiert. Die Modernisierung, sprich Umrüstung auf kostengünstigere Heizsysteme, Dämmung etc. sorgen dafür, dass Energie effizient verbraucht und keine bzw. weniger Energie verschwendet wird. Solche Maßnahmen und Investitionen sind notwendig und zu begrüßen. Doch muss der Vermieter auf den Kosten für die Sanierung sitzenbleiben? Warum sollten Wohnungsbesitzer dann so einen hohen Aufwand betreiben?

Zwei Fronten entstehen. Auf der einen Seite gibt es die berechtigten Ansprüche der Wohnungsbesitzer, die mit erheblichen Investitionen Wohnraum qualitativ aufwerten. Selbstverständlich sind die Eigentümer darauf bedacht, dass ihre Investitionen sich für sie rentieren. Auf der anderen Seite fehlen die Einkommen, um solchen Wohnraum bezahlen zu können. Je mehr Wohnungen saniert werden, desto größer wird das Dilemma. Wohnen wird immer mehr zum Luxus. Und welche Alternative hat man? Eigentum wäre eine Option. Nur welche Bank gibt einen Kredit an jemanden, der sich kaum die Miete für eine Wohnung leisten kann?

Die Politik möchte den Markt entspannen. Justizminister Heiko Maas arbeitet daran, ein Gesetz zur Regulierung des Immobilienmarktes vorzulegen. Wichtigste Inhalte sollen eine Mietpreisbremse und eine neue Regelung zur Maklerprovision sein. Es bleibt also abzuwarten, ob und in welcher Form es hier eine Regulierung geben wird. Neue Wege wird es hier wahrscheinlich nicht geben. Der Markt ist in Ballungszentren so angespannt, dass man versuchen wird, die zugespitzte Situation ein wenig zu entschärfen, ohne eine der beiden Seiten, also Mieter und Wohnungsbesitzer, zu stark in ihren Rechten zu beschneiden. Schließlich funktioniert ein Wohnungsmarkt nicht ohne motivierte Eigentümer, für die es interessant sein muss, Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Innovative Wohnideen werden benötigt und hier gibt es hochinteressante Konstrukte.

Fündig wird man zum Beispiel bei den Genossenschaften. Unter den 2.200 in unserem Land ansässigen Wohnbaugenossenschaften tut sich eine Genossenschaft durch ein besonders soziales Konzept hervor. Bereits seit mehr als 10 Jahren wird dieses menschennahe Wohnkonzept erfolgreich am Markt gelebt und hat bereits vielen Menschen ein ganz neues Wohnen ermöglicht. Genossenschaften sind bekanntlich ein alter Hut, denn das Prinzip der Genossenschaft reicht bereits mehr als 100 Jahre in die Vergangenheit.

Dieses originelle Konzept hat einen ganz einfachen Kern. Die Genossenschaft unterstützt ihre Mitglieder dadurch, dass preiswerter Wohnraum in maßgeschneiderter Form und Größe produziert wird. Das bedeutet, man bekommt sein Wunschhaus oder seine -wohnung durch die Genossenschaft gebaut und zahlt dann eine vorher fest vereinbarte Miete, die für die kommenden 25 Jahre nicht steigen wird. Innerhalb der 25 Jahre darf der Genosse ein Optionsrecht wahrnehmen und die Immobilie kaufen. Zu diesem Zweck wird vor der Realisierung ein Genossenschaftssparvertrag in einer dem Objekt entsprechenden Ansparsumme angespart. Daraus resultiert eine um ein Mehrfaches höhere Investitionssumme. Der Mieter ist daran sehr interessiert, das Objekt in einem einwandfreien Zustand zu halten. Schließlich ist es ja quasi seins.

Übrigens kauft der Mieter das Heim dann nicht zu den dann gültigen Immobilienpreisen sondern er kauft seine vier Wände zum Herstellungspreis von vor bis zu 25 Jahren! Im besten Fall haben sich die Immobilienpreise positiv entwickelt und die Immobilie ist zum Zeitpunkt des Kaufes erheblich mehr wert als der Preis, der bezahlt wird.

Was dann geschieht, ist dem neuen Eigentümer überlassen. Selbstverständlich kann er in seinem Heim wohnen bleiben, es ist ja schließlich sein Eigentum. Jedoch kann er die Immobilie schon während der Mietphase  zu den marktüblichen Preisen veräußern und sich mit dem Verkaufserlös dort ansiedeln, wo er möchte.

Und was passiert, wenn die Immobilie nicht im Wert gestiegen ist? In diesem sehr unwahrscheinlichen Szenario kann der Mieter sein Mietverhältnis für weitere 10 Jahre weiterführen oder er kann über sein angespartes Genossenschaftsguthaben verfügen und ausziehen. Unter dem Strich hat er so gewohnt wie kaum ein anderer Mieter, zu einer für 2 ½ Jahrzehnte festgeschriebenen Miete!

Klingt das zu fantastisch? Ist es aber nicht. Dieses Konzept ist innerhalb der letzten zwölf Jahre bereits für viele Menschen Realität geworden, die Genossen bei der GENO eG aus Ludwigsburg sind (www.geno.ag). Sie leben in ihrem Wunsch-Haus und haben ein notariell festgelegtes Optionsrecht, dieses Wunsch-Haus innerhalb von 25 Jahren zum Herstellungspreis zu kaufen, und das ganz ohne Bankberatung und Baukredit. Damit ist diese Art zu wohnen die sicherste Art überhaupt, denn man hat für immer ausgesorgt und weiß genau, wieviel wann zu bezahlen sein wird.


Foto: Bernd Liebl Fotodesign

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