Lönsam blandstad - hinder och möjligheter

Inför en rekordpublik på 150 personer gav sig Kristina Schoug och Johan Norrsell från NAI Svefa in i utmaningen att reda ut om blandstad kan vara lönsamt utifrån frågorna: Vad menar vi med blandstad? Hur utvecklar vi den med god lönsamhet? Vilka möjligheter och hinder finns för att lyckas? 

Kristina Schoug börjar med att konstatera att i en blandstad ska allt finnas, men inte överallt!
– Allt fler strategiska stadsutvecklingsområden bygger på blandstadskonceptet. Men de som vill driva fastighetsutvecklingsprojekt i blandstadsområden måste förstå konceptet för att lyckas, konstaterade hon och följde upp med denna definition av vad blandstad är:
”En Urban miljö med en hög grad av blandning i form av 1) funktionell blandning - olika ändamål som bostäder, handel, kontor och service finns i samma byggnad, kvarter eller område, 2) social blandning - olika grupper av människor, ålder, kön, inkomst och kultur vistas i samma byggnad, kvarter eller område, 3) estetisk blandning - olika typer av hus avseende gestaltning, volym och utformning finns i samma kvarter eller område.”
Att uppnå detta är dock inte alltid enkelt.
– Lösningen tror jag är att placera och planera bättre. För att få exempelvis butiker att överleva måste man se var de naturliga stråken bildas. Planen måste kunna ändras efter människors vanor. Efterfrågan måste styra - inte planen!

Hinder
Därefter tog Johan Norrsell över med en översikt över vilka hinder han ser finns för skapandet av en fungerande blandstad:
– Alla pratar ju om blandstad och alla vill ha det, men varför händer det då så lite? Fallgroparna är framför allt kompetensbrist, då skapas ett motstånd, och detaljstyrning där vissa delar planeras i detalj och andra inte alls.
Som exempel lyfter Johan fram Gamlestadens fabriker i Göteborg.
– Den fördjupade översiktsplanen över detta gamla industriområde finns många lärdomar att dra (se presentation). De allra flesta av de planerade verksamheterna visar sig bli olönsamma på grund av att man inte i förväg räknat in merkostnader för exempelvis bullerskydd för fastigheter, parkeringsplatser för boende och arbetande etcetera.

Lösningar
Lösningen enligt Johan är denna:
– Ta in en konsult som gör en bra kalkyl. Gör tidiga marknadsanalyser och lönsamhetsbedömningar, analysera flöden och frekventa stråk, för en tidig dialog med kommunala förvaltningar, etablera en byggherredialog i tidigt skede, bilda en mix av byggherrar stora – små, privata – kommunala. Och slutligen var observant på restriktioner och krav, låg vakansgrad men krav på rivning för blandat innehåll, dyra garagelösningar och för många lokaler in i bostadskvarteren.

Nedskalad fastighetsindelning
Som avslutning gick Kristina och Johan in på vilka möjligheter som finns för blandstadsutveckling genom nedskalad fastighetsindelning.
– Traditionellt har mycket av det som byggts sålts till bostadsrättsföreningar. För bostadsrättsföreningar finns litet kommersiellt värde i lokalelen vilket gör att investeringen till viss del får bekostas av bostäderna, risk finns även för oäkta bostadsrättsförening. Genom att istället skala ner fastigheterna och sälja lokaldelen till en kommersiell ägare blir värdet högre och helhetssynen vidare, avslutade Kristina.