Advokatfirmaet Føyen Torkildsen

Reguleringsplanens betydning for fordelingen av infrastrukturkostnader

Nyhet   •   feb 08, 2016 10:21 CET

Denne artikkelen ble publisert på artiktektnytt.no 08.02.2016

Dersom arealplanleggere og byggherrer hadde vært klar over hvor viktig plan- og bygningslovens regler for refusjon kan være for et byggeprosjekt, hadde arealplanene sett annerledes ut enn de gjør i dag.

Reguleringsplanene har avgjørende betydning for hvordan kostnadene til infrastruktur fordeles i et byggeområde. Det er viktig å være klar over dette når man utarbeider planene, for å sikre realisering av planen og en rettferdig fordeling av kostnader.

Som enhver plan, er en god arealplan en plan som lar seg gjennomføre på en mest mulig måte. Arealplanlegging handler derfor om mer enn å bestemme hvor tett det kan bygges, hvor høyt det kan bygges og hvilken infrastruktur som må på plass før det kan bygges. Arealplanlegging handler også om å legge til rette for at planen lar seg gjennomføre på en god måte.

Det er ikke til å unngå at et byggeprosjekt må være økonomisk forsvarlig for at prosjektet skal bli realisert. Det gjelder enten utbyggeren er offentlig eller privat. Det er mange elementer i en plan som har betydning for økonomien i det enkelte byggeprosjekt og planleggingen kan ikke alltid ta hensyn til disse. En god arealplan bør imidlertid alltid utformes slik at verdiene ved å realisere planen står i forhold til kostnadene.

Et av de mest kostnadsdrivende elementene i et utbyggingsområde er å opparbeide infrastruktur, og da særlig vei. For å kunne forstå hvordan arealplanen får betydning for hvem som skal bekoste infrastruktur i planområdet, må man forstå sammenhengen mellom rekkefølgekrav i reguleringsplaner, opparbeidelsesplikten etter loven og reglene om refusjon.

Rekkefølgekrav må i praksis oppfylles av utbygger

De fleste reguleringsplaner inneholder i dag rekkefølgekrav. Hensikten med et rekkefølgekrav er å regulere rekkefølgen på hvordan tiltak etter planen blir realisert. Det kan typisk være at veien frem til et område må opparbeides før man begynner å bygge på området. Et rekkefølgekrav pålegger ingen en plikt, men hindrer den enkelte i å bygge på eiendommen før rekkefølgekravet er oppfylt. I praksis brukes rekkefølgekravene som virkemiddel for å skyve kostnadene for fellestiltak i planområdet over på utbyggerne.

At kostnadene til infrastruktur bæres av de som sitter på verdiene i planområdet er verken urimelig eller uhensiktsmessig. Dette forutsetter imidlertid at kostnadene ved å oppfylle rekkefølgekravet står i samsvar med verdiene som blir realisert ved å oppfylle rekkefølgekravet. Dersom kostnadene ved å oppfylle et rekkefølgekrav er for høye, vil rekkefølgekravet bli et permanent byggeforbud på eiendommen.

Det er ofte slik at den enkelte utbygger ikke sitter på store nok verdier til å kunne bære kostnadene ved å oppfylle et rekkefølgekrav alene. Oppfyllelse av et rekkefølgekrav vil derfor ofte bero på om utbygger kan dele kostnadene med andre. Dette må enten skje gjennom en avtale eller gjennom refusjon.

Dersom flere utbyggere ikke har like sterke interesser i å oppfylle et rekkefølgekrav, er det lite realistisk å tro at de blir enige om en avtale. Det er derfor viktig at rekkefølgekrav utformes på en måte som skaper balanse mellom utbyggingsområdene. Der det ikke er balanse mellom utbyggingsområdene, vil refusjon være den eneste måten å få fordelt kostnadene til infrastruktur på flere.

