Covid-19 – några frågeställningar för hyresgästen att beakta

Spridningen av Coronaviruset påverkar nu samhällets alla delar. Näringsidkare måste se över sina verksamheter för att minimera de negativa konsekvenser som kan följa. Det är samtidigt viktigt att känna till de legala konsekvenserna som kan följa av riskminimeringen. För hyresgäster i kommersiella lokaler återfinns nedan en generell sammanfattning av vissa frågeställningar som kan uppkomma.

Om hyresgästen, på eget initiativ, är nödgad att stänga ner sin verksamhet i lokalen har hyresgästen inte rätt till någon hyresreduktion eller annan ersättning, såvida inget annat är särskilt avtalat mellan hyresgästen och hyresvärden.

Hyresgästen är därmed skyldig att betala hyra som vanligt även om restauranggäster och kunder uteblir. Skulle hyresgästen dröja med att betala hyran mer än två vardagar efter förfallodagen är hyresrätten förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp hyresavtalet att upphöra i förtid, såvida inte en rättelse görs (det vill säga hyresgästen erlägger hyra) innan uppsägningen av avtalet sker. Om hyresavtalet sägs upp på grund av förverkande har hyresvärden rätt till skadestånd från hyresgästen.

Vill hyresgästen tillfälligt stänga ner sin verksamhet, exempelvis restaurang eller butik, är det viktigt att först kontrollera om hyresgästen enligt hyresavtalet har några särskilda åtaganden kring att hålla verksamheten öppen till exempel under vissa specificerade tider. I hyresavtal kopplade till gallerior är dessa skrivningar särskilt vanliga. Finns den typen av åtaganden avtalade mellan parterna kan hyresgästen vid en nedstängning göra sig skyldig till avtalsbrott innebärande att hyresvärden kan ha rätt att förverka hyresavtalet och kräva ett upphörande i förtid. En bedömning av hyresgästens risk att få sin hyresrätt förverkad måste dock alltid göras i det enskilda fallet.

Skulle hyresgästen vilja ändra inriktning på verksamheten är det viktigt att den nya verksamheten även ligger inom ramen för vad som avtalats om lokalens användning i hyresavtalet, exempelvis butik eller restaurang. Hyresgästen har normalt sett inte rätt att ändra användning av lokalen utan föregående godkännande från hyresvärden. Skulle hyresgästen använda lokalen i strid med vad som avtalats kan hyresvärden ha rätt att säga upp hyresavtalet till förverkande att upphöra i förtid. Dock enbart om hyresgästen inte efter tillsägelse vidtar rättelse utan dröjsmål.

Slutligen finns det ofta, i tider av kris, en gemensam vilja att rida ut stormen oaktat vilken legal bedömning som görs i det enskilda fallet. Med hänsyn till den extraordinära situation som fortgår finns mycket att vinna på att avtalsparterna, vid behov, håller dialog med varandra i syfte att underlätta möjligheten till att snabbt lösa enklare frågor och undvika framtida tvister.