Boligmarkedet i Oslo: på stigende rus inn i 2017

Med økt ferdigstillelse av nybygg utover 2017 og konsekvenser av vedtatte kredittinnstramminger, forventer vi at dagens ekstremt høye vekst i Oslos boligpriser vil bremse. Vi tror at den løpende 12 måneders prisveksten topper ut i februar/mars på rundt 25 prosent. Deretter vil veksten gradvis falle gjennom året til mer moderate 10 prosent.

Med en årlig veksttakt på rundt 23 prosent ved inngangen til 2017 har vi aldri opplevd en så sterk 12 måneders vekst som nå i Oslo – dog med unntak av et oljedopet Stavanger i 2006/07. Krogsveen forventer derfor en gjennomsnittlig vekst i boligprisnivå fra 2016 til 2017 i Oslo på hele 17 prosent sammenlignet med 12,5 prosent for landet som helhet. Løpende 12 måneders prisvekst vil imidlertid begynne å falle fra februar/mars og vi får en normalisering utover året til 10 prosent ved neste årsskifte, på linje med veksttakten i landet for øvrig.

Årsaker til redusert vekst

«Effekten av de særskilte begrensningene i lånemulighetene knyttet til sekundærboliger tror vi er begrenset på kort sikt. Det lave rentenivået vil fremdeles tiltrekke seg nye investorgrupper med høy egenkapital.»Leif J. LaugenAdministrerende direktør i Krogsveen

Den antatt kraftige nedgangen i veksttakt skyldes i hovedsak to forhold. For det første vil den høye nybyggaktiviteten etter hvert munne ut i økt ferdigstillelse og innflytting, noe som vil frigjøre bruktboliger som kommer for salg. Salg og iverksetting av nye prosjekter i Oslo var på et lavmål frem til starten av 2015. Deretter har aktiviteten gradvis vært tiltakende og ved at ferdigstilling av nye prosjekter krever 2-3 år, vil denne effekten gjøre seg stadig mer gjeldende utover i 2017. Dernest vil de særskilte begrensningene i lånemuligheter knyttet til sekundærboliger i Oslo redusere etterspørselen noe. Denne effekten tror vi imidlertid er begrenset på kort sikt, fordi dagens lave rentenivå vil tiltrekke seg stadig nye investorgrupper med høy egenkapital og som søker alternative investeringsmuligheter. I de siste årene har boliger i Oslo blitt omsatt raskt og har dermed gitt høy likviditet i tillegg til en ekstremt sterk avkastning. En slik historie vil nok fortsatt virke tiltrekkende på mange.

Kraftigere bakrus på gang?

På litt lengre sikt er vi bekymret for Oslos prisnivå. Den typiske bruktleilighet som er omsatt i Oslo de siste månedene er nesten dobbelt så høyt priset som for resten av landet, 70 000 kr pr kvm mot 38 000 kr pr kvm. Stigende renter i kombinasjon med høyt innslag av sekundærboliger, hvor eierne ofte beveger seg inn og ut av markedet i flokk, kan medføre større korreksjoner lengre frem i tid. Basert på Eiendomsverdis historiske tallserier tilbake til 2003 har landets og hovedstadens prisindekser fulgt hverandre som skygger. Forskjellen er at Oslos veksttakt har vist høyere fjelltopper og dypere daler i perioder, noe som er naturlig ut fra markedenes størrelse og sammensetning. Det er først de siste 9-12 måneder vi har observert ekstremforskjeller i utviklingen.

«Ser vi inn i glasskulen flere år fremover vurderer vi dagens tilstand i Oslo-markedet som ustabil.»Leif J. LaugenAdministrerende direktør i Krogsveen

Vi tror på en «mean reversal» over tid, altså en tilbakevenning til mer normale prisforskjeller. Ideelt sett bør dette skje ved at det blir lavere veksttakt i Oslo enn i resten av landet. Imidlertid må vi holde øynene åpne for mer brå korrigeringer gjennom kraftig prisfall. Kimen til slike korrigeringer ligger erfaringsmessig gjennom politiske beslutninger og finanskriser, herunder bankenes opptreden. Dog tror vi ikke dette vil skje i 2017, men ser vi i glasskulen flere år fremover vurderer vi dagens tilstand i Oslo-markedet som ustabil.

Den alternative forklaringen («this time is different») er at vi opplever et varig skift hvor hovedstedene skal ha helt andre prisnivåer enn resten av landet. Dette er en appellerende hypotese og ikke helt usannsynlig, jfr London og Stockholm, men spørsmålet er hvor stor differansen skal være. Vi tror at en lav befolkningstetthet, mange uutnyttede utbyggingsområder i Oslo-området og bedring i transportmuligheter over tid, vil gjøre at nivåforskjellene mellom Oslo og resten av landet ikke vil forbli på dagens nivå. Nye boligprosjekter og lavere befolkningsvekst enn de senere år vil skape de nødvendige forutsetninger for at en slik korrigering i dagens nivåforskjeller vil skje.

Foto: iStock/Baiaz