Realia AB

Delårsrapport 1 januari - 30 september 2003

Pressmeddelande   •  Nov 12, 2003 16:11 CET

* Periodens hyresintäkter uppgick till 653,6 Mkr (265,9)
* Periodens resultat efter skatt och minoritetsandel uppgick till -21,8 Mkr (151,9) motsvarande -0,92 kr per aktie (10,08)
* Slagsta Strand skrevs ned med 70,0 Mkr (0,0)
* Kassaflödet per aktie uppgick till 4,55 kr (2,76)
* Vakansgraden i hyresvärde för tredje kvartalet uppgick till 7,8 procent (8,1)

VERKSAMHET
Realia AB är ett fastighetsbolag med huvudsaklig del av verksamheten i Storstockholm, Lund, Norrköping, Karlstad, Gävle och Sundsvall. Bolagets bestånd omfattar 327 fastigheter i Sverige samt 7 helägda fastigheter i utlandet, 6 i Belgien och en i Holland. Vidare äger bolaget 50 procent av andelarna i intressebolaget Manhattan Center. Fastighetsbeståndet uppgår totalt till cirka 1,2 miljon kvadratmeter och utgörs till 54 procent av kommersiella lokaler och till 46 procent av bostäder. Bolaget är noterat på NGM (Nordic Growth Market) och har cirka 130 anställda.

OFFENTLIGT BUD PÅ BOLAGET
Bolagets två huvudägare lämnade, genom Welkins Intressenter AB, den 12 mars ett offentligt erbjudande till aktieägarna i Realia AB att överlåta sina aktier. För varje aktie i Realia AB erbjöds 38 kronor kontant jämte utdelning för år 2002 med 2 kronor. Budet har därefter förlängts och gäller efter senaste förlängning fram till den 30 januari 2004. Welkins innehav i Realia AB uppgick per den 31 oktober till 82,3 procent av aktierna.

Welkins uttalade målsättning är, enligt pressmeddelande den 13 augusti respektive den 15 oktober, att fortsatt öka ägarandelen i Realia AB i syfte att nå över 90 procent av aktierna. Vidare uttalade Welkins att i takt med att så sker kan handeln i Realia-aktien komma att bli mindre likvid varför förutsättningarna för fortsatt notering får utredas vidare.

VERKSTÄLLANDE DIREKTÖR
Thomas Hopkins tillträdde som ny verkställande direktör för bolaget den 1 september. Lön till verkställande direktören utgår med 960 tkr per år. Pensionsförmånerna följer ITP-planen. Därutöver föreligger inga förmåner eller incitamentsprogram. Bolagets kostnad för den frånträdande verkställande direktören uppgick till 5,3 Mkr.

DELÅRSPERIODEN JANUARI – SEPTEMBER 2003
Hyresintäkterna och driftöverskottet uppgick till 653,6 Mkr (265,9) respektive 343,9 Mkr (151,5). Ökningen av såväl hyresintäkter som driftöverskott förklaras av förvärvet av Realia Fastighets AB den 19 juni 2002 och att bolaget från och med samma datum konsoliderades i koncernen. Under delårsperioden avyttrades tre fastigheter (1) med en realisationsvinst om 3,0 Mkr (0,5). Resultatet efter skatt och minoritetsandel uppgick till -21,8 Mkr (151,9). Minskningen är en följd av att en skatteintäkt togs upp 2002 till följd av en omvärdering av underskottsavdragen i samband med förvärvet av Realia Fastighets AB samt en nedskrivning i år av Slagsta Strand med 70,0 Mkr.
Resultatet per aktie uppgick till -0,92 kr (10,08). Kassaflödet från den löpande verksamheten före förändring av rörelsekapital var 108,3 Mkr (41,6) vilket motsvarade 4,55 kr per aktie (2,76).

FASTIGHETSVÄRDEN
Slagsta Strand
Under oktober 2003 genomfördes extern marknadsvärdering av Slagsta Strand. Värderingen föranledde en nedskrivning av fastighetens bokförda värde med 70 Mkr till 425 Mkr.

UTVECKLING UNDER ÅRET
Resultatutvecklingen för koncernen under året har varit något svagare än beräknat. Nedskrivningen av värdet på Slagsta Strand får ett stort genomslag på resultatet och belyser marknadsläget för kommersiella lokaler i Stockholm. För den löpande verksamheten förutses inga större förändringar under den resterande delen av året.

RAPPORTPERIODEN JULI – SEPTEMBER 2003
Hyresintäkter
Jämfört med samma period föregående år ökade hyresintäkterna under tredje kvartalet från 204,4 Mkr till 218,4 Mkr. Ökningen förklaras av högre hyresintäkter för jämförbart bestånd, 1,7 Mkr, och av förändringar i beståndet som ökade hyresintäkterna med 12,3 Mkr.

Hyresvärdet för såväl bostäder som lokaler i Sverige ökade med cirka 3 procent i ett jämförbart bestånd. För bostäder var ökningen en följd av årets hyresförhandlingar. För lokaler skedde dels en ökning av indexreglerade hyreskontrakt och dels fick vissa av föregående års hyresgästanpassningar fullt genomslag på hyresvärdet först i år. Hyresvärdet för de utländska fastigheterna minskade med 7 procent varav hälften förklaras av den starkare kronan. Eftersom de utländska fastigheterna utgör en så liten del av det totala fastighetsbeståndet ökade hyresvärdet totalt sett med cirka 2,5 procent.

