Otydligt regelverk påverkar den svenska fastighetsmarknaden negativt

Otydliga skatteregler sänker investeringsviljan på fastighetsmarknaden, som i värsta fall även kan
påverka nybyggnationen i Sverige. Det finns idag en risk att miljarder kronor varje år kommer att
dräneras den svenska fastighetsmarknaden. Anledningen är en oförutsägbar tillämpning av ett
komplicerat regelverk för fastighetsbeskattning. De senaste åren har lagarna och tillämpningen av
dessa blivit allt svårare att tolka och förutse och risken är nu att det är de internationella aktörerna
som kommer att söka sig bort från den svenska marknaden. Sverige är idag, på grund av den höga
transparensen, en attraktiv marknad att investera i. Försvinner den, kommer man uppleva en alltför
stor affärsrisk som i sin tur kommer inverka negativt på viljan att investera i Sverige, vilket i sin tur
kan påverka viljan att bygga nya bostäder i Sverige.

2003 infördes en lagstiftning i Sverige som möjliggör försäljning av verksamheter utan beskattning
genom så kallad paketering. Lagstiftningen tillåter uttryckligen att en verksamhet skattefritt
paketeras i ett aktiebolag, och att aktierna därefter säljs skattefritt. Syftet med lagstiftningen är att
möjliggöra för näringsidkare att genomföra strukturellt sunda affärer. Svenska fastighetsbolag kan
alltså, helt i enlighet med lagstiftningen och dess syfte, sälja fastigheter genom att paketera dem i
aktiebolag, vilket också har gjorts i stor utsträckning sedan de nya reglerna kom.

Men tyvärr har den senaste tidens rättsutveckling på fastighetsbeskattningens område skapat en allt
större osäkerhet om vad det är som gäller vid fastighetstransaktioner. Som svar på detta ser vi nu en
frustration som snabbt växer då man inser att skattekonsekvenserna är nästintill omöjliga att förutse.
Orsaken är ett otydliga och föränderliga förutsättningar, och där den främsta orsaken till
otydligheten är den ständiga förändringen i Skatteverkets och domstolarnas tillämpning av ett
komplicerat regelverk. Problematiken har hittills drabbat svenska börsbolag, statliga bolag och
utländska investerare och beloppen är betydande. Ett svenskt fastighetsbolag blev nyligen
upptaxerat med nästan sju miljarder kronor. Ett annat exempel är en dom från förvaltningsrätten i
Göteborg, där paketering i samband med ombildning till bostadsrättsförening, vilket gjorts i stor
omfattning på den svenska marknaden, överraskande beskattades. Återigen med en upptaxering av
miljardbelopp. Ytterligare ett exempel är ett färskt avgörande från Skatterättsnämnden där en
försäljning av andelar i ett fastighetsbolag ansågs vara skattepliktig, helt i strid med de principer som
uttalats i förarbetena kring tillämpningen av regelverket.

För att skapa rimliga förutsättningar för investerare på den svenska fastighetsmarknaden måste
reglerna för fastighetsinvesteringar och tillämpningen av dessa regler förtydligas. Vi efterlyser att
Skatteverket tar sitt ansvar och bidrar till att söka skapa klarhet i dessa frågor. Den nya
Företagsskatteutredningen har tid på sig ända fram till 1 november 2013 innan den ska lämna sitt
slutbetänkande och det är ingen orimlig begäran att man i utredningen tittar på hur reglerna för
fastighetsinvesteringar kan förtydligas. Ett sådant uppdrag synes också rymmas inom de
utredningsdirektiv som redan finns beslutade för utredningen.

Det är således ytterst angeläget att lagstiftaren och Skatteverket sätter ned foten för att skapa
förutsägbar beskattning av den vitala del i svenskt näringsliv som fastighetssektorn utgör. Det finns
annars en stor risk att vi får se internationella aktörer fly den svenska fastighetsmarknaden och det
har vi kanske inte råd med. Det finns även en betydande risk för att en oförutsägbar tillämpning av
ett svåröverblickbart regelverk resulterar i en rättstillämpning som helt präglas av slumpmässighet,
vilket är djupt olyckligt och skadligt för investeringsklimatet i Sverige.

Anders Hulegårdh och Mikael Knutsson
Verksamma som rådgivare inom fastighetssektorn
Advokatfirman Delphi i Göteborg