Så skaffar du bättre hyresvillkor

En stor kostnad för handlare är lokalhyran - om man inte själv äger sin lokal vill säga. Men det går att påverka även denna kostnad samt skydda sig ekonomiskt om man råkar så illa ut att man inte får behålla lokalen. Magnus Strömqvist som är vd på Svensk Handel Juridik ger här sina bästa råd till livsmedelshandlare som står inför en hyresförhandling.

För många handlare är hyreskontraktet inte det första man tänker på när man vill sänka sina kostnader. Snarare är det något man skrev på för länge sedan och sedan inte tänker på mer.

Men hyreskontrakt löper ofta i avtalsperioder och för att få igenom en villkorsändring – till exempel höjd hyra om man är hyresvärd, eller sänkt hyra om man är hyrestagare – måste kontraktet sägas upp med iakttagandet av viss uppsägningstid – ofta nio månader. Så om du inte har brytt dig om att påverka ditt hyreskontrakt tidigare så är det hög tid att göra det nu, oavsett om det är du själv eller din hyresvärd som säger upp kontraktet.

Gav av egna vinster

Förr var tiderna så pass goda för handlarna att hyreshöjningar knappt ledde till mer än en axelryckning. Men så är det inte längre.

– Min bild är att handlarna under de goda åren i princip gav av sina vinster till hyresvärdarna. Men nu går många handlare på knäna med minimala marginaler. Förra året hade vi rekord i antal ärenden med handlare som var tvungna att lägga ned sina butiker på grund av hyreshöjningar, säger Magnus Strömqvist på Svensk Handel Juridik.

Skyddar hyrestagare

Men det finns en hyreslag som kom till för att skydda hyrestagare. Lagen är gammal och bestämmelserna är snåriga – ibland obegripliga - men bara man följer vissa steg inför en hyresförhandling så kan man skaffa sig bättre ekonomiskt skydd vid en tvist och förbättra sina hyresvillkor.

Steg nummer ett är en formsak som innebär att man måste ansöka om medling hos hyresnämnden inom två månader från att kontraktet sagts upp.

Det gäller oavsett om det är handlaren eller hyresvärden som sagt upp kontraktet.

Kolla formkraven

Det finns flera formkrav som måste vara uppfyllda för att en uppsägning av ett hyreskontrakt ska vara giltigt. (se faktaruta)

– Det är otroligt viktigt att hänskjuta uppsägningen av hyreskontraktet till hyresnämnden. Har hyresgästen själv sagt upp avtalet för villkorsändring är uppsägningen ogiltig om hänskjutande inte sker och har hyresvärden sagt upp avtalet  är handlarens rätt till skadestånd beroende av den. Det finns ingen anledning att skjuta på det. Det finns blanketter på hyresnamnden.se att hämta, fylla i och skicka in, säger Magnus Strömqvist.

Marknadsmässig hyra

Han berättar att hyresvärdar höjer hyror hela tiden när avtalet gått ut och det är inte alls säkert att man har en hyra som är marknadsmässig. Nästa steg handlar därför om att försöka förhandla om avtalet så boka in ett möte med hyresvärden så snart som möjligt.

Till mötet är det viktigt att man är så påläst som möjligt för att ha bra argument i förhandlingen. Både vad gäller hyresläget i området och omständigheter i den egna lokalen som gör att hyran ska vara lägre.

Samla information

Det bästa verktyget i förhandlingen med hyresvärden är att samla in information om hyresläget för likvärdiga lokaler innan förhandlingen.

Ta fram uppgifter om lokaler i närheten som är jämförbara i storlek, läge och utformning med ens egen lokal. Om man sitter på den enda butiken på orten kan man jämföra med en liknande butik på en likvärdig ort. Viktigt är att ta reda på vad andra har för villkor och hyresläge.

Dela med dig

– Jag har sett många exempel på hur handlare tror att de sitter på jättebra kontrakt och inte vill tala om för andra handlare som undrar vad de har för hyra och andra villkor. Men det är precis vad hyresvärdarna vill – som själva utbyter information för att kunna ta ut så mycket som möjligt. Samarbete och öppenhet handlare sinsemellan gör ju att man får reda på bland annat oskäliga hyreshöjningar.

Även de egna förutsättningarna bör en hyresvärd ta hänsyn till. Hur går verksamheten? Är din lokal vettigt utformad i förhållande till din verksamhet? Hur ser marknadsutvecklingen ut på orten? Alla de här argumenten påverkar betalningsförmågan.

Stänga butiken

–Du kan dessvärre inte räkna med att hyresvärden går med på att sänka hyran bara för att din lönsamhet har försämrats. I de allra flesta fall måste du kunna visa att dina grannar har en lägre hyra. Detta leder tyvärr till att många företag får stänga sina butiker innan någon påverkan sker på hyresnivåerna.

