Färsk dom ger bostadsrättsköpare rätt att frånträda förhandsavtal vid försening

De senaste årens prisutveckling för privatbostäder har satt ett högt tryck på fastighetsutveckling och efterfrågan har varit stor. I denna bostadsmarknad har avtal om köp av nyproducerade bostäder tecknats med allt större framförhållning. Att byggprojekt av olika skäl försenas har tidigare inte varit något större problem, eftersom det i värsta fall varit möjligt att låta exploatören teckna avtal med annan utan någon förlust. Med en vikande bostadsmarknad är detta inte längre självklart och frågan om rätten att frånträda så kallade förhandsavtal vid dröjsmål har därför blivit högaktuell. I en färsk dom från Stockholms tingsrätt har det nu fastställts att sex veckors dröjsmål är tillräckligt för ogiltigförklaring av förhandsavtal på grund av försening.

Utifrån reglerna i bostadsrättslagen är det möjligt att ingå avtal om att i framtiden förvärva en lägenhet som en bostadsrättsförening kommer att upplåta med bostadsrätt, så kallade förhandsavtal.

I massmedia har man den senaste tiden kunnat läsa om bostadsrättsköpare som vill komma ur sådana förhandsavtal om nyproducerade bostadsrätter, på grund av att projekten blivit kraftigt försenade. Många bostadsutvecklingsbolag, så kallade exploatörer, har vägrat tillmötesgå den typen av krav. En central faktor är naturligtvis att många lägenheters värde minskat under produktionstiden.

Stockholms tingsrätt har i en dom meddelad den 21 juni 2018 (målnummer T 1893-18) bedömt innebörden av försenad upplåtelse och utfallet kan bli en kalldusch för många exploatörer.

Fallet gäller ett förhandsavtal som köparen ville ogiltigförklara, av flera olika skäl. Ett av dessa skäl var att upplåtelsen hade försenats mot vad som varit avtalat. Förseningen uppgick till sex eller tio veckor och tingsrätten valde att särskilt pröva om detta var tillräcklig orsak för att ogiltigförklara avtalet. Förhandsavtalets villkor motsvarade vad som gäller enligt bostadsrättslagen.

För dröjsmålssituationer anger bostadsrättslagen att förhandstecknaren får frånträda avtalet, om ”upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen”. Frågan är då vad som krävs i form av försummelse och vad som är skälig tid.

Tingsrätten förklarar i sin bedömning att uttrycket ”skälig tid” ska tolkas restriktivt och att redan en försening om sex veckor uppfyller kravet om att upplåtelsen inte skett i skälig tid. Tingsrättens bedömning innebär alltså en låg tolerans för försening.

Nästa fråga var då om förseningen hade skett genom försummelse av föreningen. Föreningen framförde att förseningen i huvudsak berott på byggnadstekniska frågor m.m. som föreningen inte svarat för samt att det inte fanns tillräckligt många tillgängliga besiktningsmän kring den tänkta tillträdestidpunkten.

Tingsrätten konstaterar här att det inte presenterats några konkreta uppgifter om byggnadstekniska problem som skulle medfört förseningen, och att föreningen därför ska anses ha varit försumlig. Denna bedömning får man betrakta som hård mot bostadsrättsföreningen – tingsrättens bedömning innebär nämligen att det är upp till bostadsrättsföreningen att bevisa att förseningen inte berott på försumlighet.

Vi vill här påpeka att domen inte berör vilka slags omständigheter som skulle innebära att försumlighet inte föreligger. Det ligger nära till hands att också förseningar som sker av byggnadstekniska skäl skulle anses föranledda av försummelse.

Sammanfattningsvis så innebär domen att exploatörer redan vid förhållandevis små förseningar måste bevisa att förseningen inte beror på försumlighet, vilket innebär att det ställs stora krav på exploatörer att hålla de tidpunkter som det avtalas om. I domen uttrycks det dessutom att otydligheter i förhandsavtal ska tolkas till köparens fördel, när köparen är konsument och det är exploatören som formulerat förhandsavtalet. I andra fall skulle detta kunna vara betydelsefullt för exempelvis oklarheter i förhandsavtal om när upplåtelse ska ske.

Avslutningsvis vill vi framhålla att det rör sig om en tingsrättsdom. Domen har alltså inget egentligt värde som prejudikat, men den ger dock en fingervisning om hur sådana här situationer kan komma att bedömas av domstolar. Domen har överklagats men frågan om prövningstillstånd har i skrivande stund inte avgjorts.

Vid frågor kontakta:

Richard Sahlberg, advokat och delägare på Foyen Advokatfirma
richard.sahlberg@foyen.se

Johan Bogren, advokat på Foyen Advokatfirma
johan.bogren@foyen.se