Report Bauen & Wohnen März 2016

Das aktuelle Stichwort: Bauabnahme

Die Bauabnahme bringt einige rechtliche Veränderungen für den Hauseigentümer. Deshalb sollte diese Bauabnahme laut Empfehlungen von Town & Country Haus, von allen Beteiligten gut vorbereitet werden. Rechtlich gesehen bedeutet eine Bauabnahme, dass sämtliche, auch theoretische, Gefahren und Risiken auf den Bauherrn und Eigentümer übergehen. Somit muss der Eigentümer sein Haus in der Regel über eine Wohngebäudeversicherung gegen Gefahren wie Wasser, Sturm und Brand selbst versichern. Vor der Bauabnahme ist dies Sache des jeweiligen Baupartners.

Rechtliche Grundlage für die Bauabnahme ist § 640 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Dieser BGB-Paragraf besagt im Wesentlichen, dass der Auftraggeber, demnach der Bauherr, sein Eigenheim nach Fertigstellung, also nachdem der Baupartner seine vertraglichen Verpflichtungen erfüllt hat, abnehmen muss. Diese Verpflichtungen sind im Bauvertrag detailliert geregelt. Diesem Bauvertrag ist zu entnehmen, wann das Eigenheim fertiggestellt und bezugsfertig ist. Bei der Bauabnahme wird hauptsächlich überprüft, ob vorhandene Mängel der Fertigstellung und folglich der Bezugsfertigkeit entgegenstehen. Wichtig: Bei gravierenden Mängeln kann der Bauherr die Abnahme verweigern, bei unwesentlichen Mängeln nicht. Auch dies ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt.

Town & Country Haus bietet den in der Eigenheimbranche einzigartigen „Hausbau-Schutzbrief“, dessen Leistungen im Kaufpreis eines Town & Country-Hauses enthalten sind. Wesentlicher Bestandteil dieses „Hausbau-Schutzbriefes“ ist die Endkontrolle des Eigenheims vor der abschließenden Übergabe bzw. Bauabnahme durch einen unabhängigen Baugutachter.

Wichtig: Mit der Bauabnahme bzw. der Übergabe des Eigenheims beginnt die Gewährleistungsfrist. Diese beträgt laut gesetzlicher Vorgabe fünf Jahre. Der Baupartner muss in dieser Zeit auftretende Mängel, die der Gewährleistung unterliegen, auf eigene Kosten beseitigen. Positiv: Im „Hausbau-Schutzbrief“ von Town & Country Haus ist eine sogenannte Baugewährleistungs-Bürgschaft in Höhe von 75.000 Euro enthalten, die Verbraucherorganisationen wie die „Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e. V.“ als „vorbildlich“ werten.

Den Kauf eines Eigenheims aus zweiter Hand halten viele Familien für attraktiv, weil solche Immobilien zumindest auf den ersten Blick weniger kosten als ein Neubau. Das kann gut gehen, tut es aber häufig nicht. Denn abhängig vom Alter entsprechen solche gebrauchten Immobilien insbesondere im Hinblick auf den Energieverbrauch bei Weitem nicht den aktuellen technischen Standards, so dass kostspielige Modernisierungen oder sogar Sanierungen nötig sind. Bisweilen gibt es auch gravierende Mängel, die sich schnell als substanzgefährdend erweisen.

Wie in dem Fall, der vor dem Oberlandesgericht (OLG) Oldenburg verhandelt wurde. Zum Glück kam der Kläger, der etliche Zeit zuvor ein Haus aus zweiter Hand erworben hatte, finanziell ungeschoren davon. Dem Käufer einer Immobilie aus zweiter Hand fielen kurz nach Abschluss des Kaufvertrags etliche feuchte Stellen an den Wohnzimmerwänden auf. Ein Sachverständiger stellt derart hohe Feuchtigkeitswerte im Erdgeschoss des Hauses fest, dass dieses nur mit großen Einschränkungen oder nicht bewohnbar war. Der Käufer wollte sich dies naturgemäß nicht gefallen lassen und verklagte den Verkäufer auf Erstattung des Kaufpreises sowie auf vergleichsweise hohen Schadenersatz.

