Erik Olsson Fastighetsförmedling kommenterar bostadsmarknaden 15 juni 2017

På Erik Olsson Fastighetsförmedling tycker vi fortfarande att bostadsmarknaden känns stark. Att marknaden sväljer en utbudsökning samtidigt som Finansinspektionen föreslår en ny typ av skärpt amorteringskrav via skuldkvoter är ett styrketecken. Kombinationen av bostadsbrist, stark ekonomi och unikt låg ränta ger höga priser. Samtidigt gör ett stort utbud inför sommarstiltjen att marknaden är minst lika spretig som tidigare. Det ställs höga krav på mäklaren för att få säljare med höga förväntningar att möta en selektiv köparsida som har många bostäder att välja bland.

Erik Olsson Bostadsindex (EOBi) visar att förväntningarna och stämningen på bostadsmarknaden har dämpats till normalare nivåer, men visningsbesökarna har fortfarande historiskt höga förväntningar på bostadsprisernas utveckling. Förväntningarna på den egna hushållsekonomin är fortfarande överraskande låga, trots att de har ökat. EOBi visar att visningsbesökarna kalkylerar med en rörlig bolåneränta på 3,5%. Det är en stor ökning jämfört med föregående kvartal, men lågt i ett historiskt perspektiv. Den planerade belåningsgraden har minskat till en mer normal nivå mycket tack vare att färre planerar att låna mer än amorteringskravets övre gräns på 70%. Det är skönt att se att Erik Olsson Bostadsindex visar att hushållen och bostadsmarknaden blir lite mindre känsliga för ränteökningar och olika åtgärder för att minska hushållens bostadslån tack vare att de planerar sina bostadsköp baserat på lite högre kalkylräntor som ger större marginal till dagens unikt låga räntenivå i kombination med att man planerar att belåna bostaden mindre.

Finansinspektionens nya förslag om att man måste amortera ytterligare 1% om man har lån som är större än 4,5 gånger bruttolönen ger en koppling mellan bostadsprisernas och lönernas utveckling. Man för in en helt ny dimension inom mandatet att utforma amorteringskravet. Med en sådan koppling skulle man kunna växla fokus från belåningsgrad till skuldkvot genom att mildra delen av amorteringskravet som fokuserar på belåningsgraden om de sammantagna reglerna visar sig få för stor effekt på bostadsmarknaden. Skuldkvot är mer träffsäkert än belåningsgrad om man oroar sig för hushållens räntekänslighet och hur de anpassar sin konsumtion när bördan av bostadslånen blir tyngre, snarare än risken för kreditförluster. Effekten av skuldkvoterna blir störst i storstäderna med Stockholm i spetsen där bostadspriserna är högst, även jämfört med lönerna. På Erik Olsson har vi en tumregel om att 1.000 kr i ökad boendeutgift per månad sänker betalningsviljan för en bostad med ca 100.000 kr. Åtgärder nu gör att vi får en mindre räntekänslig bostadsmarknad så att behovet av riktigt stora och drastiska ingrepp i framtiden minskar.

På Erik Olsson har vi haft få osålda bostäder. Gäller det resten av branschen blir delen av sommarens utbud som består av bostäder som inte har sålts i tidigare försök under året liten. Då förstärks scenariot där utbudet minskar mer än efterfrågan så att intresset för de få bostäderna som finns blir större. Det brukar gå bra att sälja bostäder även under sommaren trots att marknaden upplevs som död för att volymen minskar. I städer med många studenter, kan sommaren rent av vara en period med extra många som letar bostad inför terminsstarten.

I Stockholm har utbudet stabiliserats på en hög nivå. Färre personer intresserar sig för varje bostad, och det är viktigare än på länge att säljaren och mäklaren planerar sin försäljning väl. Försäljningarna tar ofta lite längre tid trots att spekulanterna fortfarande är köpsugna nu när de har ett större utbud av bostäder att välja bland. Andelen av bostäderna Erik Olsson förmedlar i Stockholm som säljs redan innan den fyra timmar långa publika huvudvisningen är runt 15% sedan en tid tillbaka.

I Göteborg har utbudet ökat så det är mycket större än normalt. Konkurrensen om köparna ökar och antalet visningsbesökare minskar. Villamarknaden är lika stark som tidigare. Försäljningstiden för lägenheter har ökat lite nu när det finns fler bostäder att välja bland. Snart inleds sommarens stora utbudsminskning. Då blir trycket större även på de få lägenheter som är till salu. Cirka 30% av bostäderna Erik Olsson förmedlar i Göteborg säljs fortfarande innan den publika huvudvisningen.

I Malmöområdet är marknaden fortsatt stark med ett utbud som påminner om 2016. Vi sätter nya prisrekord löpande. Det gör säljarna mer kräsna med högre prisförväntningar i hela Malmöområdet. Våra försäljningar går ändå jämförelsevis snabbt, men det kan behövas fler visningar. I Skåne har andelen bostäder som Erik Olsson förmedlar redan innan den långa publika visningen sjunkit till 15%.

Kontakta gärna informationschef Johan Nordenfelt på: 0733-77 84 40 för ytterligare material.
Erik Olsson, vd på Erik Olsson Fastighetsförmedling, nås på: 070-760 66 00.