Raaka-aineet parempaan päätöksentekoon

Inspectan tuottama tieto on Ilmarisen kiinteistösijoitustoiminnan ytimessä. Raporttidataa hyödyntämällä Ilmarinen ennakoi, säästää, suunnittelee ja budjetoi kiinteistöjensä ylläpidon. Mitattavan hyödyn päälle tulee vielä mielenrauha.

Kauppakassi hiertää kämmenselkää ja väsynyt lapsi haluaa syliin. Mutta voi ei: kyltti porraskäytävän seinällä ilmoittaa hissin olevan epäkunnossa. Käytämme arjessamme laitteita, joiden olemassaolon huomaamme usein vasta, kun ne eivät toimi. On kuitenkin yksi taho, jonka mielessä nuo laitteet ovat joka päivä. Nimittäin niiden omistaja.

”Ilmarinen omistaa lähes 5000 asuntoa ja yli miljoona neliötä toimisto- ja liiketilaa ympäri Suomen. Siihen määrään mahtuu hissi ja liukuporras jos toinenkin”, kertoo Keskinäinen Eläkevakuutusyhtiö Ilmarisen kiinteistöpäällikkö Heikki Niemi.

Tuplariskin hallintaa

Niemi muistuttaa, että monesti kiinteistöalan ammattilaisenkin on mahdotonta arvioida huipputeknologiaa pursuavien laitteiden elinkaarta ja kuntoa. Silmämääräisesti ei paljastu juuri mitään. Kun kyseessä on arvokas laite, virhearvio kostautuu kalliisti. Yllättävistä laiterikoista aiheutuvat kustannukset kohoavat usein kymmenien tuhansien eurojen suuruisiksi. Äkilliset korjaukset maksavat ja vievät aikaa enemmän kuin suunnitellut. Mutta rahanmeno on Niemen mukaan vain osa ongelmaa. Pahempi seuraus on hallitsemattomuus.

”Ilmarisen kiinteistösijoitusten on tarkoitus olla tuottavia. Meidän on hallittava sekä toiminnallinen että taloudellinen riski. Välilliset vahingot ovat yhtä pahoja kuin suora rahanmenetys.”

Hissi voi joutua käyttökieltoon viikoiksi. Asuintalossa tämä aiheuttaa paljon harmia, mutta toimitiloissa ongelma on toista luokkaa. Rikkoutunut tavarahissi saattaa olla vuokralla olevan yrityksen ainoa väylä täyttää varastoaan ja yrityksen toiminta voi keskeytyä kokonaan. Vuokralaiset vaativat vahingonkorvauksia ja vuokravapautusta.

”Ilmarinen haluaa hoitaa kaikki velvollisuutensa viimeisen päälle. Siksi teemme yhteistyötä Inspectan kanssa. Laitteiden kunnossapito vaatii asiantuntijatietoa, johon voimme luottaa.”

Puhdasta tietoa

Inspecta huolehtii Ilmarisen kiinteistöissä hissien, nostureiden, sähkölaitteistojen sekä paloilmoitin- ja sammutuslaitteistojen lakisääteistä tarkastuksista. Niillä varmistetaan laitteiden turvallisuus ja käytettävyys. Inspecta toimii riippumattomana kolmantena osapuolena ja tarkastuksia ohjataan alan standardien mukaisilla, akkreditoiduilla järjestelmillä.

”Varsinainen työkalu ylläpitokustannusten ennakointiin, budjetointiin ja suunnitteluun on Ilmariselle toteuttamamme vapaaehtoinen palvelukokonaisuus: hissien ja liukuportaiden suunnitelmallinen kunnonseuranta”, kertoo Inspectan toimialapäällikkö Vesa Haakana.

