Tilstandsrapport

Hvad er en tilstandsrapport?

Når et hus skal sælges, kan sælger vælge, at der bliver udarbejdet en tilstandsrapport, der er en skriftlig vurdering af boligens tilstand. Tilstandsrapporten er ikke lovpligtig, men den kan i de fleste hushandler både komme sælger og køber til gavn. 

En tilstandsrapport kan udarbejdes for alle typer ejerboliger - dvs. enfamiliehuse, sommerhuse, ejerlejligheder, ideelle anparter og landbrugsejendomme uden landbrugspligt.

Tilstandsrapporten er en del af Huseftersynsordningen, der er indført i forlængelse af loven om forbrugersikkerhed ved køb og salg af fast ejendom. Den tænkt som en sikkerhed for, at du som køber får en idé om, hvad det er, du køber.

Som sælger er tilstandsrapporten nødvendig, hvis du vil gardere dig mod at komme til at hæfte for fejl og mangler - tilstandsrapporten er nemlig nødvendig, hvis du ønsker at tegne en ejerskifteforsikring. I den forbindelse skal nævnes, at en el-installationsrapport også er obligatorisk.



Det er en beskikket bygningssagkyndig, der skal gennemgå huset og skrive tilstandsrapporten. Den bygningssagkyndige skriver tilstandsrapporten på et særligt skema, der er godkendt af Erhvervs- og Byggestyrelsen.



I rapporten skal den bygningssagkyndige både notere egentlige skader og tegn på skader. Skader betyder i denne sammenhæng:

• Brud, fx flækkede tagsten.
• Lækager, fx utætte fuger på badeværelset.
• Deformeringer, fx hvis trækonstruktionen i taget er vredet skæv.
• Svækkelser, fx råd i trækonstruktioner i taget.
• Revner, fx sætningsrevner i husets murstensfacade.
• Ødelæggelser, fx et hærget gulv.

Den bygningssagkyndige skal også notere, hvis der mangler bygningsdele, der kan give anledning til skader, fx hvis der mangler en fransk altan foran en altandør på 1. sal.

Karakterskalaen i en tilstandsrapport

Den bygningssagkyndige giver de forskellige skader i huset karakterer efter, hvor alvorlige de er:

• KO = Kosmetiske skader
• K1 = Mindre alvorlig skade
• K2 = Alvorlig skade
• K3 = Kritisk skade

Du skal have særligt fokus på K2- og K3-skader. Det er dog ikke sådan, at du kan se stort på K1-skader og blot skal være bekymret for K2’er og K3’er. Det kan nemlig være, at K1-skaden er langt dyrere at udbedre end K2- eller K3-skaden.

En K1-skade kan eksempelvis være mindre revner og buler i tapetet i samtlige rum, som er kedelige at se på, og som nedsætter glæden ved at bo i huset. Hvis du vil udbedre denne skade, kan regningen nemt løbe op i 100.000 kr. inkl. moms for maler og materialer (2011 priser). En K2-skade kan være en udvasket fuge i en mur, som kan ordnes for 1.500 kr. af en murer. Og en K3-skade kan være en tagsten, som er rutsjet ned i tagrenden, hvorved der er risiko for vandskade på loftet. Tagstenen kan du måske selv lægge på plads for 0 kr.

Du skal med andre ord ikke hæfte dig så meget ved antallet af K2'er og K3'er, men i stedet se nærmere på, hvilke skader det rent faktisk drejer sig om.

Tjek de særlige bemærkninger

Den bygningssagkyndige kan også give bemærkninger til de enkelte bygningsdele:

• IB = Ingen bemærkninger
• UN = Bør undersøges nærmere

Hvis der er en UN i tilstandsrapporten, bør du som køber være ekstra på vagt. For en ejerskifteforsikring dækker typisk ikke for en fejl eller skade på huset, hvis denne skulle have været undersøgt nærmere før huskøbet. Hvis huset fx har en krybekælder, som den bygningssagkyndige ikke har kunnet få adgang til, bør du som køber altid kræve, at punktet undersøges nærmere af sælger.

Ofte gives en UN nemlig, når der er mistanke om sætningsskader eller skader i skjulte konstruktioner, altså potentielt alvorlige fejl, hvor du som køber kan komme til at stå med et stort og meget dyrt problem.

Det er i det hele taget sælgers ansvar, at den bygningssagkyndige kan få adgang til alle tilgængelige dele af huset. Skure, loftrum, krybekældre og lign. må ikke være aflåst. Hvis den bygningssagkyndige ikke kan komme ind i et rum, skal han eller hun notere, at rummet er utilgængeligt. Tjek derfor tilstandsrapporten for denne type bemærkninger.

VVS installationer

Bagerst i tilstandsrapporten er der en liste med spørgsmål og svar fra sælger. Fra 1. maj 2012 vil denne liste være udbygget med spørgsmål til sælgeren om vvs-installationer. Såfremt sælger kender til funktionssvigt på vand og varme installationer, skal det noteres her.

Det kunne eksempelvis være, at gulvvarme ikke virker i en del af badeværelset eller en radiator, hvor termostaten er defekt. Så er det sælgers pligt at oplyse det, og forholdet vil blive noteret i tilstandsrapporten.