Opparbeidelsesplikten etter loven

For å kunne forstå reglene om refusjon, må man først forstå omfanget av «opparbeidelsesplikten» etter plan- og bygningsloven § 18-1. Dette er et krav om at utbygger må opparbeide vei-, vann- og avløpsanlegg før man kan begynne å bygge på en tomt. Til forskjell fra rekkefølgekrav i reguleringsplaner, inneholder loven maksbegrensninger for hvor store infrastrukturtiltak som kan omfattes av opparbeidelsesplikten.

Selv om opparbeidelsesplikten er begrenset, er kostnadene ved å oppfylle opparbeidelsesplikten på ingen måte små. Dersom utbygger må erverve grunn og bygge en 20 meter bred og flere hundre meter lang vei, kan kostnadene bli svært høye. Selv utbyggere med store eiendommer med svært høy utnyttelse vil ha problemer med å bekoste slike infrastrukturtiltak. Opparbeidelsesplikten kan derfor bli et permanent byggeforbud på enkelte eiendommer, på samme måte som rekkefølgekravene.

For arealplanleggeren er det svært viktig å skjønne hvordan opparbeidelsesplikten slår inn. Opparbeidelsesplikten henger nemlig tett sammen med reguleringsplanen, både når det gjelder hvordan infrastrukturen skal opparbeides og hvilke eiendommer som er forpliktet til å opparbeide hvilke strekninger.

Refusjonsreglene

Lovgiver har forsøkt å balansere opparbeidelsesplikten med å gi utbygger en mulighet til å kreve refundert noe av kostnadene fra andre grunneiere. Reglene om refusjon henger derfor tett sammen med opparbeidelsesplikten i § 18-1.

Refusjonsreglene gir utbygger en rett til å få tilbake deler av kostnadene ved å bygge vei-, vann-, og avløpsanlegg fra andre grunneiere i byggeområdet. Grovt sett angir loven at kostnadene til felles infrastruktur skal fordeles forholdsmessig mellom de grunneierne som er «refusjonspliktige», ut fra størrelsen og utbyggingspotensialet til den enkelte tomt. Refusjonsreglene har imidlertid en rekke vilkår og unntak fra dette utgangspunktet, noe som gjør regelverket komplisert.

Reguleringsplanens betydning for refusjonskravet

Reguleringsplaner slår inn på mange ulike måter i et refusjonsoppgjør. Det er lett å forstå at dimensjoner på veianlegg og utnyttelsesgraden på den enkelte tomt har betydning for hvilke kostnader den enkelte grunneier må bære på sin eiendom. Dette forutsetter imidlertid at den enkelte eiendom er refusjonspliktig. Det er kun de eiendommer som får oppfylt opparbeidelsesplikten som blir refusjonspliktige når en strekning opparbeides. Dette forutsetter at eiendommen får adkomst til veistrekningen, enten direkte eller via en privat avkjørsel. Det er verdt å merke seg at det er den regulerte adkomsten som er avgjørende, ikke den faktiske situasjonen.

I forlengelsen av dette er det også verdt å merke seg en problemstilling som oppstår der eiendommer har adkomst til samleveger gjennom stikkveier. Hvorvidt stikkveien er regulert til offentlig vei eller privat felles avkjørsel kan være avgjørende for om disse eiendommene er refusjonspliktig ved opparbeiding av samlevegen.

Skal man stille krav i en reguleringsplan om at en kostbar veg må opparbeides, må man se på hvem som vil ha opparbeidelsesplikt og refusjonsplikt for denne vegen. Man må også ta hensyn til at private utbyggere bare kan kreve refusjon for den strekning som omfattes av deres egen opparbeidelsesplikt. Dersom det vedtas rekkefølgekrav som innebærer at utbygger må opparbeide en annen strekning, vil utbygger ikke kunne kreve refusjon for denne. Det vil typisk være der en eiendom må opparbeide vei i to retninger for å oppfylle et rekkefølgekrav, mens opparbeidelsesplikten kun gjelder én av retningene.

Dette viser hvilken økonomisk betydning reguleringsplanen kan ha for realiseringen av et byggeprosjekt. Både arealplanleggere og byggherrer bør ha fokus på dette på planstadiet.