Niemi muistuttaa, että lakisääteisissä tarkastuksissa laitteet käydään läpi tietyn kaavan mukaan. Tarkastukset kattavat sen, mitä asetuksissa sanotaan. Huoltoliikkeet puolestaan katsovat laitteita huollon näkökulmasta. Kummatkaan eivät palvele laitteen omistajaa, jota kiinnostaa hissin elinkaari ja peruskorjauksen oikea ajankohta.

”Puolueeton arviointi kannattaa aina. Etenkin kypsään ikään ehtineet koneet ovat vahinkoalttiita. Monessakohan yrityksessä kallis laite on joutunut ennenaikaiseen peruskorjaukseen tai hajonnut yllättäen? On liian iso riski levätä pelkkien laitehuoltojen varassa”, Niemi toteaa.

Inspectan ammattilaiset tekevät hissien kunnonseurantatarkastuksen kahden vuoden välein kaikissa Ilmarisen kiinteistöissä, joissa on riittävän vanha hissikalusto tai liukuportaat. Inspectan tarkastaja arvioi laitteiden kunnon, mahdollisen modernisointi- tai uusimistarpeen sekä toimenpiteiden kiireellisyyden. Tarkastusten ja hissin elinkaareen liittyvien arviointien pohjalta saadaan runsaasti tietoa, jota Ilmarinen voi hyödyntää.

”Asiantuntija käy Ilmarisen kiinteistössä antaen asiakkaan käyttöön kaiken mahdollisen tiedon, jonka hän saa selville kohteesta. Avoimesti ja riippumattomasti. Tämän jälkeen tarkastaja tekee havaintojen pohjalta suosituksia sisältävän räätälöidyn raportin”, Haakana kertaa prosessia.

Data herää henkiin

Niemi vakuuttaa, ettei raportti unohdu järjestelmän uumeniin vaan tulee aktiiviseen käyttöön.

”Inspectan tarkastaja syöttää datan suoraan omaan järjestelmäämme. Myös budjettityökalumme on samassa järjestelmässä, joten reagointi on nopeaa ja helppoa. Raportti toimii palautteena kunnossapidolle ja antaa varhaisia varoitusmerkkejä. Se auttaa meitä valitsemaan laitekannasta ne hissit ja liukuportaat, joille on syytä tehdä tarkempi kuntoarvio.”

Kuntoarvio antaa luotettavan ja havainnollisen kuvan lähitulevaisuuden peruskorjaustarpeista. Siinä selvitetään, missä vaiheessa elinkaartaan hissi on ja missä ovat kriittiset kulumispisteet. Samalla huomioidaan ennakoivat korjaustyöt, joiden avulla voidaan ylläpitää tai parantaa käyttöturvallisuutta, luotettavuutta ja mukavuutta sekä pidentää elinkaarta.

Ilmarinen käyttää raporttidataa myös pitkän aikavälin päätöksenteon tukena. Tiedon avulla se pystyy ennakoimaan ja muodostamaan kuvan tulevaisuuden ylläpitokustannuksista kiinteistö kerrallaan.

”Inspectan data on keskeinen osa budjetointipäätöksentekoa. Sen ansiosta voimme suunnitella ja budjetoida ajoissa. Haluamme toteuttaa peruskorjaukset, modernisoinnit ja uusimiset oikea-aikaisesti. Kyse on aina priorisoinnista ja kustannustehokkuudesta”, Niemi muistuttaa.

Toimii kuin ajatus

Inspectan ammattilaiset tekevät vuodessa yli 25 000 tarkastuskäyntiä ympäri Suomen. Ammattitaitoisilla hissitarkastajilla on vuosien syvä kokemus hissilaitteiden kulumisesta ja vikaantumisista. Heidän oivalluksensa ovat todellinen lisäarvo asiakkaalle. Kyse on pohjimmiltaan aina liiketoiminnan tukemisesta.

”Autamme asiakkaitamme pitämään arvokkaat laitteet tehokkaina, turvallisina ja toimimaan ilman häiriöitä”, summaa Haakana.

