Kauppakeskuksen sujuva käyttöönotto edellyttää mittavaa etukäteissuunnittelua

REDI on 20. syyskuuta 2018 Helsingin Kalasatamaan avautunut kauppakeskus, jonka omistavat SRV Oy, Ilmarinen, Osuuspankki ja LähiTapiola. Kauppakeskuksessa on 63 000 neliömetriä liiketilaa, neljä kerrosta pysäköintitilaa sekä kattotasanteella sijaitseva puistoalue. Vuokralaisia REDIssa on noin 180. Keskuksen rakennuttajana toimi SRV Oy. Sen huollosta ja ylläpidosta on valmistumisen jälkeen vastannut Are Oy.

– Aren valintaan kiinteistön tekniseksi ylläpitäjäksi oli hyvin yksinkertainen syy: heidän tarjouksensa oli kaikkein uskottavin. Päällimmäiseksi jäi olo, että Are pystyy ottamaan kauppakeskuksen tekniikan haltuun ja että yhteistyö saadaan toimivaksi, REDIn kiinteistöpäällikkö Jukka Parkatti kertoo.

Haltuunotto alkoi jo rakennusvaiheessa

Kiinteistön sujuva luovutus urakoitsijalta huoltoyhtiölle vaatii aina tiivistä yhteistyötä. REDI-projektissa huolelliset esivalmistelut nousivat kuitenkin korostuneeseen rooliin kauppakeskuksen suurten mittasuhteiden vuoksi.

– Aloimme Arella jo tammikuussa 2018 kartoittamaan kauppakeskukseen tulevaa tekniikkaa ja suunnitella tulevaa toimintaamme, vaikka varsinainen haltuunottoprosessi potkaistiin käyntiin vasta maaliskuussa, Aren palvelupäällikkö Olli-Pekka Kettunen taustoittaa.

Prosessin ansiosta Are ja SRV olivat avajaisiin mennessä muodostaneet selkeän suunnitelman kiinteistön tekniselle huollolle ja ylläpidolle. Valmiiden järjestelmien käytönopastukset pidettiin noin kuukausi ennen avajaisia, mikä jätti projektiin pelivaraa ja vapautti Aren tiimin tukemaan myös sisään muuttavia vuokralaisia.

– Tiesin, että haltuunottoprosessi tulee vaatimaan aikaa ja resursseja, jotta huoltohenkilöstö varmasti oppii talon ja sen tekniikan. Keskuksen avautuessa sopimuksen ja suunnitelman oli oltava selkeitä sekä paletin kokonaisuutena toimiva, ja siinä myös onnistuimme, Parkatti toteaa.

– Teknisen huollon sopimus ei kuitenkaan voi olla kiveen hakattu. REDIn tapauksessa ensimmäiset viikot toimittiin täydellä teholla, mutta tilanteen tasaantuessa huomasimme, että esimerkiksi henkilöstön läsnäoloajat eivät enää olleet parhaat mahdolliset. Tällaisia yksityiskohtia sopimuksessa pitää pystyä muuttamaan toiminnan edetessä ja tilanteen mukaan, Kettunen jatkaa.

Vastuullista yhteistyötä Aren luotsaamana

Aren henkilöstö on tiivis osa REDIn porukkaa.

Aren ohella kiinteistön haltuunottoon ja ylläpitoon liittyy monia muita toimijoita, kuten siivous-, vartiointi- ja ulkoalueiden hoidon palveluntuottajat. Kaikkien tahojen on toimittava saumattomasti yhteen kauppakeskuksen hyväksi.

– Palveluntuottajapalavereja pidetään säännöllisesti. Yhteisissä kokouksissa nostetaan esille hyviä käytäntöjä ja kehityskohteita. Työturvallisuus on korostuneessa roolissa, se edellä suunnitellaan kaikki ylläpidon toiminnot, Kettunen toteaa.

– REDIssä pyrimme pois tiukoista roolilaatikoista ja teemme sen sijaan kaikki yhdessä työtä kiinteistön hyväksi. Esimerkkiä asiakaspalvelualttiudelle tulee näyttää työnjohdosta asti. Työnjohtoon osallistuvilta vaaditaan järjestelmällisyyttä, pitkää pinnaa, hyvää ihmistuntemusta ja teknistä osaamista. Onkin ollut hienoa tehdä töitä Aren porukan kanssa ja nähdä kaikkia näitä piirteitä toiminnassa, Parkatti kiittelee.

REDIn talotekniikka on monitahoinen kokonaisuus, jossa huomioidaan myös ympärille rakentuvien kiinteistöjen ja infran asettamat vaatimukset. Helsingin kantakaupungin suurimman kauppakeskuksen läpi kulkevat Kalasatamankatu, metrorata ja Itäväylä. Kalasataman metroasema on myös suoraan yhteydessä keskukseen.

REDIstä löytyykin lukuisia ratkaisuja, joissa poikkeuksellinen toimintaympäristö otetaan huomioon.

– Esimerkiksi Itäväylän lasikatteista löytyy vesijäähdytysjärjestelmä, jonka käyttötarkoitus voi yllättää. Mikäli Itäväylän katetulla osuudella syttyisi laajamittainen tulipalo, sprinklereillä jäähdytetään laseja, jotta palomiehet pääsevät sammuttamaan palon, Parkatti selittää.

Ympäristöystävällinen kauppakeskus

SRV:llä on kattava vastuullisuusohjelma, jonka periaatteiden mukaisesti myös REDI on rakennettu. Kauppakeskuksella on kattava ympäristösuunnitelma, johon kuuluu myös energiaohjelma.

Kauppakeskuksen jäähdytys hoidetaan kaukojäähdytyksellä. Lämmityskäyttöön tarkoitettuja pattereita on vähän ja energian käyttöä optimoidaan pyrkimällä tehokkaasti hyödyntämään kiinteistön käytössä syntyvää lämpökuormaa ja rakennusautomatiikan mahdollisuuksia.

Kiinteistön ylläpitoa optimoidaan energiankäytön näkökulmasta.

– Esimerkiksi kauppojen kylmälaitteiden lauhdelämpö kerätään talteen ja ohjataan maan alle. Lämpöä hyödynnetään mm. tiettyjen kivetysten sulanapitoon talviaikaan, Kettunen selittää.

Energiatehokkuuden lisäksi REDissä panostetaan kierrätykseen.

– Jokaiselle vuokralaiselle on järjestetty kierrätyskoulutus ja tarpeen mukaan jälkiopastusta. Kierrätysaste on saatu kaupunkikeskuksessa korkeaksi heti avaamisesta lähtien, Kettunen kertoo.

Kierrätystä tapahtuu myös REDIn ravintoloissa.

– Biojäte ja ravintorasvat kerätään talteen ravintoloista ja toimitetaan Gasumin Riihimäen biopolttolaitokseen. Syntynyt kaasu toimitetaan takaisin keittiöiden käyttöön, Parkatti summaa.