​En missriktad åtgärd för ett vällovligt syfte

Detta debattinlägg finns även publicerat i en kortare version på Fastighetstidningens debattstafetts sida

Målet med regeringens åtgärder bör vara att få till en fungerande bostadsmarknad där köparen och hyresgästen står i centrum. Regeringens investeringsstimulans är en vällovlig men missriktad åtgärd som på sikt riskerar att hämma bostadsmarknadens funktion och öka kostnaderna för nybyggnation.

I de flesta politiska partier och konstellationer på såväl kommunal som nationell nivå har mycket höga ambitioner formulerats om hur många bostäder som ska byggas de närmaste åren. Jämfört med vad som har byggts i Sverige under de senaste decennierna är det historiskt höga nivåer. Under den här perioden har bostadspolitiken förändrats från att ha varit en statlig finansierad angelägenhet till att idag vara en mer pluralistisk marknad som i slutändan finansieras av de boende själva. Vi på Einar Mattsson har varit verksamma på Stockholms bostadsmarknad sedan 1935 och kan överblicka en period av svensk bostadspolitik under mer än 80 år. Aldrig har det funnits ett så stort intresse från pensionskapital och privata investerare att investera i svenska hyresbostäder och aldrig har behovet varit så litet av statliga subventioner.

Den statliga bostadsfinansieringens historia från finanskris till finanskris
Under mellankrigstiden höjdes de bostadspolitiska ambitionerna om att lindra den bostadsnöd som fanns i fler städer. Många bodde i erbarmliga bostäder med mycket låg standard. Finanskriserna hade orsakat stora förmögenhetsminskningar och hårda regleringar hade följt i kraschernas spår. Det fanns ont om kapital att kanalisera till bostäder. Staten började då finansiera nya bostäder och i början på 1950-talet hade man nått sitt mål att modernisera bostadsbeståndet. Den kraftiga tillväxten efter kriget skapade starka statsfinanser och en ökande bostadsbrist. Den sociala ingenjörskonsten stod i centrum. Regleringarna av de finansiella marknaderna blev mer omfattande. Statens engagemang kring bostadsfinansieringen och bostadsbyggande ökade betydligt när ambitionen var att bygga bort bostadsbristen. Under första halvan av 1970-talet hade man lyckats och vi hade till och med ett överskott av bostäder. Enligt den förre generaldirektören vid Boverket Gösta Blücher blev den statliga bostadsfinansieringens uppgift därefter att upprätthålla sysselsättningen för den inhemska byggindustrin. I början på 1990-talet var bostadsfinansieringen en så stor del av statbudgeten att den i kombination med finanskrisen skapade den mest allvarliga statsfinansiella situationen i modern tid.

Den statliga bostadsfinansieringens effekter
I takt med det ökade statliga engagemanget ökade också statens krav på hur städer skulle planeras, byggnader skulle konstrueras och lägenheter planeras. Även prissättningen mot kund blev en del av villkoren för finansieringen. Det var en hårt centralstyrd process med den sociala ingenjörskonstens förtecken. Alla skulle få det bättre men det fanns tydligt reglerat vad det var som var bra.

De kraftfulla subventionerna av hyresrättsbebyggelse etablerade också den idag förhärskande uppfattningen om att hyresrätten är den billigaste boendeformen i jämförelse med äganderätten. Det har fått den beklagliga effekten att stora grupper äldre idag har ett mycket begränsat sparkapital då de förletts att tro att de har lägre boendekostnader jämfört med det egna boendet.

Det här skapade en kultur hos generationer av inblandade aktörer att skickligt hantera finansieringsvillkor, byggnormer och systemkritiska organisationer men också effektivt förlora respekten för den som i slutändan skulle bruka bostaden.

Efter kreditmarknadernas avreglering och det statliga bostadssubventionssystemets avveckling i början på 1990-talet finansieras den svenska bostadsmarknaden av slutkonsumenten: bostadsköparen eller hyresgästen och medvetenheten om att det finns en slutkund börjar spira.

Kvarvarande biverkningar
Många av de lagar som idag påverkar ett bostadsprojekts tillkomst har dock fortfarande betydande inslag av den centralstyrda processens tidevarv och saknar ofta perspektivet hur den ska skapa värde för de boende. I en byggproduktionsprocess är det inte ovanligt att stöta på aktörer med ett utpräglat tunnelseende som helt bortser från sitt ansvar för helheten som ska levereras till kund. Intresseorganisationer har svårt att frigöra sig från det kollektiva perspektivet och hindrar därmed en utveckling för högre produktivitet i produktionsledet och en utvecklande kundrelation i brukarledet.

