Fastighetsinvesterares jakt på avkastning gynnar nya marknader och sektorer

Jakten på avkastning har stor effekt på investeringar i kommersiella fastigheter i Europa. Det visar CBRE:s enkät 2015 Investment Intention’s Survey som presenterades på MIPIM i Cannes. I takt med att prime yield-nivån fortsätter att sjunka breddar investerare i kommersiella fastigheter sina investeringsstrategier och söker sig även längre ut på riskkurvan.

Diversifieringen har lett till ett ökat intresse för "alternativa" fastighetstillgångar. Omsättningen av fastighetsobligationer har ökat dramatiskt under de senaste två åren, från under 10 miljarder euro 2012 till 49 miljarder euro 2014, och tillgångsslaget kommer sannolikt att vara den främsta alternativa investeringen även i år. 32 procent av respondenterna uppgav att de tänker leta aktivt efter möjligheter i fastighetsobligationer under 2015. Andra populära investeringsalternativ är studentboenden (27 procent), fritids- och nöjeslokaler respektive vårdinrättningar (båda 17 procent) samt äldreboenden (15 procent).

Bland de traditionella sektorerna är kontorsfastigheter alltjämt den populäraste tillgångsklassen med viss marginal – de står för nästan halva den förväntade investeringsnivån 2015. Dock fanns också en tydlig preferens för industri- och logistikfastigheter. Intresset är klart större än det investerbara beståndet, och det talar för att efterfrågan på tillgångsklassen vida överstiger utbudet.

Med tanke på det stora intresset för fastigheter och de senaste årens värdeutveckling är det föga överraskande att bristen på investeringsmöjligheter till konkurrenskraftigt pris är det största problemet för investerare i dag. Nästan alla (91 procent) uppgav att de största hindren för investeringar var "utbudet av tillgångar", "priset på tillgångar" eller "konkurrens från andra investerare".

Detta har lett till ett intresse för nya tillgångsslag och att många investerare sökt sig längre ut på riskkurvan. Investerarnas intresse för bra ”secondary” tillgångar har nu gått om prime marginellt. Intressantast är dock att tillgångsslagen ”value-add” och ”opportunistic” ökat kraftigt i popularitet och nu toppar investerarnas önskelistor på en nivå som ligger 10 procent högre än 2014.

På landsnivå är Storbritannien alltjämt den attraktivaste marknaden för fastighetsinvesteringar i Europa; 31 procent av de svarande vill helst investera där, medan Tyskland och Spanien delar andraplatsen med 15 procent vardera. När det gäller de tre toppresultaten är investerarnas preferenser nästan identiska med i fjol, men för andra marknader syns tydliga förändringar. Den största förändringen är att andelen investerare som uppgav att de ser Frankrike som den mest attraktiva marknaden i EMEA har ökat till 10 procent, från endast 5 procent förra året. Även Italien steg i popularitet och lockade 6 procent av de svarande, mot 4 procent 2014. I båda dessa länder ökade investeringsaktiviteten kraftigt under det sista kvartalet 2014, och i Italien redovisades nästan halva årsomsättningen under årets sista tre månader. Det talar för en fortsatt ökning av investeringarna i Frankrike och Italien i år.

De svarandes val av städer låg i linje med preferenserna på landsnivå. London var det vanligaste förstahandsvalet, med 30 procent av investerarna, och Madrid hamnade på andra plats med 14 procent. Paris fick också en bra placering som förstahandsvalet för 10 procent av investerarna, och även Milano gjorde bra ifrån sig med 5 procent. 14 procent av de svarande ansåg att Tysklands största städer tillsammans utgjorde det attraktivaste investeringsmålet. I linje med den ökade diversifieringen lockade städer utanför tio-i-topp-listan en stor andel av investerarna. Hela 19 procent föredrog dessa 2015, mot endast 9 procent 2013.

Jonathan Hull, Managing Director för EMEA Capital Markets på CBRE, säger:

"Eftersom efterfrågan på kommersiella fastigheter i Europa inte visar några tecken på att avta måste investerare hela tiden utveckla sina strategier i jakten på avkastning. Det leder till en diversifiering som tar investerarna till nya marknader och sektorer. Det finns dock alltjämt en stor efterfrågan på traditionella lägen och tillgångar, i synnerhet genom det växande inflödet av kapital från andra regioner.

Intressant nog uppgav en stor andel av de svarande att de avser att öka sin totala handel i år samt röra sig över ett större riskspektrum. Att investerarna söker sig längre ut på riskkurvan borde gynna klart fler marknader och sektorer i regionen."

Richard Barkham, Global Chief Economist på CBRE, tillägger:

"Trots att priserna på traditionella fastigheter nu är markant högre än för några år sedan i nästan hela Europa är regionen fortfarande mycket attraktiv för investerare. Det är inte särskilt förvånande med tanke på glappet mellan direktavkastningen från fastigheter och statsobligationsräntorna. Jämfört med andra regioner tycks Europa fortfarande erbjuda bäst värde."