Skip to main content

Om meglers råd om prising av eiendommer

Blogginnlegg   •   feb 23, 2016 09:53 CET

Eiendomsmegler har ansvar for at bolighandelen blir gjennomført på en trygg måte. Dette omfatter også rådgivning til selger om verdsettingen av boligen.

Megler har en rådgivningsplikt både ovenfor boligselger og mulige kjøpere.

Denne plikten er hjemlet i lov om eiendomsmegling, i tillegg til en rekke andre forhold som etiske regler, bransjenormer og herunder god meglerskikk. God meglerskikk er lovhjemlet, men er i sin form en norm som hele tiden er i bevegelse.

Meglers rådgivningsplikt har endret seg med tiden, men bunner ut i at megler skal gi sin oppdragsgiver og mulige kjøpere gode råd, slik at de treffer en best mulig kjøpsbeslutning.

Historisk sett har eiendomsmegleryrket vært lovregulert siden 19. juni 1931, og fra den tiden har det blitt mer regulering og tydeligere krav. Dette særlig med bakgrunn i den samfunnsmessige betydning megler har. I 2014 solgte norske eiendomsmeglere boligeiendommer for over kroner 343 000 000 000,-. Det illusterer meglerens store ansvar for trygge transaksjoner.

Meglers rådgivningsplikt og god meglerskikk har i de store revideringsrundene i lov om eiendomsmegling vært viktige tema. Megler skal i startfasen av et megleroppdrag gi råd til selger om hva slags teknisk tilstandsvurdering som bør innhentes, hva som bør fremkomme i salgsoppgave, hva slags markedsmateriell som bør benyttes, når eiendommen bør markedsføres mv.

I denne fasen er det også svært viktig at rådgivning rundt pris gjøres på en god måte. INOU 1987: 14 står det:

Det kan være rådgivning om markedsforhold og om den konkrete eiendoms verdi, eller råd vedrørende juridiske forhold. Det er et åpenbart krav at megleren er uhildet i sin rådgivning, slik at hans råd er så objektive som mulig.

Meglers oppgave med å gi råd om eiendommens konkrete verdi fremkommer ikke bare i forarbeidene til lov om eiendomsmegling, men også i bransjenormen for markedsføring av boliger, hvor det heter at:

Prisantydning må ikke bevisst være satt lavere enn det selger på markedsføringstidspunktet er villig til å akseptere. Den må heller ikke settes lavere enn meglers objektive vurdering skulle tilsi.

Dersom eiendommen markedsføres med en pris lavere enn meglers objektive vurdering skulle tilsi anses det som lokkeprising av eiendommen. Dersom eiendommen markedsføres med en for høy pris vil ikke interessenter komme på visning. Det er derfor viktig at megler setter prisantydningen så riktig som mulig.

Megler verdivurderer alle eiendommer som skal selges.

Vurderingen er skjønnsbasert på bakgrunn av meglers kunnskap om markedet, området, tilstand og etterspørsel. I de aller fleste tilfeller vil vurderingen i en tidlig fase i salgsoppdraget være innenfor et prisintervall, og kan bli justert på bakgrunn av det takstmann avdekker i sin tilstandsvurdering av boligen.

Brukte boligeiendommer i Norge blir hovedsakelig solgt etter auksjonsprinsippet, det vil si at man setter en utropspris og forhåpentligvis får til en auksjon (budrunde). Det er forutsatt i lovverket at eiendommer selges på denne måten, og budrunde er derav godt regulert.

Det er ikke noe som heter objektiv prising med mindre en eiendom skal selges til fastpris. Det finnes ikke noe oppslagsverk som gir et sikkert svar i forhold til hva eiendommen ender opp med å bli solgt for. All markedsvurdering av bolig er slik sett en profesjonell gjetting av hva man mener at eiendommen kan selges for.

Til hjelp for å sette en riktigst mulig pris benytter meglere og takstmenn statistikkverktøy som baserer seg på andre omsetninger i nærheten av den boligen som man skal vurdere. Jo flere like eiendommer som er solgt i området jo større sannsynlighet for at man får et riktigere svar.

Det er vel og bra å ha gode historiske verktøy som understøtter opplevelsen av markedet, men det viktigste virkemiddelet megler besitter er sin kunnskap om markedet her og nå. Det er ikke forrige måneders salg som alene er avgjørende. Det er også kunnskap om hvordan markedet responderer i dag og hvordan man forventer at markedet responderer i morgen som er avgjørende for setting av markedsverdi.

Det er også hovedbegrunnelsen for at det i store deler av landet (og i mange andre land) er en godt innarbeidet praksis at eiendomsmegler setter markedsverdi, mens takstmannen setter teknisk verdi. Dette er innarbeidet fordi det er en logisk arbeidsfordelingen i forberedelser til handelen, basert på profesjonens kjernekompetanse.

Dette er også årsaken til at Eiendom Norge mener det er et riktig råd til boligselger at profesjonene bruker sin kjernekompetanse i bolighandelen. Eiendomsmegler skal aldri diktere en boligselger verken i hva slags tekniske rapport de skal benytte, hvor boligen skal markedsføres eller hvem som skal markedsverdisette boligen. Men vi skal rådgi kunden. Og et logisk og riktig råd er at takstmannen skal kun sette en teknisk verdi.

Når vi likevel ser ulike praksis rundt om i landet, så handler det mer om innarbeidede normer enn bevisst praksis basert på god rådgivning. Og diskusjoner om hvem som skal sette markedsverdi er en konsekvens av bevisstgjøring på rådgivningsplikten som nevnt over.

Prismekanismene virker best hvor kompetansen rendyrkes. For å få til dette i områder hvor man har snakket om lokkeprisproblematikk bør man se til resten av Norge, som dyrker frem spesialkunnskap hvor spesialkunnskap skal være. Takstmannen får være den dyktige teknisk fagkyndige som fremskaffer en god og tydelig tilstandsrapport, mens megleren får være den dyktige rådgiveren i forhold til hele salgsprosessen som både selger og kjøper kan lene seg på. Takstmannen har ikke den nære markedskompetansen og megler er ikke bygningskyndig, derfor er det etter vår forståelse et riktig råd at profesjonene rendyrker sin fagkompetanse.

Den danske modellen er av flere karakterisert som den gode modellen vi bør se hen til.

Man bør imildertid merke seg at i Danmark setter megler en markedsverdi på eiendommen, men selger velger selv hva eiendommen skal markedsføres med for pris. Takstmennene tar seg kun av det bygningstekniske, og gjør ingen verdiberegninger, verken markedsverdi eller teknisk verdi.