Strategilöst Miljonärsprogram löser inte Bokrisen

Det pratas och skrivs väldigt mycket om det låga bostadsbyggandet och dess orsaker just nu. Media har till och med gått så långt att man benämnt det som Bostadskrisen, innan problemet ens går att likställa med en kris. Det grundläggande problemet är att nybyggda bostäder, nästan, bara byggs för personer över 55 år som har möjlighet att sälja sin villa. I övrigt handlar det mest om att människor ”byter” bostäder med varandra.

I vanlig ordning så finns det ingen riktig verklighetsförankring för de regionala och kommunala utvecklingsplanerna. Just nu finns det cirka 266 000 villor i Stockholms län som har en omsättningstakt på cirka 3 %. I de allra bästa av världar är det den maximala bostadstillväxt som marknaden tål (såvida den faktiska huvudmålgruppen är villaboende personer över 55 år).

  Av de 16 000 nybyggda bostäder som kommuner och regionerna i länet önskar sig så är det alltså bara möjligt att förverkliga högst 9 000. Det förutsätter naturligtvis att villaägarna är intresserade – och bedömer sig ha råd – att köpa dessa bostäder. Med ett medelpris om 3,8 msek för sålda villor är det troligtvis, högst, hälften som kan köpa den nybyggda bostaden – Nyproduktionsmarknaden krymper.

Med ytterligare politiska bromsklossar som reavinstskatt, markpriser, planprocesser och bank/finansiering återstår en skärva av den potentiella nybyggnadsmarknaden. ”Miljonärsprogrammet”, som arkitekt Fredrik von Platen uttrycker det i Byggindustrin.

För bostadsutvecklare gäller det därför att vara extremt konkurrenskraftig för att säkra en del av den lilla tårtbiten. Såväl plats som produkt måste vara perfekt matchad mot tänkta köpare.

Men, den potentiella marknaden är mycket, mycket större än enbart Miljonärsprogrammet. Den som förstår att välja en strategi för välpositionerade bostadsprodukter och på så sätt nå andra målgrupper, kan se fram mot nyproduktionsvolymer som ingen har sett sedan miljonprogrammets dagar (märk skillnaden på Miljonärsprogrammet och Miljonprogrammet).

Det finns ett oändligt antal kundanpassade strategier för en bostadsproducent med kunskap och vilja.

Ett exempel på en framgångsrik strategi är naturligtvis BoKloks lågprisstrategi. BoKlok togs fram i ett samarbete mellan Skanska och IKEA för 20 år sedan. Hur hade det fungerat om man i stället valt att sälja sina bostäder så dyrt som möjligt?

Konceptet har blivit en succé eftersom att man har lyckats leverera en effektiv bostadsprodukt för en tydlig målgrupp och dessutom med en snäv etableringsstrategi.

Det finns ett oändligt antal strategier som kan röna framgång för kommuner och byggherrar. Nu är bara frågan om bostadsjättarna och landets kommuner själva kommer ta chansen att plocka bitar av den här kakan, eller om man är allt för rädd om det överetablerade Miljonärsprogrammet.

 Olof Eriksson