Boligmarkedet går inn for myk landing i 2018

Krogsveen forventer et aktivt boligmarked i 2018 med høy omsetning og gjennomgående moderat prisvekst. Samlet forventes det at boligprisene i Norge vil stige med 2 prosent fra desember 2017 til desember 2018. Dette representerer en normalisering etter at prisene i 2016 steg med 13 prosent og i 2017 ser ut til å falle med om lag 2 prosent.

Sidevegs bevegelse
Vi forventer at de krappeste prisbølgene nå er tilbakelagt i de fleste større byer, og at utviklingen vil bli mer avdempet. Dette skyldes at forskjellene i prisnivå mellom de ulike områdene i landet har blitt mer forståelig og at de endrede utviklingstrekkene innenfor nybygg og befolkningsutvikling de senere år vil absorberes gjennom 2018 og 2019.

Rammebetingelsene for øvrig er stabile med gode utsikter:

• Fortsatt ekstremt lave renter. Imidlertid tror vi at rentene starter en økning i andre halvår, noe som vi har innbakt i prisutviklingen mot slutten av året.

• Kredittinnstrammingene virker. Vi tror myndighetene vil opprettholde reguleringene når man skal revidere disse ved halvårsskiftet. Vi må huske at de er innført for å begrense gjeldsveksten, ikke boligprisveksten. Husholdningenes gjeldsnivå er stigende og har aldri vært høyere (3. høyest i verden når man sammenligner gjeldsnivå med disponibel inntekt) og Kari og Ola er ukuelige optimister når det gjelder å velge flytende rente (ca 95 prosent). Noe oppmyking på særreglene i Oslo er ventet, men begrensningene på sekundærboliger med krav om egenkapital på 40% tror vi blir opprettholdt.

• Gode utsikter for næringslivet:
• Sterkere vekst internasjonalt, og spesielt i Europa, er viktig for Norge som en liten, åpen økonomi.
• Det er etablert en høyere og mer stabil oljepris. Dette er viktig for oljeindustrien, men også for den samlede aktiviteten i norsk næringsliv.
• Optimistiske forbrukere, både på egen økonomis vegne og for landet.
• Betydelig lavere igangsetting av nybyggprosjekter vil begrense tilflyten av nybygg mot slutten av året og inn i 2019.
• Noe vekst i befolkningen i det sentrale Østlandsområdet som absorberer nybygg-aktiviteten gjennom 2018 og 2019.

Geografiske forskjeller

Det vil fortsatt være noen forskjeller i prisutvikling i de ulike områdene, men hovedoverskriften er likevel at forskjellene i endringstakt vil utjevnes, og at vi får en sideveis bevegelse i prisene.

Oslo
Hovedstaden har vært gjennom store bråttsjøer med 12 måneders prisendring på +23,3 prosent i desember 2016, via +24,0 prosent i februar 2017, og nå i desember en nedgang på anslagsvis 6 prosent. Dette representerer historiske toppnoteringer som kun overgås av Stavanger i 2006/2007. Da har vi gått tilbake til statistikkens opprinnelse for 15 år siden! Selv om vi legger til grunn at prisene i Oslo vil stige moderat i begynnelsen av året, regner vi med at 12 måneders prisendring vil bunne ut på om lag -9 prosent i mars/april (en statistisk effekt). Dette vil i tilfelle bare være slått av utviklingen i forbindelse med finanskrisen ved årsskiftet 2008/09 hvor boligprisene i Oslo i en fire-måneders periode hadde en 12 måneders prisfall på mer enn 10 prosent.

Disse toppene og bunnene er klare symptomer på at noe kom helt ute av kurs i Oslo gjennom 2016. Utviklingen de siste månedene viser at en normalsituasjon er i ferd med å bli gjenopprettet. God omsetning, moderat oppdragsinngang og en normalt fallende tilbudsside inn mot årsskiftet bærer bud om at balansen i bruktmarkedet er i ferd med å gjenopprettes selv om det fortsatt er mye til salgs. Vi tror på prisstigning i første kvartal, selv om den vil bli noe mer avmålt enn ved et normalår. Ved slutten av 2018 antar vi at prisveksten er kommet opp i om lag 4 prosent på tross av noe svakere utvikling mot slutten av året som følge av den forannevnte pengepolitiske tilstrammingen.

Bergen, Stavanger og Trondheim
Vi forventer at storbyene på Vestlandet og i Trøndelag gjennomgår noe av de samme prosessene som Oslo har vært inne i siden april, spesielt har nybyggaktivitet og befolkningsutvikling vært viktige drivere for prisnedgangen. Alle tre storbyene vil gjennom 2018 ha absorbert mye av disse kreftene, og vi tror at de positive makroøkonomiske driverne vil stabilisere utviklingen og gi en sidelengs prisbevegelse.

Bergen ligger først i løypa, og har en betydelig tilbudsside som forsterkes av høy aktivitet innenfor nybygg og en kraftig reduksjon i befolkningsveksten. Samlet sett regner vi med at 12 måneders veksten vil ende på -2 prosent i desember 2018, etter at den har falt fra om lag -5 prosent i desember 2017 til om lag -8 på forsommeren. Som figuren viser er prisutviklingen gjennom året moderat fallende.

Trondheim ligner mye på Bergen, både med hensyn til nybygg og tilbudsside. Her er imidlertid nærings- og arbeidsliv mer preget av offentlig virksomhet og lite påvirket av oljeindustrien. Befolkningsveksten har vært mer stabil, og vi legger til grunn at tilbudsoverhenget fra nybygg blir absorbert med gode makroøkonomiske motkrefter. Samlet sett antar vi at 12 måneders veksten vil bunne ut på -4 prosent i mai/juni og lande på +1% i desember 2018. Vi antar at desembertallene for 2017 vil vise en prisendring på -2 prosent fra desember 2016.

Stavanger har nå et prisnivå på linje med desember 2011, markedet har altså i all hovedsak beveget seg sidelengs i en 6 års periode. Toppen ble nådd våren 2013, også det lenge før oljeprisfallet. Deretter har prisene sklidd nedover med 12 prosent. Boligmarkedet i oljehovedstaden ble i praksis bygd i hjel som følge av en fantastisk oppgangsperiode fra 2003 og hvor bruktprisene 3-doblet seg på 10 år! Utbyggere og boligkjøpere ble overoptimistiske, noe som har preget markedet de senere år. Vi tror at 2018 vil bli et nytt år med begrensede prisutslag, og at året ender på en prisendring på -1 prosent fra desember 2017 til desember 2018. Underveis vil det bli små utslag.

Landet for øvrig
Vi forventer at aktiviteten på det sentrale østlandsområdet vil bli god, og at boligprisene i hovedsak vil bevege seg sidelengs. Sterkest forventer vi at prisene vil utvikle seg i Drammen med 5 prosent, Østfold med 4 prosent, Vestfold med 3 prosent og Asker og Bærum med 3 prosent. I Follo forventer vi en oppgang på 2 prosent og på Romerike med 1 prosent (Nedre Romerike) og 0 prosent (Øvre Romerike). I Telemark, Hedmark og Oppland forventer vi også et sidelengs marked med prisutvikling på 0-2 prosent.

På Sørlandet og i Nord-Norge er det stabile rammebetingelser og begrensede prisendringer forventes. Imidlertid har både Tromsø og Bodø hatt høy nybyggaktivitet i kjølvannet av sterk boligprisutvikling. Vi kan derfor ikke se bort fra noe svakere utvikling her enn i området for øvrig, selv om befolkningsutviklingen virker mer robust enn det som er tilfelle, for eksempel enkelte områder på Vestlandet.