Ingen boligboble

Med sterk boligprisvekst og rekordhøye priser kommer naturlig nok spekulasjonene om vi er inne i en boligprisboble. Nyere forskning fra Norges Bank slår fast at den ekstremt sterke prisutviklingen i det norske boligmarkedet helt siden 90-tallet kan forklares ut fra fundamentale årsaker og dermed ikke er en boble.

«Utviklingen i inntekter, rentenivå og antall boliger forklarer hele prisutviklingen!»

Hva kan boligprisveksten i Norge forklares ut ifra?

I tillegg til stadig flere makroøkonomer har seriøse internasjonale organisasjoner som OECD og IMF, mer enn antydet at Norge er inne i en boligprisboble. Den anerkjente forskeren Andrè Anundsen i Norges Bank har gått grundig til verks ved hjelp av nyere økonometriske modeller for å finne ut om boligprisveksten i Norge kan forklares ut fra realøkonomiske størrelser eller om man må ty til boble-forklaringen.

Undersøkelsen

«En prisboble i et marked defineres som en prisutvikling hvor den viktigste årsaken til dagens høye pris er at aktørene forventer at morgendagens pris blir enda høyere.»

Dette fins det eksempler på fra mange forskjellige markeder, og Anundsen tester blant annet det amerikanske boligmarkedet i tidsrommet 2000 til 2014 med hele fire forskjellige modeller. Alle disse modellene gir samme resultat; at dette markedet var inne i en boble på begynnelsen av 2000-tallet – altså flere år før det sprakk og dermed før man kunne fastslå at man hadde vært i en boligprisboble. Anundsen har altså funnet forklaringsmodeller som greier å varsle at man er i en boble der og da, og ikke er overgitt til historien for å finne svar på om man har vært der. Dette er viktig forskning!

I modellene sine spør Anundsen om hvor mye av boligprisveksten som kan forklares ut fra utviklingen i tre fundamentale størrelser:

• husholdningenes realdisponible inntekt, altså inntekter korrigert for inflasjon og skatt
• rente på boliglån, også korrigert for inflasjon og skatt
• antall tilgjengelige boligobjekter i markedet hvor befolkningsutviklingen er tatt hensyn til.

Tidsserien for Norges del strekker seg helt tilbake til 1986 og for USA tilbake til 1975, dette gir et godt grunnlag for å teste modellenes treffsikkerhet. Anundsen finner altså at hele den sterke prisutviklingen fra første kvartal 2000 til fjerde kvartal 2014 som de siste dataene er fra, kan forklares ut fra de ovenstående tre faktorene - alle de fire modellene gir samme konklusjon om at det ikke har vært noen boble i det norske boligmarkedet i denne perioden. Dette gjelder dermed også for tre-årsperioden juli 2004 til juli 2007 hvor prisoppgangen var langt sterkere (40 prosent) enn den vi har vært vitne til fra juli 2013 til juli 2016 (19 prosent). Dette er et meget sterkt resultat som vanskelig kan motsies.

Våre vurderinger

Tidsserien avsluttes pr fjerde kvartal 2014, formodentlig på grunn av manglende inntektsdata. Men resonnerer vi litt utover modellen vil prisoppgangen på 12 prosent etter 2014 i stor grad kunne forklares med de tre faktorene som modellen er bygd på, og da i særdeleshet boliglånsrenten.

Undersøkelsen tar for seg den gjennomsnittlige prisveksten for hele landet. Man kan selvfølgelig ha prisbobler i enkelte deler av landet, og da utpeker Oslo seg med en prisvekst på over 15 prosent siste år som en interessant kandidat å undersøke. Her har veksten de siste tre år (juli 2013 til juli 2016) vært på 29 prosent (44 prosent fra 2004 til 2007). Ved å ta hensyn til antall tilgjengelige boliger for Oslos befolkning – den tredje grunnleggende forklaringsfaktoren som Anundsens modeller baserer seg på – så kan man svært raskt konkludere med at Oslo ikke er i noen boligboble nå i 2016 heller, like lite som Stavanger var det i den mest hektiske oljesmurte perioden med 67 prosent (!) prisstigning fra 2004 til 2007.

«Boligprisene i Norge er i hovedsak grunnet i fundamentale økonomiske faktorer, og vi kan ikke snakke om noen boligboble hverken på landsbasis eller i enkeltområder.»

I 30 år har de enormt verdifulle naturressursene vi er begunstiget med, i kombinasjon med en stadig lavere rente som følge av internasjonale forhold, drevet boligprisene oppover på helt naturlig måte. Større svingninger i befolkningsutviklingen har medført noe sterkere prisendringer enkelte steder de siste årene (spesielt Oslo), men dette har sammenheng med utbyggingstakt og den naturlige tregheten som ligger i boligmarkedets tilbudsside. Forventningen om å tjene penger i morgen på å kjøpe i dag er ikke en dominerende drivkraft så langt.

Foto: iStock