Nyhet -
Därför är kollektiva förhandlingar på bostadshyresmarknaden problematiska - nytt inlägg på Samhällsbyggarbloggen!
Den svenska hyresregleringen tillkom under andra världskriget och var tänkt som en tillfällig lagstiftning. Efterkrigspolitiken handlade mycket om att öka utbudet av bostäder så mycket att konkurrensen skulle hålla nere hyrorna och att en särskild hyresreglering inte skulle behövas. Lägesfaktorn ställde dock till problem eftersom ett stort utbud i "förorterna" då inte räcker för att hålla nere hyrorna i "innerstan". Att staten skulle bestämma hyrorna var dock inte en långsiktig lösning som passade in i den marknadsvänliga socialdemokratiska politiken. Under 1970-talet kom man dock på att regelverket på arbetsmarknaden skulle kunna föras över till bostadsmarknaden. Parterna på hyresmarknaden skulle genom kollektiva förhandlingar bestämma hyrorna, precis som parterna på arbetsmarknaden bestämmer lönerna.
Det finns dock en viktig skillnad mellan arbetsmarknaden och bostadshyresmarknaden. På arbetsmarknaden finns ett yttre tryck: Om starka grupper lyckas förhandla sig till stora löneökningar försämras företagens konkurrenskraft och jobben hotas. På hyresmarknaden finns inget sådant hot. Om starka grupper lyckas hålla nere hyrorna i attraktiva områden riskerar de ingenting.
Staten har också behandlat dessa båda områden mycket olika. För arbetsmarknaden har staten varit tydliga med att reallönerna ska följa produktivitetsutvecklingen. Det finns en särskilt myndighet - Medlingsinstitutet - som ska verka för en väl fungerande lönebildning vilket beskrivs på följande sätt: "En väl fungerande lönebildning innebär att den internationellt konkurrensutsatta sektorn är normerande, vilket betyder att löneökningstakten inom industrin ska vara en norm för den övriga arbetsmarknaden, och att löneökningstakten anpassas till våra viktigaste konkurrentländer."
Det behövs liknande riktmärken även för parterna på bostadshyresmarknaden och ett regelverk som sätter press på hyresgästföreningen att agera "ansvarsfullt". I den sk Kochska utredningen (SOU 2008:38) föreslogs att om parterna inte kommer överens och om hyresnivån ligger klart under en långsiktig marknadsnivå så ska fastighetsägaren få höja hyran några procent mer än inflationen.
Det finns flera fördelar med kollektiva förhandlingar, bl.a. för att de minskar förhandlingskostnader och kan skydda svagare grupper. Men om de i praktiken används av starka grupper för att gynna snäva egenintressen så måste den reformeras. Lärdomarna från arbetsmarknaden är tydliga: Statliga direktiv om vad som menas med en fungerande hyresmarknad och ett Medlingsinstitut som bevakar att parterna sköter sig!
Hans Lind, professor i fastighetsekonomi på KTH
