Hur gör man för att slå samman eller dela bostadsrätter?

Att slå samman eller dela bostadsrätter kräver noggrann planering. Den ursprungliga bostadsrätten måste först upphöra genom föreningsstämmobeslut och ibland krävs panthavares godkännande. Därefter upprättas nya upplåtelseavtal, och processen innefattar flera steg för att säkerställa att allt sker enligt gällande lagstiftning och föreningens stadgar.

Den ursprungliga bostadsrätten måste först upphöra.

Bostadsrätten skapas genom att bostadsrättsföreningen och den första bostadsrättshavaren ingår ett upplåtelseavtal. För att ändra på bostadsrättens omfattning – genom delning eller sammanslagning – måste den befintliga bostadsrätten upphöra. Först därefter kan föreningen upplåta en bostadsrätt som omfattar delar av den ursprungliga bostadsrätten (delning) eller hela den ursprungliga bostadsrätten och ytterligare yta (sammanslagning).

Det krävs stämmobeslut.

Beslutet om att bostadsrätten ska upphöra kan inte fattas av styrelsen utan måste fattas på en föreningsstämma. Det kan antingen ske på årsstämman eller på en extra föreningsstämma.

För att det ska vara möjligt för föreningsstämman att fatta beslutet om att bostadsrätten ska upphöra måste bostadsrätten vara i föreningens ägo vid tidpunkten för stämman. Detta innebär att det innan stämman behöver upprättas ett överlåtelseavtal där bostadsrätten överlåts från bostadsrättshavarna till föreningen.

Det måste även finnas ett (eller flera) upplåtelseavtal färdigt att undertecknas direkt efter stämman. Överlåtelseavtalet villkoras av att föreningsstämman röstar ja till beslutet om att bostadsrätten ska upphöra och enligt överlåtelseavtalet är styrelsen skyldig att omgående efter stämmans avslutande ingå upplåtelseavtalet för den nya bostadsrätten. Skulle föreningsstämman fösta nej så återgår bostadsrätten automatiskt till bostadsrättshavaren.

Beslutet på stämman ska som huvudregel fattas med enkel majoritet men det kan i vissa fall krävas en kvalificerad majoritet. Det finns även andra föreningsrättsliga frågor som kan aktualiseras i och med sammanslagningen eller delningen.

Det krävs godkännande från panthavare.

Det är mycket viktigt att se till att bostadsrättshavarna på förhand inhämtar panthavarnas godkännande – i annat fall kan föreningen annars bli skadeståndsskyldig. Om inte panthavaren – vilket i de allra flesta fall är en bank - är delaktig i vad som sker kan det uppstå problem med pantsättningen eftersom den bostadsrätt som står som säkerhet upphör. Det varierar vilket underlag som banken vill ta del av och hur snabbt ett godkännande lämnas så för att inte riskera att tidsplanen inte kan hållas bör kontakt tas med banken tidigt i processen.

Uppgifter som måste anges i upplåtelseavtalet.

För att upplåtelseavtalet ska vara giltigt behöver insats, upplåtelseavgift och årsavgift anges. Om årsavgiften utgår enligt andelstal ska även andelstalet anges. Det är även viktigt att reglera hur eventuella ombyggnationer ska utföras för att tillse att detta sker fackmannamässigt, vad som gäller vid skador eller fel samt att arbetet slutförs innan bostadsrätten överlåtes till en ny innehavare. Detta kan regleras antingen i upplåtelseavtalet eller i ett separat ombyggnationsavtal.

Kontakta oss!

Låter det komplicerat? Medlemmar, förtroendevalda och anställda hos HSB kan kostnadsfritt kontakta HSB:s juridiska rådgivning på telefonnummer 0771-472 472 för generell juridisk rådgivning. Vi svarar gärna på dina frågor om delning och sammanslagning av bostadsrätt.

HSB:s jurister bistår gärna er bostadsrättsförening (både medlemsföreningar, föreningar som inte är medlemmar och övriga fastighetsägare) med specifik juridisk rådgivning eller företräder er som ombud, kontakta oss här. Vi kan hjälpa er med att genomföra en delning eller sammanslagning av bostadsrätt på ett korrekt sätt.

Om ni vill komma kontakt med HSBs jurister och veta mer om denna fråga, vänligen kontakta HSB Riksförbunds pressekreterare, Kawa Zolfagary kawa.zolfagary@hsb.se, 072-205 59 62.