Information kan handlaren hämta även från hyresvärden, i synnerhet om det är hyresvärden som sagt upp kontraktet för villkorsändring. Då är det hyresvärden som måste visa att villkoren han begär är skäliga och marknadsmässiga. Hyresvärden har dock inte någon direkt skyldighet att lämna ut dessa uppgifter.

Läs kontraktet noga

– För det första – skriv inte på lättvindigt. Läs igenom det nya kontraktet ordentligt. Ganska ofta stupar förhandlingar på att handlaren inte läst det finstilta och det kan vara en sådan enkla sak som att hyresvärden ändrat från varmhyra till kallhyra. Det blir rejält höjda kostnader.

– För det andra - se till att hyresvärden innan förhandlingen presenterar sina motiv och sitt jämförelsematerial som han har som underlag för de nya villkoren. Vill han inte det är det inte säkert att man kommer särskilt långt i förhandlingen utan hjälp. Då får man be hyresnämnden om ett medlingssammanträde.

Efter ett sånt möte där båda parter fått dra sina argument kan hyresnämnden lämna ett medlingsbud.

Om någon av parterna säger nej till budet kan man begära ett yttrande om marknadshyra för lokalen.

Hjälp av jurist

Men det behöver inte hyresvärden följa eftersom nämnden inte kan bestämma över hyresvärden. Däremot är det bra att ha fått ett sådant yttrande för det är starkt vägande om det visar att hyresvärden kräver oskäliga hyresvillkor för förlängning och handlaren väljer att flytta från lokalen och vill kräva hyresvärden på skadestånd.

Om du är medlem i Svensk Handel har du möjligheten att ringa till Svensk Handel Juridik för att kostnadsfritt få lite tips på hur du hanterar uppsägningen.

Text: Marie Halldestam

Foto och faktaruta: Svensk Handel Juridik

Fakta | krav för uppsägning av hyreskontrakt

När du som hyresgäst säger upp kontraktet, tänk på att följande saker måste vara uppfyllda för att uppsägningen ska vara giltig:

• Kontrollera att uppsägningen är riktad till hyresvärden.

• Hyresvärden är oftast fastighetsägaren men inte alltid. Om du är osäker vem som är fastighetsägare kan du börja med att titta på den senaste hyresavin och därefter ringa till Inskrivningsmyndigheten 0771-63 63 63. Du bör ha kontraktet framme och fråga vem som är lagfaren ägare till fastigheten XX i XX kommun.

  Uppsägningen kan skickas antingen till hyresvärdens vanliga adress eller till den som är behörig att ta emot hyran för hyresvärden. Ett förvaltningsbolag som förvaltar fastigheten är ett exempel. Man kan alltså skicka till förvaltaren men uppsägningen måste alltid ställas till hyresvärden (Hyresvärden AB c/o Förvaltaren AB).

• Uppsägningen ska ange de villkor som du vill ändra på och de måste vara noggrant preciserade, t ex hyran du begär i kronor. Du måste också ange datumet när kontraktet löper ut (detta framgår normalt av ditt hyreskontrakt).

• Uppsägningen måste skickas före uppsägningstidens utgång med rekommenderat brev. När hyresgästen själv säger upp är det Postens datum som gäller som delgivningsdatum.

• För att uppsägningen ska få verkan måste du ansöka om medling i hyresnämnden inom två månader från att du skickade uppsägningen.

När din hyresvärd säger upp hyreskontraktet, tänk på att följande saker måste vara uppfyllda för att uppsägningen ska vara giltig:

• En uppsägning måste alltid vara skriftlig.

• Kontrollera att avtalet är uppsägningsbart till den tidpunkt som hyresvärden sagt upp till.

• Kontrollera att uppsägningen är ställd till rätt part, dvs rätt hyresgäst.

• Kontrollera att det framgår i uppsägningen vem som sagt upp.

• Kontrollera att du fått uppsägningen i rätt tid, dvs inom uppsägningstiden.

• Kontrollera att det finns en underrättelse om att du måste hänskjuta tvisten till hyresnämnden inom två månader.

  Om förlängning av hyresförhållandet inte kan komma till stånd och Ni inte går med på att flytta utan att få ersättning enligt 12 kap. 58 b § jordabalken, har Ni att inom två månader från denna uppsägning hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling.

  De nya villkoren som hyresvärden vill ha måste vara noga preciserade i uppsägningshandlingen eller i form av ett förslag till nytt hyresavtal. Hyresgästen ska kunna förstå exakt vad de nya villkoren skulle innebära.