Ilmarisen näkökulmasta kyse on kaikkien laitteiden elinkaaren ja käytön hallinnasta. Inspectan tuottaman tiedon avulla Ilmarinen voi tehdä parhaansa, että kiinteistöjen ylläpito on mahdollisimman kustannustehokasta, käyttäjälle mukavaa ja turvallista. Se näkyy suoraan parempina sijoitustuottoina ja hyödyttää viime kädessä kaikkia Ilmarisen asiakkaita.

”Haluamme, että vuokralaisemme voivat unohtaa laitteiden olemassaolon ja vain nauttia kiinteistöjen käytöstä”, toteaa Niemi.

Oivallus säästi hissin ja hermot

Eräässä Ilmarisen omistamassa kiinteistössä on vuokralla yritys, jonka toimitiloissa vierailee paljon asiakkaita. Asiakkaiden vastaanotto on sijoitettu yhden hissin varaan, eikä tilaan pääse portaita pitkin. Hissi oli vuokralaisen ilmoitusten mukaan vähän väliä epäkunnossa ja aiheutti hankalia tilanteita. Etenkin hissin ovien kanssa oli ongelmia. Ne eivät suostuneet sulkeutumaan.

Sekä Ilmarinen että asiakas haroivat hiuksiaan. Mistä tilanne johtuu? Mitä pitäisi tehdä? Hissi alkoi olla jo iäkäs. Näin ollen päädyttiin diagnoosiin, että koko hissi täytyy modernisoida. Ainoastaan ammattilaisella on asiaa konehuoneeseen, joten päätelmä tehtiin vuokralaisen kanssa silmämääräisen arvioinnin perusteella. Hissin kävi tarkastamassa myös huoltoliike, joka olisi tietysti mielellään peruskorjannut sen.

Onneksi Ilmarisella oli palvelusopimus Inspectan kanssa. Kiinteistöön kutsuttiin paikalle Inspectan asiantuntija tekemään puolueeton ammattilaisen arvio tilanteesta. Tarkastajan raportin tulos oli todellinen yllätys: hississä ei ole mitään vikaa. Ongelmat aiheutuivat hissin virheellisestä käytöstä. Käyttäjät eivät olleet saaneet tarvittavaa opastusta hissin toimintaan. Ovien jumiutuminen johtui pääosin hissin ovenrakoon jäävistä kivistä. Ratkaisu oli siis vaivaton käyttäjien opastus ja siivouksen tehostaminen.

Ammattilaisen oivalluksen ansiosta vältyttiin ennenaikaiselta, kalliilta ja täysin turhalta hissin peruskorjaukselta. Nyt hissi toimii moitteetta ja kaikki ovat tyytyväisiä. Eikä vastaanottohenkilökunnan tarvitse enää jännittää, jämähtävätkö asiakkaat hissiin. Laitteella on vielä paljon palveluvuosia jäljellä.

FAKTA

Inspectan tiedon hyödyt Ilmariselle

+ Ennustettavuutta: laitteiden ylläpitokorjaukset ja modernisointitarve voidaan ennakoida, vahinkojen riski pienenee

+ Mielenrauhaa & maineenhallintaa: välillisten vahinkojen ja riitatilanteiden riski vähenee

+ Sujuvuutta: yllättävät laitteiden rikkoutumisista aiheutuvat käyttökatkot vähenevät

+ Suunnitelmallisuutta: laitteiden ylläpito on yhdenmukaista ja kustannustehokasta. Kustannukset hallittavissa vuosiksi eteenpäin

+ Säästöä: vähentää yllättäviä kustannuksia, säästää energiaa ja ympäristöä, pidentää laitteen elinkaarta

+ Turvallisuutta: lisää laitteiden käytettävyyttä ja turvallisuutta

+ Yhdenmukaisuutta: järjestelmällinen, säännöllinen tapa arvioida laitteiden modernisointi- ja uusimistarvetta

Teksti: Heli Satuli
Kuvat: Juha Törmälä