​Fastighetsplaceringar motverkar effekter av inflation

Inflationsprognoserna har stigit lite efter att ha legat i en vågdal. Enligt direktören för Sparbankernas kapitalförvaltning Petteri Vaarnanen kan även småplacerare skydda sig mot inflationen med hjälp av fastighetsplaceringar.

Trots ställvisa fluktuationer på aktiemarknaden – medan räntenivån å andra sidan är låg – ser Vaarnanen vid Sparbanken att pengar fortsättningsvis flödar i en strid ström till alternativa placeringsobjekt. Han påminner också om att den ekonomiska tillväxten i vissa europeiska städer har varit kraftigare än i genomsnitt. Detta stärker i sin tur de regionala fastighetsmarknaderna.

– Därför ville vi också ge privata placerare ett tydligt och begripligt alternativ i europeiska fastighets- och infrastrukturplaceringar, vilket samtidigt erbjuder en låg risknivå.

Fastigheter ger skydd vid marknadsfluktuationer
Johan Hamström är portföljförvaltare med ansvar för Sparbankens nya fastighets- och infrastrukturplaceringsfond. Han berättar att de fastigheter som han i investeringssyfte synar för fonden avkastar i genomsnitt 5–6 procent i hyra per år. Placeringsobjekten ska vara likvida, det vill säga man placerar endast i noterade bolag, inte direkt i fastigheter.

– Vi vill att fastigheterna ger en marknadsavkastning som består av fastigheternas värdestegring och hyresavkastning. Vi fokuserar också på en tilltagande skalavkastning, det vill säga bolag som har en relativt stor fastighetsmassa och förhållandevis liten personal. Vi väljer aktier bland sådana bolag vars affärsverksamhet ger en egentlig avkastning – det vill säga vi litar inte enbart på fastigheternas värdestegring.

Hamström säger att man normalt inte brukar räkna med en hög värdestegring för fastighetsbolag.

– I noterade bolag är det inte ovanligt att vi finner en lägre prissättning än det underliggande fastighetsbeståndet. Med tiden förbättras dock vanligtvis denna korrelation varvid marknadsvärdena närmar sig den underliggande fastighetsmassan.

Hamström påminner om att fastighetsmarknaden till stor del också utvecklas i takt med ekonomin. När det ekonomiska läget är bra stiger uthyrningsgraden medan avkastningskraven sjunker. I dagens läge när pengar riktas till fastigheter hålls dock hyresavkastningen relativt stabil, eftersom fastigheterna ofta har långa hyresavtal.

Fastighetsportföljen är diversifierad
Hamström berättar att Sparbanken tillämpar en diversifierad modell för sina fastighetsplaceringar – enligt såväl land som fastighetstyp. Till viss del ingår bostäder men mest handlar det om kontor och affärslokaler. Sparbanken är intresserad av marknaden i tillväxtcentra, eftersom man anser att värde skapas på lång sikt.

– I Europa varierar fastighetsmarknaderna avsevärt från land till land, från stad till stad och mellan olika fastighetstyper. Till exempel i Sverige växer ekonomin men bostadsbyggandet har redan under en längre tid gått på sparlåga. I Stockholm råder det även underkapacitet på kontorsutrymmen, men bara en bit utanför staden kan det finnas tomma kontorsutrymmen.

Enligt honom ligger kapaciteten långt efter också i hela Sydeuropa, men till exempel i Barcelona och Madrid håller hyrorna på att stiga. Också i Paris där det förekommit ett stort överutbud är hyrorna på uppgång. Situationen i Finland är också splitrad: I huvudstadsregionen stiger hyrorna men i stora delar av landet är detta inte fallet.

Hamström påminner om att de noterade fastighetsmarknaderna i Finland är en liten helhet. På börsen finns endast tre fastighetsbolag som är noterade på huvudlistan.

– Visserligen ingår de i vår placeringsrymd, men de utgör endast en liten andel.

ECB:s åtgärder syns i ekonomin
När man granskar konjunkturbilden för den europeiska ekonomin ur ett bredare perspektiv kan man enligt Vaarnanen se att ECB:s stimulansåtgärder fungerar. Bland annat effekterna av det till bankerna riktade långsiktiga återbetalningsprogrammet, LTRO, kan ses i realekonomin, bankernas finansieringskanaler återhämtar sig och de kapitalintensiva branscherna gynnas.

– ECB befinner sig i en utmanande situation, eftersom Europa fortfarande ekonomiskt sett är mycket diversifierat. I söder är man fortfarande helt beroende av en låg räntenivå. Räddningen finns inte i euron, eftersom petrodollarländerna hindrar en försvagning av valutan. Dessa länder sålde sina placeringar när oljepriset hade sjunkit.

Däremot har man i Europa småningom funnit fast mark att stå på och även oljepriset har stabiliserats.

– Vi ser positiva tecken här och där trots att vi fortfarande befinner oss i en deflationsmiljö och att det ännu förekommer en viss rädsla i bakgrunden. Till exempel i Tyskland kommer inflationen att stiga, och de tyska fackorganisationerna har höjt lönekraven. Medan vi väntar på att inflationsnivåerna så småningom också börjar stiga i andra områden har vi mobiliserat oss, eftersom vi vill erbjuda ett skydd mot inflationen.