​Vajaa puoli vuotta asuntolainakattoon – mikä muuttuu?

Oletko pohtinut ensiasunnon ostoa tai asunnon vaihtoa? Olet varmaankin saanut ystäviltäsi ja läheisiltäsi erilaisia neuvoja ja ohjeita, kuinka asuntoasioissa on ennen toimittu ja mitä kaikkea asuntolainan saaminen vaatii. Saatat myös peilata seuraavan asunnon ostoa miettiessäsi aiempia kokemuksiasi siitä, kuinka asuntolaina järjestyi.

Tähän saakka ostettavaa asuntoa vastaan on voinut saada 70 % lainaa suhteessa asunnon käypään arvoon, ja erilaisilla lisävakuuksilla, kuten Säästöpankin Täystakauksella, valtiontakauksella tai vaikka vanhempien takauksella lainamäärää on voitu kasvattaa. Monesti asuntolaina onkin rakennettu useamman vakuuden yhdistelmänä esimerkiksi niin, että Täystakauksen avulla on voitu rahoittaa jopa 95 % asunnon kauppahinnasta, ja lisälainaan on käytetty erikseen vakuutena vanhempien takausta tai asuntovakuutta. Pankki on voinut harkintaa käyttäen joskus myöntää jopa 100 % rahoituksen asuntokaupan rahoittamiseen.

Pelisäännöt muuttuvat kuitenkin 1.7.2016, kun käyttöön tulee Suomessa uusi käsite, asuntolainakatto. Uusilla pakottavilla pelisäännöillä pankkeja valvovat viranomaiset pyrkivät ehkäisemään velallisten liiallista velkaantumista. Asuntolainakatto muuttaakin varsin paljon totuttuja käytäntöjä, ja vastaan tulee varmasti tilanteita, joissa asiakas ihmettelee, miten asuntolainan järjestymisestä on tullut kovin vaikeaa, etenkin jos sitä peilaa aiempaan, monelle tuttuun käytäntöön. Muutoksia siis tulee, mutta niiden kanssa voimme jatkossakin elää, ja myöntää Säästöpankista asuntolainaa asiakkaillemme.

Kaksi keskeisintä asuntolainakaton tuomaa asiaa ovat etukäteissäästämisen merkityksen korostuminen entistä enemmän, sekä myönnettävän lainan suhteuttaminen asiakkaan asuntovakuuksien käypään arvoon. Pankit ovat pitkään puhuneet asiakkaille etukäteissäästämisen merkityksestä, ja monille ensiasuntosäästämiseen tarkoitettu ASP-järjestelmä onkin tuttu. Jos pohdit ensiasunnon ostamista, kannattaa ehdottomasti avata ASP-tili, johon pitää säästää 10 % ostettavan asunnon hinnasta vähintään kahden vuoden aikana, ja pankki lainaa loput 90 %. Jos taas olet jo muun kuin ensiasunnon ostaja, kannattaa tulla juttelemaan pankkiin muista asuntosäästämiseen sopivista vaihtoehdoista – meiltä löytyy monta hyvää ratkaisuvaihtoehtoa asuntosäästäjälle.

Olennaisin asuntolainakaton tuoma uudistus on siis myönnettävän lainan suhteuttaminen asunnon käypään, velattomaan arvoon. Jatkossa pankki voi myöntää asunnon käypää arvoa vastaan lainaa enintään 90 %. Tästä asunto itsessään kattaa 70 %, ja loppuun 20 % voi käyttää vakuutena vaikkapa Säästöpankin Täystakausta. Näin asuntoa vastaan voi siis saada enimmäisluototusasteen mukaisesti 90 % lainaa.

Jos kuitenkin tarvitset lainaa enemmän kuin tuon 90 % asunnon arvosta, tarvitaan 90 % ylittävälle osalle muuta omaisuutta vakuudeksi. Tällainen vakuudeksi kelpaava omaisuus voi olla esimerkiksi rahastosäästöjä, talletuksia, osakkeita, vanhempien asunto tai kesämökki, metsää tms. On hyvä huomata, että henkilötakausta ei voida enää käyttää 90 % lainoitusasteen ylittävälle osalle vakuutena. Asuntolainan myöntämisessä korostuu heinäkuun alusta siis joko omien säästöjen merkitys, tai muut lähipiiristä saatavat vakuudet, ellei asiakkaalla ole omasta takaa muuta pankille lainan vakuudeksi käypää omaisuutta.

Pari yksinkertaistettua esimerkkiä (katso kuva yllä) avaa enemmän uutta asuntolainakattoa.

On myös hyvä huomata, että asuntolainakatto koskee varsinaisten omistusasuntojen lisäksi myös sijoitusasuntojen ja vapaa-ajan asuntojen rahoittamista.

Lainsäätäjä ja pankkeja valvova viranomainen on jättänyt jonkin verran joustoa sääntöihin: ensiasunnon hankintaa varten otetun lainan määrä saa olla enintään 95 % vakuuksien velattomasta hinnasta. Toisaalta asunnonvaihtotilanteessa lainoitusaste voi väliaikaisesti pankin harkinnan mukaan myös ylittää 90 % enimmäisluototusasteen, jos vanhan asunnon myynnin toteuduttua lopullinen luototusaste jää enintään 90 %:iin. Tällainen ”väliaikainen ylilainoitus” voi kestää vain joitakin kuukausia, ja yleensä pankissa suosittelemmekin toimimaan niin, että vanha asunto myydään ennen kuin uudesta tehdään kaupat.

Uudet säännöt vaativat siis jonkin verran uuden opettelua, mutta ne eivät onneksi kuitenkaan kohtuuttomasti vaikeuta asunnon ostoa. Joka tapauksessa ennakkosäästäminen kannattaa aloittaa heti, jos asuntohaaveesi siintää vuoden – kahden tai vaikka pidemmänkin ajan päässä. Jos taas haaveilet asunnon ostosta nyt kevään korvilla, kannattaa ryhtyä toimeen heti, jos haluat toimia vanhojen tuttujen pelisääntöjen mukaan. Onpa aikajänteesi mikä tahansa, kannattaa aina poiketa hyvissä ajoin juttelemaan Säästöpankkiin haaveistasi ja unelmistasi. Kun askelmerkit on yhdessä katsottu valmiiksi, on paljon helpompi myös toimia, kun unelmiesi koti tulee vastaan.

Säästöpankki auttaa aina.

Mikko Haverinen

Kirjoittaja toimii Aito Säästöpankin Nokian konttorin pankinjohtajana ja on ollut kuluvan vuoden aikana toteuttamassa jo lukuisia nokialaisperheiden asuntounelmia.