CBRE AS

Det er ikke co-working, det er et eiendomsprodukt

Blogginnlegg   •   apr 05, 2019 12:56 CEST

Eiendomsbransjen har nå blitt kjent med elefanten i rommet, det såkalte coworking-konseptet. Spol tilbake et par år, og ingen hadde tro på dette, bortsett fra et par gründermiljøer. Nå er denne troen enda mer polarisert, der noen mener at dette er den nye måten å levere kontorarealer på, mens andre sier dette ikke er bærekraftig på grunn av coworking-operatørenes forretningsmodell, der de signerer lange leiekontrakter og videreformidler arealer i spotmarkedet.

Dersom du ikke er kjent med eiendomsbransjen og dette begrepet, er co-working eller flex space-operatører de selskapene som lar deg signere et medlemskap hos dem og gir deg tilgang til et sted å jobbe. Du signerer ingen leiekontrakt eller forhandler noe avtale, du bare" swiper" inn, signerer og setter deg ned. Litt på samme måte som et Spotify-medlemskap gir deg tilgang til sanger, gir disse medlemskapene tilgang til kvadratmeter.

Er dette egentlig så spesielt? Jeg vil si både ja og nei. Operatører som Wework har blitt den største enkeltleietakeren på Manhattan. De har blitt verdsatt som verdens nest største start-up og dukker opp på ethvert hjørne. Flere eiendomsinvestorer spør seg selv hvordan i all verden er det mulig at noen andre tjener en margin på deres egne kvadratmetere. Men dette er ikke så nytt. Operatører som Regus og IWG har gjort dette i flere tiår, og salgsargumentet om at disse leiene er fleksible er ikke nytt i det hele tatt (alltid har det vært mulig å kjøpe seg fleksibilitet dersom man betaler for det). Det er egentlig ikke flex space. Fleksibilitet er bare en av egenskapene til produktet.

Hva er så spesielt med dette? Det er ikke tvil om at næringseiendom i større grad har reagert på trender eller å forme trender. Det er på mange måter fordi dette er business-to-business, samtidig som de aller sterkeste trendene opererer i B2C-segmentet. Dette er, for å si det helt banalt, fordi det er flere individer i verden enn det er selskaper. Enhver person har sine preferanser, personlighet, levemåte og behov. Dersom du som leverandør av hva som helst (underholdning, mat, biler eller… plass) klarer å kapre noen av disse egenskapene, blir markedet plutselig betydelig større.

Tilbake til eiendom. Er det å forme produktet på måten beskrevet over egentlig en ny tenkemåte? Og ja, jeg mener eiendomsprodukt, for det er det dette i praksis er, produktifisering av eiendom. Nei, det er faktisk ikke noe nytt i det hele tatt. Bare stopp et sekund og tenk på et hotell du vet om. Har du valgt et? Tenk nå på hvem som eier bygget som hotellet er i? Er det hotelloperatøren selv, eller er det en lokal gårdeier, eller kanskje en kinesisk investorgruppe eller et oljefond? Som hotellgjest har du mest sannsynlig ikke peiling, og hvorfor skulle du? Det er jo ikke de som leverer produktet du kjøper. Du er kunden til operatøren. Det er operatøren som har satt sammen merkevaren, produktet og egenskapene av det du kjøper.

Er dette nytt? Det som er nytt er at begrepet "kontor" i større grad forflytter seg mot å bli et konsumentprodukt. På samme måte som hoteller selger rommene til ulike typer kunder, og ofte ulike typer konsepter til den samme kunden, vil kontortilbudet begynne å differensiere på linje med at leietakere og kunder er ulike. Du finner all-inclusive-hoteller, business-hoteller, boutique-hoteller og mer generiske hoteller. Denne bredden på produkt vil også synligjøres i kontortilbudet. Fordi karen som sitter med laptop på Starbucks ønsker et alternativ, eller advokaten som har et stopp i Berlin ønsker å sette seg ned et sted for å jobbe. Og det er her det begynner. Tilbydere av kontor vil sette opp medlemsskapsmodeller for å kapre sluttkunden. Du samler allerede poeng og lojalitetsgoder på fly, hoteller og bilutleie. Det Amazon Prime har gjort på retail, ved å bygge et økosystem som tilpasses og personaliseres for din brukeropplevelse, kan også gjøres for å skape det perfekte stedet å jobbe.

Dette er muligens nytt i kontorverden. Og vi er kun i startgrupen. Kontorproduktet vil spenne fra energiske startup-mekkaer med biljardbord og ølkraner, til medlemsbaserte fondsforvalterkontorer. Fra ingeniør- og forskningsnettverk til et tilbud for pendlere. Noen vil bygge brede «all-inclusive»-arbeidsplasser som del av et sosialt nettverk, mens andre vil tilby generiske og universelle kontorer. Noen ganger vil dette innholdet leveres av de samme som eier selve bygget, mens andre ganger vil separate enheter være dem som leverer brukeropplevelsen for sluttkunden. På samme måte som Marriot, Hilton og Nordic Choice har en bredde av hotellmerkevarer, vil du se en bredde av konsepter for stedet du jobber. Jeg tipper at i fremtiden vil jobbeskrivelsen ikke bare nevne hvor kontoret er, men også hvor du vil være medlem.