beQuoted AB

beQuoted nyhetsbrev: Peab lägger bud på Annehem

Pressmeddelande   •   Apr 22, 2009 15:56 CEST

Peab lägger bud på Annehem
- Är det övervärden som lockar?


I fredags offentliggjorde Peab ett bud på skånska Annehem Fastigheter. Över 60 procent av ägarna har ställt sig positiva till budet. Samtidigt fortsätter arbetet i Annehems projekt. Byggstart för Point Hyllie beräknas ske inom en månad.

Två alternativa bud på Annehem
Peab har formulerat två alternativa bud på aktierna i Annehem. Det första alternativet består av en kontant likvid om 21 kronor per aktie.

Det andra alternativet består av en betalning i form av Peab-aktier där ett tak har satts till maximalt en B-aktie i Peab för en aktie i Annehem. Priset kommer att baseras på Peab-aktiens kurs under perioden 18 maj till 1 juni.

I aktiealternativet uppgår dock budvärdet per aktie i Annehem i intervallet 21,50 kronor till 24,50 kronor. Budet har mottagits väl bland Annehems större ägare och under fredagen meddelades att över 60 procent ställt sig positiva till det.

Bolaget är ungt, men har hunnit uträtta mycket
Annehem startades 2005. Med sig i starten hade man en relativt stor förvaltningsportfölj i den expansiva Öresundsregionen. Men där fanns också ett antal högintressanta byggprojekt. Ett av dessa var Victoria Park, som knoppades av och börsnoterades under november 2007.

Under 2008 valde Annehem att frånträda två tredjedelar av sin fastighetsportfölj. Försäljningen skedde till danska Property Group till ett värde av 700 miljoner kronor.

Med försäljningen svällde Annehems kassa till 325 miljoner kronor och under hösten 2008 genomfördes ett inlösensprogram. Varje aktie gav rätt till en kontant likvid om 10 kronor, motsvarande en aktieutdelning om drygt 123 miljoner kronor.

Point Hyllie och Oket i fokus idag
I dagsläget ligger byggstarten för Point Hyllie närmast till hands. Projektet består av bostads- och kontorsytor på 45.000 kvadrat i centrala Malmö. Upphandling av byggnadsentreprenaden pågår. Enligt Annehems vd Pia Andersson är byggstart planerad inom en månad.

Bolagets andra byggprojekt, Kvarteret Oket, innefattar 141 bostadsrättslägenheter intill Folkets Park i Malmö.Byggstart för Oket har skjutits fram, något som den tidigare vd:n Peter Strand varnade för redan i höstas (se beQuoted nyhetsbrev nr 33 2008).

Pia Andersson menar att bolaget då såg negativa tendenser på fastighetsmarknaden och med dagens svaga marknad ska bolaget, i den mån det har ekonomiska möjligheter, sitta på projektet för att invänta högre fastighetspriser.

Utöver de två större byggprojekten har Annehem en aktiv förvaltningsportfölj bestående av butiker, kontor och bostäder i centrala Landskrona.

Övervärde i Annehem har lockat till köp?
Tidigare uppskattningar av värdet på bolagets två större byggprojekt, Point Hyllie och Oket, har satts till ett sammanlagt värde om cirka 2 miljarder kronor (se beQuoted nyhetsbrev nr 47 2007 och nr 33 2008).

En potentiell vinstmarginal på dessa två projekt tillsammans ligger runt 15 procent. Detta skulle innebära ett övervärde på drygt 17 kronor per aktie efter skatt.

Utöver detta finner vi även värdet i den kompetens bolaget byggt upp under sina år som fastighetsbolag, med inriktning mot projektbyggen.

Peab har sannolikt sett samma övervärden som övriga aktieägare gjort, och som beQuoted tidigare pekat på. Men likviditeten i Annehems aktie har varit och är fortfarande låg, något som försvårat försäljningar för större aktieägare. Ett bud kan här utgöra en välkommen ventil.

Bokslutet visade inga större överraskningar
Under 2008 drogs Annehem liksom flertalet andra fastighetsbolag med betydande nedskrivningar. Till följd av de nya redovisningsprinciperna IFRS redovisas värdeförändringarna direkt på resultaträkningen.

Följden av detta är starka resultat i goda tider och dåliga resultat i dåliga tider. Resultatet för 2008 landade på:

  • Hyresintäkter: 57,6 Mkr (73,6)
  • Realiserad värdeförändring: -31,7 Mkr (1,5)
  • Orealiserad värdeförändring: -36,2 Mkr (93,0)
  • Resultat efter finansnetto: -14,1 Mkr (-21,4)
  • Vinst per aktie: -2,68 Kr (7,06)



Antalet utestående aktier uppgår till 12.373.330 stycken. Med en börskurs på 21,10 kronor är aktuellt börsvärde 261 miljoner kronor.

Per den sista december 2008 var soliditeten drygt 43 procent, kassan 157 miljoner kronor och nettoskulden 230 miljoner kronor. Eget kapital uppgick till 326 miljoner kronor, vilket motsvarar 26,30 kronor per aktie.

Därmed köper Peab Annehem med en substansrabatt på drygt 20 procent om kontantbudet på 21 kronor per aktie går igenom. Utöver detta finner vi övervärden i Point Hyllie och Oket som uppgår till 17 kronor per aktie.

Acceptperioden löper från den 18 maj till 18 juni. Då redan 61,5 procent av ägarna ställt sig positiva till budet köps Annehem med största sannolikhet ut från First North snart.

JOHAN FALK
johan.falk@beQuoted.com


Tidigare publicerade artiklar om Annehem:
» Annehem planerar byggstart för Point Hyllie inom ett halvår
» Annehem bygger nytt i Malmö
» Annehem säljer skånsk bostadsportfölj
» Substansen i Annehem motiverar dubbel börskurs
» Victoria Park knoppas av från Annehem
» Annehem skapar aktieägarvärde i Landskrona
» Annehem exploaterar expansivt Malmö