Vakansgraden räknat i hyresvärde minskade till 7,8 procent (8,1). För bostäder låg vakansgraden på 4,0 procent (4,0) och för lokaler på 10,9 procent (11,5). Minskningen av vakanserna skedde främst i Norrköping och Lund. Driftöverskott De direkta fastighetskostnaderna minskade med 1,2 Mkr till 89,8 Mkr (91,0). För jämförbart fastighetsbestånd minskade kostnaderna med 6,8 Mkr vilket dels förklaras av lägre underhållskostnader och dels av en ändrad avtalskonstruktion med Alfa Laval i Tumba vilket även återspeglades i lägre hyrestillägg.

För jämförbart fastighetsbestånd ökade driftöverskottet med 8,5 Mkr. Effekter av att fastigheter förvärvades och avyttrades förbättrade driftöverskottet med 6,7 Mkr jämförbart med föregående år, vilket medförde att driftöverskottet totalt sett ökade med 15,2 Mkr till 128,6 Mkr (113,4).

Säsongsvariationer
Värme- och underhållskostnader är de poster i driftöverskottet som normalt varierar mest under året. Värmekostnaderna är säsongsbundna och cirka en åttondel av årets värmekostnader belastar det tredje kvartalet under ett normalår. Värmekostnaderna svarar för cirka en femtedel av de direkta fastighetskostnaderna.
Kostnaderna för underhåll och hyresgästanpassningar varierar beroende på när under året större åtgärder genomförs, vilket kan skifta från år till år.

Rörelseresultat
Rörelseresultatet minskade till 26,2 Mkr (95,9). De centrala administrationskostnaderna ökade till 12,7 Mkr (6,2). Ersättningen till den avgående verkställande direktören uppgick till 5,3 Mkr. Slagsta Strand skrevs under perioden ned med 70,0 Mkr (0,0).

Resultatet för intressebolaget Manhattan Center var negativt, -6,0 Mkr (+1,7), då en stor del av fastigheten i Bryssel är outhyrd. För närvarande pågår diskussioner med flera tänkbara hyresgäster.

Finansnetto
Ränteintäkterna hänförde sig främst till fordringar på intressebolagen. Räntekostnaderna minskade till 62,6 Mkr (63,1). De räntebärande skulderna var större under perioden men räntenivåerna var lägre och uppgick vid periodens slut i genomsnitt till 5,4 procent (5,8) med en räntebindningstid på 2,1 år (2,2). Skatt och resultat efter skatt Skattekostnaden för perioden uppgick till 12,3 Mkr (7,8). Orsaken till att den effektiva skattesatsen i år avviker från 28 procent är att uppskjuten skatt inte redovisas för vissa utländska dotterbolag samt Slagsta Strand då det samtidigt finns underskottsavdrag som inte tagits upp till något bokfört värde. Welkins Intressenters förvärv av aktier i Realia har lett till att den så kallade beloppsspärren begränsar möjligheten att utnyttja gamla underskottsavdrag. Storleken på kvarvarande underskottsavdrag är beroende av Welkins Intressenters totala anskaffningskostnad för aktier i Realia. Eftersom förvärvet ännu inte är avslutat kan något exakt belopp på kvarvarande underskottsavdrag inte anges. Skattesatsen för bolaget uppgår till 28 procent i Sverige, 35 procent i Holland och 40 procent i Belgien. Resultatet efter skatt uppgick till -46,5 Mkr (27,1). Fastighetsförvärv I början av september förvärvades en fastighet i Mariestad för 24 Mkr. Fastigheten utgörs av det tidigare sjukhusområdet Johannesberg i centrala Mariestad. Området består av ett tjugotal byggnader om totalt 27 500 kvm lokaler som i dag huvudsakligen används för vård och utbildning. Investeringar i befintligt bestånd Investeringarna i det befintliga fastighetsbeståndet under perioden, totalt 5,8 Mkr (8,1), bestod huvudsakligen av en modernisering och hyresgästanpassning för Riksarkivet i Tumba. Finansiering och likviditet Synligt eget kapital uppgick till 1 152,8 Mkr (1 272,2) vilket motsvarade 48,39 kr per aktie (53,40) och en soliditet om 19,3 procent (21,9).

Per den 30 september 2003 uppgick de räntebärande skulderna till 4 417,6 Mkr (4 142,0) inklusive konvertibelt skuldebrev om 59,5 Mkr (58,2). Vid årsskiftet var motsvarande siffra för räntebärande skulder 4 480,6 Mkr. De utländska helägda fastigheterna är belägna i Bryssel och Amsterdam och är lånefinansierade i euro. Av de räntebärande skulderna motsvarade eurolånen, omräknade till svenska kronor, 187,1 Mkr (197,5).

Bolagets genomsnittliga räntebindningstid för de räntebärande skulderna uppgick vid periodens slut till 2,1 år (2,2). Den genomsnittliga låneräntan inklusive kostnader för derivatinstrument uppgick vid samma tidpunkt till 5,4 procent (5,8). Vid årsskiftet var motsvarande siffror 2,6 år respektive 5,7 procent.

Förfallostrukturen för kapital- och räntebindning framgår av efterföljande tabell. Den visar även utfall av räntebindningstid jämfört med den normportfölj som finns i finanspolicyn.

Likvida medel uppgick vid periodens utgång till 98,0 Mkr (132,2) inklusive outnyttjad del av checkkredit. Checkkrediten om 80,0 Mkr (80,0) var vid periodslutet utnyttjad med 7,0 Mkr (0,0). I likviditeten ingick spärrade medel om 15,0 Mkr (22,1) som avsåg säkerhet för finansiella instrument.