Steg för en ny ordning
Även om det finns mycket kvar att önska när det kommer till en större respekt för kunden i alla led har utvecklingen ändå gått åt rätt håll sedan de statliga bostadssubventionernas dagar.

Ett antal statliga utredningar har tillsatts för att identifiera vilka hindren är för en snabbare plan- och tillståndsprocess.

Stockholmsförhandlingen har bildat en skola för hur infrastrukturinvesteringar kan skapa incitament för kommuner att bygga bostäder.

Vi är många aktörer som idag bygger bättre bostäder till en lägre produktionskostnad än vad vi gjorde för tio år sedan. Vi hade aldrig kommit dit utan konkurrensen oss emellan. Det begränsade utbudet av byggbar mark är givetvis den stora anledningen. Även Allbo-lagen, som ställer krav på att de kommunalägda bostadsbolagen ska drivas på marknadsmässiga villkor har bidragit till att fler beställare driver byggprocesserna till att bli effektivare.

Under det senaste året produktionsstartades det fler bostäder i Stockholmsregionen än vad det gjorde före Lehmankraschen.

Regeringens investeringsstimulans
Mot bakgrund av att vi så sakta börjar lämna den centralstyrda bostadspolitikens negativa biverkningar och att det inte är brist på kapital är det med stor förvåning jag läser om förslaget till subventionerade hyresrätter till en politiskt bestämd hyra.

Vill man satsa 3,2 miljarder kronor om året på ökade bostadsinvesteringar ska man istället styra dem mot statliga investeringar i infrastruktur och kollektivtrafik såsom regeringens bostads- och infrastrukturministrarna förespråkat. Om man vill rikta ett stöd till behövande grupper är direkta bostadsbidrag till bostadskonsumenterna ett bättre alternativ. Att rikta stödet till oss mellanhänder är ett beprövat misstag med kända negativa effekter. 

Om förslaget blir verklighet kan dessutom följande bieffekter befaras:

En fungerande bostadsmarknad
En fungerande hyresmarknad är en förutsättning för en fungerande bostadsmarknad. Om vi vill ha en fungerande hyresmarknad måste hyresrättens unika egenskaper bejakas.

På en fungerande bostadsmarknad får du när du hyr en bostad:

När du köper din bostad på en fungerande bostadsmarknad får du:

Utifrån det perspektivet är den förhärskande bilden av hyresrätten som den billigaste boendeformen en vanföreställning. På en fungerande bostadsmarknad är den eftersträvansvärda boendeformen för flertalet under större perioder i livet den ägda bostaden.
När bostadsministern skriver att marknaden inte löst den bristande funktionen på bostadsmarknaden har han helt rätt. Anledningen är dock att marknaden inte har tillåtits ha ett fungerande gränssnitt mot kunden. I Stockholmsregionen är hälften av alla lägenheter hyresrätter och den andra hälften bostadsrätter. Det betyder att halva lägenhetsmarknaden prissätts efter andra parametrar än de boendes betalningsvilja. Så sent som den 30 mars riktade OECD återigen kritik mot den svenska hyreslagstiftningens tillämpning och dess negativa effekter på svensk ekonomi i stort.

En större respekt för kunden är vägen till en fungerande bostadsmarknad
Att genomföra en så avvikande kursändring visar på en mycket bestämd egen uppfattning om hur bostadsmarknaden fungerar. Men om målen ska nås måste alla aktörer oavsett ägare dra åt samma håll. Vi måste arbeta enligt samma spelregler. Vi delar gärna med oss av 80 års erfarenhet för att hitta vägar fram till en fungerande bostadsmarknad. Låt inte stundens ingivelse om en quick-fix bli en missriktad åtgärd som stoppar en positiv utvecklingstrend.

Vi kämpar varje dag för att sätta kunden i centrum och vi vill bli belönade av kunden för att vi lyckas med det. Inte för att vi, som tidigare generationer, blir mästare på att hantera ett överreglerat system.

Stefan Ränk
Koncernchef Einar Mattsson