Advokatfirmaet Føyen Torkildsen

Småhusplanen stadfestes av departementet

Nyhet   •   feb 05, 2016 14:17 CET

Artikkelen er også publisert på estatenyheter.no 05.02.16

Inneholder blant annet bestemmelser om at man må søke om tillatelse for å felle trær på egen tomt.

Etter at Kommunal- og moderniseringsdepartementet, noe overraskende, omgjorde Fylkesmannen i Oslo og Akershus sitt vedtak i den mye omtalte småhusplansaken i oktober, har departementet nå kommet til at klagene ikke kan føre frem.
Dette innebærer at småhusplanen, med dens detaljerte bestemmelser for 29 000 eiendommer i Oslo kommune, blir stående slik den ble vedtatt den 12. juni 2013.

Vernede trær
Eller blir den det? En av småhusplanens mange detaljerte bestemmelser er punkt 6.7, som sier at trær med en «stammeomkrets over 90 cm, målt 1 meter over terreng» skal bevares. Siden 2013 har rekkevidden av bestemmelsen vært omstridt. Må man søke om tillatelse dersom man ønsker å felle slike trær? Er trærne regulert til bevaring, slik at man må søke om dispensasjon for å felle et slikt tre? Eller, er det kun i forbindelse med søknaden om andre byggetiltak at man må ta hensyn til trær på eiendommen?
Fylkesmannens standpunkt har vært at bestemmelsen er for generell til å reise et vern om slike trær, noe Oslo kommune ikke har vært enig i. Oslo kommune har på sin side gitt uttrykk ulike synspunkter i ulike saker.
Dette har imidlertid departementet nå tatt stilling til i vedtaket. Og skal man forstå bestemmelsen slik departementet skriver, gjelder det nå et generelt forbud mot å felle slike trær i småhusplanområdene. Skal man felle slike trær, må man søke plan- og bygningsetaten om dispensasjon.
Når departementet kommer til denne forståelsen av bestemmelsen, uten å legge nevneverdig vekt på reguleringsplanens forarbeider, kan det se ut til at det er lagt stor vekt på hensikten med planen; å verne småhusområdenes grønne preg. Tar man i betraktning at småhusplanen for øvrig inneholder et generelt forbud mot ethvert terrenginngrep på de 29 000 eiendommene den omfatter, bør byens grønne preg være sikret.

Kommunens selvstyre er styrket, men hva med forutberegneligheten?
Kommunal- og moderniseringsdepartementets vedtak er også interessant på et mer overordnet rettslig, eller politisk, plan.
Det er gjennomgående premiss for departementets vurderinger i vedtaket, at plan- og bygningsloven gir svært vide rammer for hva kommunen kan bestemme i en reguleringsplan. Men kommunen har ikke bare stor frihet til å bestemme innholdet i en reguleringsplan, kommunen står også fritt til å vedta til dels uklare reguleringsbestemmelser.
Når Fylkesmannen behandlet klagene på småhusplanen, gav Fylkesmannen uttrykk for at det gjelder et «klarhetskrav» når man vedtar reguleringsbestemmelser. Fylkesmannen uttalte i denne sammenheng at «målet må være å skape en forutsigbar myndighetsutøvelse og forutberegnelighet, både internt mellom saksbehandlere i forvaltningen og eksternt i forvaltningen overfor borgerne.».
Departementet ser i utgangspunktet ut til å være enig i dette, og uttaler på sin side at en reguleringsplan må være «tilstrekkelig entydig og forståelig».
Men der Fylkesmannen legger til grunn at en reguleringsplan må være lett å forstå, synes departementet å legge til grunn at det er tilstrekkelig at man kan komme frem til hva planen mener ved å tolke den.

Intrikate bestemmelser
Vår erfaring med småhusplanen er at selv Oslo kommunes egne saksbehandlere synes dette kan være utfordrende. Det tok departementet fire måneder å forstå småhusplanen og avgjøre klagene, så dette kan bli en utfordrende øvelse for de grunneiere som ikke har mye kunnskap om plan- og bygningsrett.
For de grunneiere som forgjeves har forsøkt å forstå småhusplanens intrikate bestemmelser, uten å lykkes helt, er det nok en mager trøst å vite at departementet mener det er mulig å tolke seg frem til innholdet. De får imidlertid krysse fingrene for at kommunens egne saksbehandlere synes dette er like vanskelig, når kommunen vurderer å rette sanksjoner mot grunneier for ikke å ha overholdt småhusplanens ulike krav.