Restlevetid for taget

Tagets restlevetid bliver i forbindelse med tilstandsrapporten ikke vurderet ved hjælp af en teknisk gennemgang. Derimod bliver restlevetiden vurderet ud fra dets alder og type sammenholdt med et skema for forventet levetid for den pågældende tagtype. Foto: Claus Bjørn

Siden 1. maj 2012, har restlevetiden på taget, som noget nyt, skullet fremgå af tilstandsrapporten. I den forbindelse er der egentligt ikke tale om en konkret byggeteknisk vurdering, som den bygningssagkyndige foretager under gennemgangen af boligen. Derimod anslås restlevetiden ud fra et skema, hvor man ud fra tagtypen og tagets alder giver et skøn. Restlevetiden deles ind i intervallerne 0-5 år, 5-10 år og over 10 år.

Eksempel: Et parcelhus opført i 1972 med et originale eternitbølgepladetag bliver gennemgået. Skemaet oplyser, at levetiden for bølgepladeeternittage er 80 år. Ved salg i 2012 vil restlevetiden på tagbelægningen være 40 år og vil i tilstandsrapporten blive angivet som restlevetid på over 10 år.

Restlevetiderne gælder for tagbelægningen og evt. undertag. Den gælder ikke spær m.v. - dvs. den bagvedliggende konstruktion.

Hustypebeskrivelse

Siden 1. maj 2012 har tilstandsrapporter også indeholdt en såkaldt hustypebeskrivelse. Hustypebeskrivelsen er en generel beskrivelse af, hvordan huse af "samme slags" konstruktionsmæssigt typisk kan være opført, og hvad man som husejer skal være ekstra opmærksom på.

Hustypebeskrivelsen vælges ud fra en liste af forskellige hustyper, hvor typen/typerne vælges ud fra, hvad boligen ligner mest. Har dit hus gennemgået markante ombygninger, vil du kunne opleve, at dit hus vil få flere forskellige typebeskrivelser på sig – i sjældne tilfælde slet ikke nogen.

Hustypebeskrivelserne er uafhængige af tilstandsrapporten og ment som et supplement.

Der findes 31 forskellige generelle hustypebeskrivelser, der hver især beskriver de generelle karakteristika for de forskellige hustyper. De karakteristika kaldes OBS punkter og er en liste over de ting, du fx bør være særlig opmærksom på i forhold til vedligeholdelse af netop den hustype, du står overfor. OBS punkterne er ikke angivet i selve tilstandsrapporten, men er yderst relevante, da de giver dig mere information om den type hus, du står og skal købe.  

På boligejer.dk kan du læse mere om de forskellige typebeskrivelser, og hvilke forhold du bør være opmærksom på i forhold til den enkelte hustype.

Hvad omfatter tilstandsrapporten ikke?

Tilstandsrapporten og den bygningssagkyndiges gennemgang omfatter kun de synlige og umiddelbart tilgængelige dele af ejendommen. Gennemgangen omfatter derfor fx ikke:

• Skjulte bygningsdele, fx etageadskillelse og vægge, som det kræver indgreb i bygningen at undersøge.
• Kontrol af, om bygningsdele er lovlige. Ulovlige forhold vil kun blive noteret, hvis de er åbenlyse.
• Ejendommens udseende og arkitektur, herunder planløsning, indretning, placering på grunden, slid og æstetik.
• Generelle forhold, der gælder den pågældende hustype - disse er i stedet omtalt i typebeskrivelsen, der er vedlagt tilstandsrapporten.
• Hårde hvidevarer.
• Udendørs svømmebassiner og tilhørende installationer.
• Markiser og baldakiner.
• Elinstallationer – disse gennemgås i elinstallationsrapporten.
• Boligens lovlighed medmindre der et tale om åbenlyse overtrædelser af byggeloven.
• Forhold, der er så ubetydelige, at de ikke nævneværdigt påvirker boligens brug eller værdi.

Bemærk, at sælger stadig er ansvarlig for standen af ovennævnte forhold. Sælger har også til hver en tid pligt til at informere køber, hvis sælger er - eller bliver bekendt med relevante forhold.

Tilstandsrapport

Hvad koster en tilstandsrapport?

Prisen for en tilstandsrapport afhænger af husets størrelse, og om det er opført før eller efter 1940. Ministeriet for By, Bolig og Landdistrikter regulerer hver år pr. 1. januar, hvor meget vederlaget maksimalt må være på pr. ejendom for gennemførelse af huseftersyn og udarbejdelse af tilstandsrapport.

Prisen ligger typisk mellem 6.000 og 11.000 kr. afhængig af boligens størrelse. Er huset over 299 kvadratmeter stort, kan det dog blive dyrere (2015).

Hvor længe gælder en tilstandsrapport?

En tilstandsrapport må maksimalt være 6 måneder gammel. Hvis tilstandsrapporten er mere end et halvt år gammel, inden huset bliver solgt, kan du som sælger forny den for et mindre beløb.

På boligejer.dk kan du finde en liste over de gældende maksimale vederlag, der er for huseftersyn og udarbejdelse af tilstandsrapport.

Hvis du vil klage over tilstandsrapporten, kan du læse mere om mulighederne for det på husanke.dk