Investerarfokus på starka europeiska ekonomier men möjligheter konstateras på andra marknader

Polariseringen av den europeiska kommersiella fastighetsmarknaden tilltog under tredje kvartalet 2012 då investerarna fortsatte att fokusera på starkare ekonomier och prime-fastigheter. Den betydande prisskillnaden mellan prime-fastigheter och övriga fastigheter skapar möjligheter på andra håll i regionen för investerare som är på jakt efter mervärde, enligt den senaste analysen från CBRE.

Investeringarna i kommersiella fastigheter i Europa uppgick till totalt 28,3 miljarder euro under tredje kvartalet 2012. Det är en ökning med 14 % jämfört med andra kvartalet 2012, och ligger praktiskt taget exakt i nivå med omsättningen under tredje kvartalet 2011. Under de tre senast åren har investeringsomsättningen uppvisat ett starkt säsongsmönster då det sista kvartalet varit betydligt högre än under resten av året. CBRE förväntar sig att detta mönster upprepas under 2012.

Investerare fortsatte att undvika risk och föredrog starkare ekonomier, marknader utanför euroområdet och prime-fastigheter. Direktavkastningskraven visar att priserna har stått sig inom prime-segmentet av marknaden trots det rådande ekonomiska läget. Det sätter strålkastarljuset på den hårda konkurrensen mellan investerare om kärntillgångarna.

Den starkaste tillväxten av investeringsomsättningen noterades i Storbritannien, som stod för cirka 42 % av investeringarna i Europa under tredje kvartalet 2012, vilket överträffar det senaste kvartalsgenomsnittet på 35 %. Även i Frankrike och Tyskland registrerades ansenliga investeringvolymer. De historiskt stabila tendenserna på investerings- och arbetsmarknaderna i viktiga städer lockade investerarna. Ekonomierna i Sydeuropa klarade sig mindre bra. I Central- och Östeuropa var det endast i Ryssland med dess relativt stabila ekonomi som investeringsmarknaden var fortsatt stark.

Marknadsaktiviteten inom detaljhandelssektorn fortsatte att sjunka under tredje kvartalet 2012, både i absoluta termer och som andel av marknaden som helhet. Det har blivit allt mer ont om prime-tillgångar inom detaljhandelssektorn. Efter konjunkturnedgången har segmentet varit intensivt eftertraktat på grund av en förmodad god motståndskraft mot konjunktursvängningar. Detta har reducerat investeringsaktiviteten inom detaljhandelssektorn från de höga nivåerna under 2010 och första halvåret 2011.

Jonathan Hull, Head of EMEA Capital Markets, CBRE, kommenterar:

”Kapital koncentreras främst till fastigheter vars egenskaper mest liknar obligationer – marknader som är likvida och tillgångar som har den längsta garanterade inkomsten. Därför har vi idag en rekordstor skillnad mellan primära och sekundära objekt.”

”Den starkt polariserade marknaden skapar möjligheter i marknadssegment med mervärde. Prisskillnaden mellan prime och allting annat är stor. Därmed är belöningen också stor för framgångsrik ompositionering av tillgångar genom aktiv kapitalförvaltning – oavsett om det gäller anläggningskostnader eller omförhandling av hyror.”

En rad omständigheter förhindrar att investerarna i stor skala återvänder till det sekundära fastighetssegmentet. Investerarintresset kommer troligen att åter riktas mot sekundära fastigheter i etapper, med början i städer i bland annat Storbritannien, Tyskland och de nordiska länderna, som har de starkaste ekonomierna. Vissa tecken på detta har redan setts på dessa marknader. För huvudelen av Europa tyder dock de senaste BNP-prognoserna på en försumbar tillväxt under 2013 och en långsam återhämtning därefter. En allmän uppgång på uthyrningsmarknaderna ligger därför troligen några år bort.

Graham Barnes, Senior Director – Corporate Finance, CBRE, kommenterar:

”På kärnmarknader har vi sett en återkomst av intresset för mer sekundära tillgångar som i själva verket motsvarar utvecklingen av riskprissättningen på finansmarknaderna. Men riskobjekt är också tillgängliga bland de mest attraktiva fastigheterna på mer sekundära marknader. För närvarande är intresset dock begränsat till de mer opportunistiska aktörernas förhoppningar om extrem prissättning.”