HELP Forsikring AS

​Oppsigelse av leieavtale for bolig – hvilke rettigheter har du

Blogginnlegg   •   aug 27, 2015 14:47 CEST

Vi har mottatt en henvendelse fra en fortvilet småbarnsfamilie som har mottatt oppsigelse fra utleier.

Bakgrunn for henvendelsen
Det oppsto søt musikk mellom mor og far for et par år siden. Noe tid etter ble de gravide og bestemte seg da for å flytte sammen. De ønsket å ordne dette slik at den vordende mor og hennes sønn på 5 år (fra et tidligere forhold) flyttet inn i leiligheten mannen hadde leid i 2-3 år. De spurte utleier og opplyste samtidig at de ville se seg om etter et nytt sted å bo etter at deres felles datter (nå 4 måneder gammel) hadde blitt ett år, og morens sønn hadde begynt på skolen. Utleier sa noe motvillig ja til at familien kunne flytte sammen i leiligheten. Husleien ble i denne sammenheng økt med 1 000 kroner.

Etter innflyttingen har forholdet mellom familien og utleier surnet. Familien har betalt leien punktlig, men det har oppstått uenigheter om blant annet rydding av utearealer og feilparkering.

15. august i år kom utleier på døren med en oppsigelse – småbarnsfamilien må ut innen 3 måneder fordi utleier sier han skal bruke leiligheten selv.

Vi henviser i dette innlegget til Husleieloven kapittel 7 og kapittel 9

Trenger man utleiers samtykke for å flytte sammen?
Denne saken reiser flere spørsmål:

  1. 1.Det første, og kanskje enkleste, er om de har krav på å få flytte sammen, eller om dette krever utleiers samtykke.

Husleieloven § 7-1 gir svaret: Mannen har rett til å ta inn blant annet sin samboer og hennes barn i sin husstand. At de ikke har vært samboere før, spiller ingen rolle så lenge samboerforholdet som etableres bygger på et reelt kjærlighetsforhold. Ettersom paret har et barn på vei, er det neppe tvilsomt i vår sak. De var dermed ikke avhengige av utleiers samtykke, men de var ryddige som spurte likevel, ettersom utleier gjerne vil ha et behov for å vite hvem som til enhver tid bor i boligen.

  1. 2.Det andre spørsmål saken reiser er om utleier kan kreve leieøkning fordi mor med barn flyttet inn. I vår sak er svaret nei. Loven åpner ikke for leieregulering med en slik begrunnelse.

Men det er ikke utenkelig at lovens regler for leieregulering kan komme til anvendelse likevel og uavhengig av det inntrådte. Slik leieregulering kan imidlertid skje først etter skriftlig varsel og i bestemte intervaller. Les mer om temaet i dette blogginnlegget.

Hva skal til for at utleier skal kunne si opp leieforholdet?

  1. 3.Sakens tredje og viktigste spørsmål er hva som skal til for at utleier skal kunne si opp et leieforhold til bolig:

For at utleiers oppsigelse skal være gyldig, må den være skriftlig og opplyse at:

  • •leieren kan protestere skriftlig til utleieren innen én måned etter at oppsigelsen er mottatt
  • •leieren taper retten til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven dersom leieren ikke protesterer innen forannevnte tidsfrist, jf. § 9-8 første ledd annet punktum.
  • •utleier deretter kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c.

Hvis disse formkravene ikke er oppfylt, er oppsigelsen ugyldig. Den har da ingen rettsvirkning for partene i leieforholdet og leietaker kan se helt bort fra den og fortsette leieforholdet som om ingenting har skjedd.

Begrunnelsen må ha saklig grunn
Er formkravene oppfylt er det også et krav at begrunnelsen bygger på en saklig grunn. Husleieloven angir eksempler på hva som er saklige grunner i § 9-5. Et eksempel på en saklig grunn er der oppsigelsen er begrunnet med at utleier skal benytte boligen selv. Småbarnsfamilien er sagt opp med en slik begrunnelse.

Begrunnelsen må være reell
Videre er det, selvsagt, et vilkår at det er en realitet i begrunnelsen. Dersom utleier ikke har tenkt å bo i boligen selv i umiddelbar fremtid, men kun velger en slik begrunnelse fordi den "ser fin ut på papiret", er ikke vilkåret oppfylt.

Om begrunnelsen er reell, er ofte vanskelig å fastslå for en leietaker som allerede har flyttet. Skulle man imidlertid finne ut at utleier har ført leietaker bak lyset og kun brukt begrunnelsen for å få inn ny leietaker, til høyere leiepris, vil man i det minste kunne ha et erstatningskrav mot utleier for de tap man har lidt som følge av flyttingen.

Hva blir så alternativene for vår småbarnsfamilie?

  • Dersom familien velger å forholde seg til oppsigelsen, skal de etter loven flytte ut innen 3 måneder etter utløp av den kalendermåned de mottok oppsigelsen, altså senest 30. november i år.
  • Familien kan imidlertid også sende skriftlig protest på oppsigelsen til utleier innen én måned etter at de mottok oppsigelsen. En slik protest må i så fall bygge på at man ikke mener utleier har saklig grunn til oppsigelsen, eventuelt at det vil virke urimelig å gjøre oppsigelsen gjeldende sett ut fra både leietaker og utleiers forhold.

Bakgrunnen for at en protest bør bygge på de nevnte temaene er at utleier som mottar en slik protest har tre måneder, fra og med utløpet av leierens protestfrist, til å anlegge søksmål. I et slikt søksmål er det nettopp disse temaene retten skal vurdere: Er oppsigelsen saklig og lovlig, og vil det virke urimelig å gjøre oppsigelsen gjeldende, se husleieloven § 9-8.

Dersom utleier ikke reiser slikt søksmål innen fristen, faller oppsigelsen bort og har da ikke rettsvirkning for leietaker som kan fortsette å bo i boligen. Å sende en grunnløs protest og dermed gamble på at utleier ikke anlegger søksmål, kan bli en kostbar affære. Riktignok vil familien kunne bli boende en stund til, men dersom de taper må de flytte så snart rettskraftig dom foreligger, i tillegg til at idømte saksomkostninger kan bli et ubehagelig tillegg til den månedlige leien.