Så höjer du värdet på din fastighet inför en försäljning

Att sälja en kommersiell fastighet handlar om mer än att hitta rätt köpare vid rätt tillfälle. Mycket av det som avgör slutpriset sker redan i förberedelserna, innan fastigheten ens når marknaden. Här går vi igenom vilka områden som gör mest skillnad och vad du som fastighetsägare kan börja med redan idag.

”En köpare betalar inte bara för fastigheten, utan för tryggheten i den. Informationen ska vara uppdaterad och lättillgänglig så att den inte sinkar affären,” säger Susanne Wettergren, transaktionsrådgivare och fastighetsmäklare på Svensk FöretagsFörmedling med lång erfarenhet av fastigheter i olika skeden och roller.

Dokumentationen skapar trygghet i affären

Med rätt dokumentation på plats upplever en köpare mindre risk i affären. Det handlar om allt från hyresavtal och ritningar till myndighetsdokument, energideklarationer och besiktningsprotokoll.

Att ha dokumentationen i ordning tidigt minskar risken för följdfrågor och prisdiskussioner senare i processen. Olika köpare kan ha lite olika krav, men grunddokumenten ovan täcker vad de flesta vill se. Tänk även på att säkerställa att till exempel det systematiska brandskyddsarbetet utförs, om detta ligger på hyresgästens ansvar.

Hyresavtalen är A och O

Även om grunddokumenten är i ordning kan otydliga eller ofullständiga hyresavtal ändå skapa osäkerhet hos en köpare. Tydliga avtal och starka hyresgäster väger därför tungt när fastighetens värde ska bedömas.

Ett starkt avtal har korrekta indexregleringar, det vill säga att hyran räknas upp enligt en förutbestämd modell och att uppräkningen verkligen har tillämpats över tid. Utöver det tittar en köpare på avtalsstruktur, förlängningsvillkor, hyresgästernas ekonomiska styrka och en tydlig gränsdragning i ansvar mellan hyresgäst och hyresvärd.

Två grannfastigheter med exakt samma driftnetto (intäkter minus driftkostnader) kan värderas helt olika beroende på hyresgästmixen. Ett stabilt kassaflöde skapar trygghet och trygghet skapar konkurrens mellan köparna, vilket i sin tur driver upp priset.

Uthyrningsgrad och uthyrbar yta avgör kassaflödet

En annan viktig faktor handlar om hur ytorna används i praktiken. En köpare betalar för kassaflödet, inte för tomma kvadratmeter. Det gäller att säkerställa att så stor del som möjligt av fastighetens yta genererar hyresintäkter.

Det finns ofta ytor som slentrianmässigt används som förråd eller andra bra-att-ha-ytor, utan att man egentligen analyserat om det finns en verklig potential där. Ibland kan små förändringar göra att man kan omdisponera och hyra ut mer, vilket enligt Susanne Wettergren ger utslag på både löpande avkastning och marknadsvärde.

En genomtänkt underhållsplan minskar risken

Att ha en tydlig underhållsplan, där energiprestanda och hållbarhetsfrågor är med, visar att fastigheten är professionellt förvaltad. Det minskar risken för köparen att möta oväntade investeringar längre fram. Det handlar inte om att redan ha genomfört alla stora åtgärder, utan om att ha en tydlig plan för vad som kommer, förklarar Susanne Wettergren.

Ett undantag är fastigheter som riktar sig till köpare som specifikt letar efter så kallade bruna fastigheter att utveckla till gröna. Det är en smalare marknad och då är det extra viktigt att vara tydlig med fastighetens status redan från start.

”Känner intressenterna att man inte har koll, vare sig på energi, dokumentation eller om fastigheten har hängt med i utvecklingen, tittar de hellre på något annat. Då smalnar intressesfären,” tillägger Susanne Wettergren.

Så prioriterar du om tiden är knapp

Om en fastighetsägare bara kan fokusera på en sak är svaret enkelt, det handlar om vem som hyr och hur mycket av fastigheten som är uthyrd.

”Uthyrningsgraden och hyresgästmixen är ändå nummer ett,” säger Susanne Wettergren.

Det är ofta så långt många fastighetsägare kommer i sina förberedelser. Även de som redan har hyresgäster på plats tänker sällan på att effektivisera ytorna ytterligare, vilket gör att en del av den värdehöjande potentialen uteblir. Långsiktig förvaltning, med hela bilden i åtanke, skapar istället förutsättningar för en lyckad försäljningsprocess och maximerar värdet.

”Läget kan du aldrig ändra på, men du kan alltid göra det bästa möjliga av ditt mikroläge,” avslutar Susanne Wettergren.

Står du inför att sälja en kommersiell fastighet och vill veta vad som skulle göra störst skillnad för just din? Kontakta oss på Svensk FöretagsFörmedling för en konfidentiell dialog med en erfaren rådgivare.