Erik Olsson Fastighetsförmedling kommenterar bostadsmarknaden 13 april 2017

Finansinspektionens nya rapport ”Den svenska bolånemarknaden” berättar att amorteringskravet har en dämpande effekt. Samtidigt visar Erik Olsson Bostadsindex (EOBi), i linje med andra index, att förväntan om stigande bostadspriser inte varit så stark som nu, och att visningsbesökarna inte har räknat med så såg bolåneränta som nu, samt att de inte planerat att köpa ny bostad med lika hög belåningsgrad som nu sedan sommaren 2015.Finansinspektionens rapport bygger på bostadslån som togs under sensommaren och hösten 2016. Då visade även EOBi att prisförväntningar och vilja att låna var lägre. Effekten är lägre nu när hushållen vant sig vid amorteringskravet, som inte slår så hårt nu när räntan är så låg. Inlåsningseffekter på grund av amorteringskravet är dessutom kontraproduktiva. Föräldrar till barn som flyttar hemifrån bor kvar och belånar bostaden mer för att få kontantinsats till sina barn så att de kan runda bolånetak och amorteringskrav istället för att flytta. Andra bor kvar i en bostad som inte passar behoven för att slippa amorteringskrav, som ju slår till när man flyttar. Sämre rörlighet ger ett mindre utbud och större bostadsbrist. Det leder till högre bostadspriser, som finansieras genom att köparna tar större bostadslån. Att det är ungefär dubbelt så dyrt att ta ett reavinstuppskov istället för att ta ett större bostadslån och betala reavinstskatten direkt ökar också hushållens bostadslån. Låga räntor i kombination med en dåligt fungerande bostadsmarknad ger räntekänsligare hushåll med stora bostadslån. Nettoeffekten av amorteringsreglerna är säkert dämpande, men medan fler tvingas amortera så att de befintliga lånen minskar, ökar framtida bostadsaffärer bolånen. Lånen ökar när gamla, lågt belånade bostäder, säljs så att många års stora värdeökningar frigörs i form av ökade bostadslån, ungefär som koldioxiden när man eldar med fossila bränslen. Amorteringskravet kan bidra till en långsiktigt hållbar bostadsmarknad, men man bör fokusera mer på hushållens räntekänslighet än på kreditrisk. Man måste dessutom ödmjukt inse att ingen vet hur amorteringskravet slår i en miljö med normala räntor. Om hushållen skulle ta lika höga bostadslån trots amorteringskraven, ökar kravet i sig räntekänsligheten när samma ränta svider mer. Hushållens ökade räntekänslighet ligger bakom Riksbankens sänkning av jämviktsräntan.

Nu minskar utbudet inför påsken. Sedan kommer en utbudspuckel av bostäder man vill försöka sälja innan valborgshelgen. Eftersom en del av vårens långhelger flyttar sig i kalendern är det svårt med jämförbarheten. Utbudet och hela bostadsmarknaden bli lite slagig och ryckig när säljarna navigerar mellan vårens långhelger. Bostadsbristen och andra faktorer som räntenivå, disponibla inkomster och sysselsättning och gör att vi räknar med en underliggande styrka på bostadsmarknaden i vår.

I Stockholm har vi på Erik Olsson lika många visningsbesökare trots att utbudet har ökat. Det är ett styrketecken, samtidigt som det finns tecken på att marknaden blir spretigare igen. En del bostäder säljs snabbt till höga priser. Andra är betydligt trögare. Det ställer större krav på mäklarens förmåga för att försäljningen skall gå bra. Andelen av bostäderna Erik Olsson förmedlar i Stockholm som säljs redan innan den fyra timmar långa publika huvudvisningen har sjunkit till runt 15% nu inför påsk.

I Göteborg ökar utbudet av både hus och lägenheter till en mer normal nivå. Trots det har vi mycket folk på våra visningar. Besökarna är dessutom målmedvetna och köparna visar hög betalningsvilja så att försäljningspriserna blir höga. Vi förväntar oss att göteborgsmarknaden blir stillsammaren över Påsk för att ta ny fart senare i vår. Cirka 30% av bostäderna Erik Olsson förmedlar i Göteborg säljs fortfarande innan den publika huvudvisningen.

I Malmö-området ökar utbudet både av hus och lägenheter. Trots det är utbudet ändå jämförelsevis lågt fortfarande. På Erik Olsson upplever vi marknaden ungefär som förra månaden med försäljningar som går mycket snabbt och många rekordnoteringar av försäljningspriser varje vecka. I Skåne säljs runt 25 - 30% av bostäderna som Erik Olsson förmedlar redan innan den långa publika visningen.

Kontakta gärna informationschef Johan Nordenfelt på: 0733-77 84 40 för ytterligare material.
Erik Olsson, vd på Erik Olsson Fastighetsförmedling, nås på: 070-760 66 00.