Västra Götalandsregionen

Lättare att se "hur bra" affären var om regionen haft en fastighetsstrategi

Pressmeddelande   •   Mar 01, 2006 11:36 CET

Revisionen om fastighetsaffär:
Lättare att se "hur bra" affären var om regionen haft en fastighetsstrategi

Det är svårt att uttala sig om "hur bra" affär regionen gjorde när den sålde 33 av sina fastigheter i maj förra året. Det konstateras i en granskningsrapport som regionens revisorer behandlade vid sitt senaste sammanträde. Rapporten är skriven av professor Stellan Lundström, en av landets ledande fastighetsekonomer.

Med en väl förankrad fastighetsstrategi och om försäljningen, som den utfördes, ställts mot ett internt alternativ hade det varit betydligt lättare, konstaterar rapporten.

Drivkraften i affären har för regionens del varit kapitalrationalisering, dvs. att använda regionens pengar på bästa sätt. Syftet var att stärka regionens finansiella ställning.

Med en fastighetsstrategi hade möjligheterna att vinna legitimitet för affären internt i regionen ökat. Avsaknaden hade snarare en begränsande inverkan. Sedan affären genomförts har arbetet med en fastighetsstrategi emellertid kommit igång.

En fastighetsstrategi ska bland annat innehålla:
• ägardirektiv
• långsiktig verksamhetsplanering
• fastighetsplanering
• riskanalyser
• förräntnings- och avskrivningskrav
• kostnadsuppföljning
• humankapitalredovisning
• tydlig investeringsprocess
• uppföljning av egen verksamhet

Tillsammans med en fastighetsstrategi ska även finnas en förvaltningsstrategi, fastställer rapporten, likaså en beskrivning av den organisation och de kompetenser som krävs för att fastighetsutvecklingen fortlöpande ska tryggas.

Äga eller hyra?
Grundfrågan för granskningen har på sätt och vis varit: äga eller hyra? Tanken på att avveckla det egna ägandet kommer ursprungligen från näringslivet, men har även aktualiserats i många kommuner och landsting. Orsakerna har då främst varit:
• behoven av verksamhetsförändringar
• bättre lokalutnyttjande samt
• ansträngda ekonomier.

I grunden handlar det om att åstadkomma bra verksamhet till låga kostnader och små risker.

Rapporten konstaterar att det inte finns några generella svar på frågan om att äga eller hyra. Svaren är beroende på de sammanhang där valet mellan äga och hyra uppstår. Även detta förhållande, påpekar rapporten, visar att regionen behöver en fastighetsstrategi.

Risker
Oavsett om regionen äger eller hyr ligger den största affärsmässiga risken i att lokalerna inte skulle passa för den egna verksamheten och inte heller kunna användas för extern verksamhet. Om regionen äger lokalerna får den bära kostnaderna själv. Om regionen hyr står värden risken, men tar betalt via hyran.

Finansiella risker finns oavsett om man äger eller hyr. För en ägare innebär det att man binder kapital samtidigt som det finns en risk för att avskrivningstiden dvs. amorteringstiden blir kortare än beräknat. För en "hyresgäst" ligger den finansiella risken i att man kanske inte kan utnyttja lokalerna hela hyresperioden ut.

Tydligaste risken i den aktuella affären är att regionen vid den nuvarande hyrestidens slut saknar alternativ. På vissa orter där ägaren har monopolläge riskerar regionen att få betydligt sämre avtal vid en eventuell ny hyresperiod. Med en bra fastighetsstrategi har man under hyrestiden byggt upp både alternativa lösningar och bra förhandlingsläge för att i hyreskontrakt nå sina mål, säger rapporten.

Hur bra är affären?
Rapporten konstaterar att affären för Kungsledens del är "hemräknad" och gjord på marknadsmässiga nivåer, men hur bra affären verkligen är för Kungsledens vidkommande kommer inte att synas förrän om några år. Men rapporten noterar att Kungsleden troligen gjort en bra affär.

För regionens del kan också sägas att affären är gjord på marknadsmässiga nivåer, men om affären i någon mening är bra för regionen är det svårare att uttala sig om. Drivkraften i affären var för regionens del kapitalrationalisering, dvs. att använda regionens pengar på bästa sätt. Syftet var att stärka regionens finansiella ställning för att möta framtida resursbehov.

Rapporten redovisar, förutom den stärkta kassan, några andra effekter för regionen:

• förändringstryck i Västfastigheters organisation
• bättre struktur på fastighetsbeståndet
• både högrisk- och lågriskfastigheter såldes
• fara för att fastna i vissa lokaler

Framtiden
Viktiga frågor för framtiden är för regionens del vilka ekonomiska villkor man kan uppnå samt den kompetens hyresvärden har för att kunna erbjuda bra möjligheter för vård och omsorg. Det räcker inte med enbart uppvärmda lokaler, menar rapporten.