Nachdem das Landgericht (LG) Aurich in erster Instanz die Klage abgewiesen hatte, entschied das OLG Oldenburg in der Berufung zugunsten des Klägers (Az.: 1 U 129/13). Mit der Begründung, dass die vorliegenden Indizien für eine „arglistige Täuschung“ durch den Verkäufer sprachen. Der hatte nämlich hinter den Tapeten Alufolie angebracht, um die Feuchtigkeit zu kaschieren. Folge und vom OLG Oldenburg ausdrücklich betont: Bei einer arglistigen Täuschung kommt der in Kaufverträgen von Gebrauchtimmobilien üblicherweise enthaltene Haftungsausschluss nicht zum Tragen.

Oft fördern auch Städte und Gemeinden den Erwerb von Wohneigentum. Nach Erkenntnissen von Town & Country Haus, Deutschlands führendem Massivhausanbieter, profitieren insbesondere Familien mit Kindern, die sich in einer Kommune ansiedeln und zu diesem Zweck ein Eigenheim bauen möchten. Beispielsweise werden Grundstücke, die eine Gemeinde nicht mehr benötigt, den künftigen Bauherren mit erheblichen Preisnachlässen verkauft. Die Höhe dieses Rabatts ist von Kommune zu Kommune unterschiedlich. Häufig sind die Preisnachlässe für kinderreiche Familien am höchsten.

Nicht zuletzt Familien, die bereits in einer Stadt oder Gemeinde als Mieter leben und eigene vier Wände bauen möchten, werden gefördert. Und zwar über das „Einheimischen-Modell“, das viele Kommunen in Deutschland anbieten. Diese Fördervariante erfolgt einmal mehr durch Preisnachlässe beim Kauf kommunaler Grundstücke. Die Vergabekriterien und die Höhe der auch „Bürgermeisterrabatt“ genannten Förderung variieren abhängig von den politischen Zielen in der jeweiligen Kommune. Meist punkten einmal mehr kinderreiche Familien, zugleich auch ehrenamtlich engagierte Bürger.

Den Ideen sind bei der kommunalen Wohneigentumsförderung offenbar keine Grenzen gesetzt. So zahlen Hauseigentümer in manchen Städten und Gemeinden eine verringerte Abwassergebühr, sofern sie einen Dachgarten angelegt haben. Anderenorts wird der Bau eines Passivhauses innerhalb der Stadt- oder Gemeindegrenzen mit einem Zuschuss von mehreren Tausend Euro gefördert.

Was viele Bauherren nicht wissen: Auch regionale Energieversorger sind in puncto Eigenheimförderung häufig mit von der Partie. Beispielsweise wird der Einsatz innovativer Technik bezuschusst. Das kann der Einbau einer Wärmepumpe sein, die Installation von Solar- oder Erdwärmekollektoren bis zum Einbau eines eigenen Minikraftwerks im Keller.

Gebrauchte Immobilien, die bisweilen fünfzig Jahre und mehr alt sind, bergen erhebliche Risiken. Denn viele alte Häuser sind nicht gerade in einem guten Zustand. Mit das häufigste Problem: Feuchtigkeit, die sich nicht selten vom Keller bis ins Erdgeschoss erstreckt. Das sollte jeder wissen, der ein Haus aus zweiter Hand erwirbt. Bessere Alternative: der Bau eines neues Eigenheims mit einem Baupartner, der wie Town & Country Haus ein umfangreiches Sicherheitspaket bietet.

Nicht immer endet ein Fehlkauf einer Immobilie aus zweiter Hand so glimpflich wie in dem Fall, den das Oberlandesgericht (OLG) Saarbrücken abschließend entscheiden musste. Der Sachverhalt: Der Kläger hatte ein mehr als sechzig Jahre altes Haus gekauft. Einige Wochen nach dem Eigentumsübergang bemerkte er Schimmel an den Kellerwänden. Die darauf angesprochene Verkäuferin zeigte sich ahnungslos. Der neue Eigentümer focht deshalb den Kaufvertrag wegen sogenannter arglistiger Täuschung an. Dies hätte die Erstattung des Kaufpreises zur Folge gehabt. 

Nach Angaben von Town & Country Haus, Deutschlands führendem Massivhausanbieter, setzte sich der Kläger sowohl vor dem Landgericht Saarbrücken (Az.: 5 O 114/10) als auch in der Berufungsinstanz beim OLG Saarbrücken (Az.: 1 U 132/12) durch. Die frühere Eigentümerin und Verkäuferin hätte tatsächlich VOR dem Verkauf den Erwerber über die Feuchtigkeit und den daraus resultierenden Schimmelbefall im Keller informieren müssen.