Fastighetsentreprenörerna

Bransch i förändring, men åt vilket håll?

Nyhet   •   Feb 16, 2014 20:47 CET

Extern förvaltning av fastigheter är ur ett fastighetsperspektiv en ganska ung bransch. Fastigheter finns över tiden kan man säga och byggnader förväntas kunna fungera mer än i hundra år. Det finns gott om exempel på byggnader som funnits mycket längre.  Men att köpa förvaltning och drift av sina fastigheter var inte så vanligt för trettio år sedan.

När extern förvaltning började bli mer vanlig så fanns inget lämpligt regelverk som reglerade förhållandet mellan beställare och entreprenör. I mitten av 90-talet kom Aff(Avtal för fastighetsförvaltning) och regelverket fick snabbt fotfäste i branschen. Idag är det självklart hos de allra flesta.

Men som nästan alltid, så ser kartan och verkligheten lite olika ut. Förvaltning innebär ”att vidmakthålla” och Aff utgår ifrån att så sker. I verkligen ser det annorlunda ut. Det är allmänt känt att många fastigheter/byggnader har en stor underhållsskuld. Det gäller inte minst miljonprogrammet men det finns även andra. Vad är då problemet? Jo, det är att Aff inte utgår från annat än att underhåll på fastigheterna sköts så som det är avsett.  Vi menar inte att Aff ska anpassas för fastigheter med olika skick men möjligheterna i Aff till hantering av underhållsskuld behöver hanteras på ett mycket bättre sätt.

Vem är det som äger problemet och vem skall ta ansvaret för det? I en del förfrågningsunderlag, inte sällan från offentliga beställare, så vill beställaren skriva över osäkerhet och risker på entreprenören. Skälet till bristerna är förstås otillräcklig ekonomi och det är säkert skälet till förfaringssättet också. Förvaltningsentreprenader är en bransch i hård konkurrens med låg lönsamhet och det finns tyvärr inte utrymme att agera försäkringsbolag eller finansiär åt beställarna. Istället så skapar dessa kontrakt en grogrund för gränsdragningstvister som är tärande för båda parter. För att vara lite mer specifik om vi jämför entreprenören med en försäkringsgivare så har försäkringsgivare fördelen av att kunna göra nedskrivningar av värde på ingående fastighetsdelar och det är inte försäkringsgivare som får betala självrisken. I dagens entreprenader förväntas ibland entreprenören betala en självrisk (det borde vara fastighetsägaren som betalar självrisk) och någon nedskrivning av värdet är det sällan tal om.

I Aff-strukturen finns statusbesiktningar som en viktig förutsättning både när man påbörjar och när man avslutar en entreprenad. Vid den första fastställs statusen på fastighet/byggnad och förhoppningsvis åtgärdar beställaren det som inte har en acceptabel nivå. Då har men sedan en fastställd nivå att förvalta utifrån. Det finns ingen seriös entreprenör som inte tar sitt ansvar under den förutsättningen.

Under senare år har tyvärr det blivet mer vanligt med otydligheter i förfrågningsunderlagen. Det finns definitioner som inte återfinns i Aff-definitionerna, vilket är mycket olyckligt och det finns beskrivningar om status av typen ”vad som brukar vara brukligt i kommunala fastigheter” eller liknande. Det ger inte någon grund för att kunna kalkylera uppdraget. Generellt sett så har kalkylerbarheten försämrats under de senaste åren.

Ofta görs förfrågningsunderlagen av anlitade konsulter. Har då dessa konsulter ett ansvar för handlingarna? Vi menar att de inte har det. Handlingarna görs på uppdrag av beställaren och det är beställaren som ansvarar för handlingarna och förstås även att vara en professionell beställare under hela entreprenadtiden. Utan att krypa ur något ansvar som leverantör, så kan man nog säga att ”ingen leverans blir bättre än sin beställning”, oavsett bransch. Från Fastighetsentreprenörernas sida så skulle vi gärna se att Beställarna blir mer synliga i branschutvecklingen. De finns förvisso representerade i AFF (Forum för förvaltning och tjänster) men en gemensam hållning är svår att skönja.

Beträffande upphandlingskonsulterna finns det dock en annan del som blivit allt vanligare i branschen. Det är när samma konsult sitter på fler stolar. Man gör förfrågningsunderlaget, agerar kontrollant åt beställaren och försvarar sina egna handlingar(i beställarens namn) vid eventuella tvister.  Om man jämför med byggsidan så får det nog betraktas som ovanligt att så sker. Vi har inget emot att beställare använder konsulter men bör i så fall sprida gracerna. I sammanhanget med konsulterna så ser vi förstås gärna att dessa föregår med gott exempel när det gäller att hålla sig till Aff-konceptet. Det kan man i alla fall förvänta sig av de som är medlemmar i AFF.

Fastighetsentreprenörerna är oroade av de förändringar som beskrivits ovan, i en annan så intressant och utmanande bransch. Är vi då helt utan skuld i de delar som utvecklas negativt?  Säkert inte! Och vi medverkar mer än gärna till en bra bransch med goda förutsättningar för samarbete och med en vardag där tvister är sällan förekommande. Men vi kan inte göra detta själva. Förutom oss så måste beställarna kliva fram och ta sitt ansvar för både fastigheter och entreprenader, men så även konsulterna i de delar de kan ansvara för.

Fastighetsentreprenörernas Branschorganisation har enats om tre punkter som vi vill lägga särskild vikt på.

  • Lagen om offentlig upphandling skall respekteras och följas

  • Likabehandlingsprincipen skall gälla

  • Underlagen skall vara kalkylerbara

Stockholm 2014-02-16

Styrelsen i Fastighetsentreprenörernas Branschorganisation

Carl-Johan Hansson, Riksbyggen   Bengt Jildmalm, Primär AB

Per Östgren, Caverion AB  Björn Thelning, RIBA AB

Per Blomgren, Johnson Controls AB  Stefan Younes, HSB

Jimmy Hörner, SEFAB-gruppen AB