”Att omvandla lokaler till nya bostäder ger klirr i kassan för föreningen”

Butikslokaler utan hyresgäster, förskolor som flyttat ut verksamheten eller övernattningslägenheter som står tomma. Oanvända lokaler kostar pengar, men vad många bostadsrättsföreningar kanske inte inser är att dessa outnyttjade ytor oftast är dolda tillgångar.

– Om det är en råyta som inte hyrs ut så kommer omvandlingen till lägenheter leda till nya intäkter för bostadsrättsföreningen. Det handlar dock inte bara om förlorade hyresintäkter. Det är väl mer regel än undantag att äldre fastigheter ofta har dåligt planerade gemensamma utrymmen så som överdimensionerade tvättstugor, soprum och råvindar, säger Linnéa Johansson, projektledare vid Fastighetsägarna Service.

Tuffare tider fungerar som en morot

Det rådande ekonomiska läget fungerar som ett incitament för många bostadsrättsföreningar att satsa på lokalomvandlingar. Att bygga om till, och sälja, bostadsrätter är ett utmärkt sätt för brf:er att möta tuffare tider med ett snabbt tillskott i kassan, men över tid skapar det också stora ekonomiska fördelar som gynnar föreningen såväl som medlemmarna. 

– Det ökar så klart fastighetsvärdet och försäljningen innebär en intäkt som till exempel kan användas för att finansiera andra projekt eller för att amortera lån. Att få fler grannar är så klart en trevlig bonus men det innebär också att det blir fler hushåll som delar på föreningens kostnader, säger Linnéa Johansson.

Kreativa planlösningar

För Brf Designationen, en bostadsrättsförening på Södermalm i Stockholm, var det framför allt det minskade kundunderlaget som fick styrelsen att få upp ögonen för en potentiell lokalomvandling.

– Tidigare hade vi en förskola som hyresgäst, men det sviktande barnunderlaget i Stockholms innerstad gör att fler och fler förskolor antingen stänger ner sin verksamhet eller slår ihop avdelningar. För oss innebar det att vi plötsligt stod med ett antal oanvända kvadratmeter. Tillsammans med Fastighetsägarna Service såg vi då över möjligheterna att omvandla ytan till nya, spännande bostadsrätter, säger Antonio Ropero, vice ordförande hos Brf Designationen.

Det krävs en del anpassning för att omvandla en lokal till en bostad. Väggar kan behöva sättas upp, elen dras om och ventilationssystemet justeras.  

– Men det är just de kreativa planlösningarna som gör att den nya bostaden sticker ut och blir attraktiv på marknaden, säger Linnéa Johansson på Fastighetsägarna Service.

Utmaningar vid lokalomvandling

Om det finns en lokal som inte utnyttjas i en bostadsrättsförening bör man först fråga sig om efterfrågan är tillräckligt hög. Det vill säga: finns det ett underlag för fler bostäder i området? Ju mer centralt, desto högre blir lönsamheten.

– För lokalomvandling kommer ju med en kostnad, som man antingen vill få tillbaka direkt vid försäljning eller som visar sig lönsam på sikt. I planeringen är det också viktigt att tänka på bygglov och myndighetskrav som tillgänglighet, brandsäkerhet, buller och akustik, säger Linnéa Johansson. 

För Brf Designationen innebar projektet att man snart kan räkna in ytterligare ett par grannar i gemenskapen. 

– Projektet är omfattande, men det kommer något kul ur det. Vi växer som förening, dels i antal medlemmar men vi får också ett uppskattat finansiellt tillskott. Vi är väldigt nöjda med att ha tagit det här steget, säger Antonio Ropero.