Om regionen även i framtiden avser att sälja fastigheter för att sedan hyra dem, ställs ökade krav på en bra egen fastighetsverksamhet med beställarkompetens. Den på lång sikt viktigaste kompetensen är att veta vilka lokalbehov som finns och kunna beställa därefter, oavsett om lokalerna är egna eller förhyrda.

Rapporten anger färdriktningen: "En väl genomtänkt fastighetsstrategi är vägen till målet".


KOMMENTARER TILL RAPPORTEN:

Roland Andersson, regionstyrelsens ordförande, s:
- Jag har läst rapporten och finner att konsulten har gjort en bra sammanställning hämtad ur läroboken för fastighetsförsäljning och kalkylering. Det finns två sidor i en affär: säljarens och köparens. Således är i det här fallet intet nytt under solen.
- Fastighetsförsäljningen är ett led i vårt pågående arbete med kapitalrationalisering. Dessutom skall vi kraftsamla till kärnverksamheter och inte primärt vara lokaluthyrare. I det bestånd som såldes fanns en mängd lokaler som vi hyrde ut till externa intressenter.
- Vid tidpunkten för försäljningen fanns ingen policy utöver de förutsättningar för försäljningen som jag redan nämnt. En sådan policy är vad jag förstår under utarbetande och den kommer att ligga till grund för vårt fortsatta arbete med fastighetsförvaltning.


Lars Bergsten, regionstyrelsens vice ordförande, m:
- Jag tycker att rapporten i den allmänna textdelen är klok och bra, och därför är värdefull för oss.
- I analysen säger den att affären förmodligen är bra för Kungsleden och det tror jag också, annars hade de väl inte köpt. Jag hade velat ha en djupare analys av vår sida av affären. Var den bra för oss? Vi lär ju få svaret i sinom tid, men det hade varit intressant att få veta en del redan nu.
- Jag delar helt rapportens uppfattning att regionen borde ha en fastighetsstrategi med ett långsiktigt perspektiv. Önskvärt är att partierna fattar ett gemensamt beslut, eftersom det inte är bra att ändra en sådan strategi varje gång det är val.
- Jag saknar en analys där egna lokaler ställs mot alternativet att hyra lokalerna. Sjukhusen står ju där de står och lär väl inte få ändrat innehåll. Däremot har vi ju andra lokaler, till exempel förvaltningslokaler och annat. Hur ska vi göra där?
- En annan fundering är att vi ju skiljer oss rätt så mycket från privata fastighetsägare, bland annat för att vi har en politisk styrning. Vad är bäst för oss? Äga eller hyra?

Lars-Gerhard Westberg, ordförande för regionstyrelsens ekonomiutskott, fp:
- Jag har inga speciella synpunkter på rapporten, utan tycker att den varit intressant att läsa.
- Vårt syfte med affären var att frigöra kapital för kommande investeringar och pensioner.
- Det viktigaste för oss är den verksamhet vi bedriver - inte att vara länets största fastighetsägare. Därför vill vi inte ha för mycket kapital bundet i fastigheter.
- Vi vill minska vårt åtagande som hyresvärd för externa hyresgäster. Med mindre kapital bundet i fastigheter ökar vår flexibilitet i ekonomiskt och lokalmässigt hänseende.
- Jag håller med om att det hade varit bra med en fastighetsstrategi, men samtidigt anser jag att det underlag vi hade var tillräckligt gott. Vi upptäckte under genomförandet av affären att det hade varit bra med en strategi. Därför har vi startat ett sådant arbete där fastighetsnämnden och ekonomiavdelningen är engagerade.

Ulla Y Gustafsson, ordförande för fastighetsnämnden, s:
- När regionfullmäktige beslutade om försäljningen hade vi som utförare ingen anledning att ifrågasätta det beslutet.
- Rent allmänt tycker jag att det är bra att granskningen gjordes och dess synpunkter är värdefulla i arbetet som pågår med att ta fram en ägarstrategi.

Roland Salomonsson, vice ordförande för fastighetsnämnden, m:
- Fastighetsnämnden har genomfört det uppdrag regionfullmäktige ålagt oss. Det har för oss inte funnits anledning att ifrågasätta fullmäktiges beslut.
- Min uppfattning är att försäljningsbeloppet är på en tillfredsställande nivå.

Wimar Sundeen, ordförande för revisorskollegiet, kd:
- Revisionen har ingen anledning att uttala sig om fastighetsförsäljningen som sådan var en bra eller dålig affär för regionen. Fullmäktige har ju fattat beslut och detta har blivit verkställt.
- Det hade varit bra om regionen haft en fastighetsstrategi som uttryckt en eftertanke, innan försäljningen genomfördes. Det är bra att regionen arbetar med kapitalrationalisering och en lärdom inför det fortsatta arbetet är att det behövs genomarbetade strategier.



Läs rapporten här.
http://cf.vgregion.se/cfm/webforms/Press/dok/3861_Fastighetsanalys.pdf

Kontaktperson: Sven Arvidson, revisionsdirektör, 0708 - 55 24 45