Økt usikkerhet i boligmarkedet - står vi ved et veiskille?

Med rekordhøye boligpriser, økende gjeldsvekst og bankenes første oppjustering av rentene på mange år som bakteppe, oppleves det noe økt usikkerhet i mange av landets boligmarkeder.

Står vi ved et veiskille?

Noen meglere rapporterer om færre besøk på visningene og mindre aggressive budrunder, dette på tross av gjennomgående få boliger for salg. I Oslo og flere av de nærliggende byene rapporteres det om klart lavere aktivitet og større usikkerhet. Så langt i mars har omsetningsaktiviteten på store deler av Østlandet vært laber.

Vi må helt tilbake til etterdønningene etter finanskrisen i 2008 for å finne like svake omsetningstall for bruktboliger i Oslo. Så langt i mars viser totaltall for markedet at det er solgt om lag 30 prosent færre enheter enn i 2015 og 2016. Hittil i år har det vært en nedgang i totalmarkedet for bruktboliger i Oslo på hhv 13 prosent og 19 prosent sammenlignet med for henholdsvis ett og to år siden. Også her må man tilbake til 2009 og 2010 for å finne like lave salgstall. Vi har altså i begynnelsen av mars sett en økt usikkerhet og ytterligere svekkelse i omsetning. Omsetningsutviklingen er symptomatisk for store deler av Østlandet. Fylkene Akershus, Buskerud, Vestfold og Østfold har samlet en nedgang for de tretten første virkedagene i mars på 18 prosent og 22 prosent fra tilsvarende periode i 2016 og 2015. Nå vil ikke nødvendigvis slutt-tallene for mars vise like svak relativ utvikling fordi effektene fra sen påske i år vil gjøre at aktiviteten sammenlignet med 2016 ikke vil se så ille ut. Men den underliggende utviklingen kan ikke bortforklares.

Aktivitet og stemning i resten av landet varierer noe, men gjennomgående har man ikke erfart det samme aktivitets-fallet som på Østlandet.

Ser vi en effekt av myndighetenes tiltak?

Det kan være at myndighetenes tiltak på kreditt-siden for å bremse gjeldsopptak og prisvekst i boligmarkedet begynner å virke i de områder av landet hvor prisstigningen har vært høyest. Dette sammen med stort tilbud i nybygg-markedet og at stadig flere boliger ferdigstilles for innflytting tror vi er et viktig element i stemningsskiftet og noe vi har antatt vil dempe prisveksten fra mars av og utover i året. Rentejusteringen med 0,15-0,25 prosentpoeng fra bankene er også et viktig signal på kort sikt. At alle låntakere nå har fått et slikt brev fra banken sin gjør noe med virkelighetsforståelsen og er et viktig korrektiv til alle som har opplevd at bankene bare setter rentene ned på boliglånet.

Norges Bank varslet 16. mars at man holder sentralbank-renten i ro på 0,5 prosent og uttaler at rentenivået ut fra dagens økonomiske utsikter først vil øke til 1 prosent når vi har kommet inn i 2020. Dette betyr at sentralbanken skyver en renteøkning ytterligere ut i tid, men samtidig faller den ikke for fristelsen til å sette ned renten, noe som en rent teknisk vurdering av den siste tids inflasjonsutvikling tilsier. Det betyr at Norges Bank fortsatt er svært opptatt av boligmarkedet og gjeldsopptak, og at man ønsker en «soft landing» her.

Avtakende prisvekst fra mars og utover i året i Oslo-området - mulig smitteeffekt i resten av Østlandet

Vår oppsummering av situasjonen er at vår prognose om avtakende prisvekst fra mars og utover året står seg godt. De høye prisnivåene i Oslo-området kan i mars/april ha nådd maksimalnivået, og vi skal da ikke se bort fra at vi får en priskorreksjon i andre halvår som blir noe mer utfordrende enn bare en utflating. I resten av Østlandet er det godt grunnlag for at prisene vil holde seg, men smitteeffektene i form av økt usikkerhet og effekter fra nybygg-markedet kan også her bety et noe svakere marked enn tidligere antatt. I resten av landet er det etter vårt skjønn liten grunn til å være bekymret for den fortsatte utviklingen i boligmarkedet.

Av Leif J. Laugen, Administrerende direktør i Krogsveen