Boligmarkedet i Stavanger 2017: Normaliseringen fortsetter

Vi forventer et godt boligmarked i Stavanger det kommende år. Etter en krevende periode med prisfall og aktivitetsnedgang siden 2014, forventer vi både prisvekst og økt omsetningsvolum i 2017.

Stigende boligpriser

Siden midten av 2013 har prisutviklingen i Stavanger, målt som 12 måneders løpende endringstakt, vært svakere enn i resten av det norske boligmarkedet. Sammenhengen mellom oljeprisutvikling og aktivitetsnivået i tilknyttede sektorer på den ene siden og boligmarkedets utvikling på den andre siden er svært tydelig. Før 2013 hadde vi hele 9 år med sammenhengende sterkere prisutvikling enn landet for øvrig. Som følge av korreksjonen gjennom de siste 3 år har prisnivået i Stavanger på en typisk leilighet omsatt de siste månedene ligget på 42 000 kroner pr kvm noe som sammenlignet med Oslo, Bergen og Trondheim på henholdsvis 70 000 kr, 47 000 kr og 45 000 kr, viser at de relative prisforskjeller fra før den sterke oljeprisoppgangen startet i 2004 er gjenopprettet. Ut i fra fundamentale forhold er det derfor grunn til å hevde at dagens prisnivå i Stavanger er fornuftig og at det er hovedstadens prisnivå som etter et år med en prisvekst på om lag 23 prosent er kommet for høyt.

I 2017 forventer vi at løpende 12 måneders prisendring i Stavanger vil komme inn i positivt terreng, og at vi mot slutten av året vil oppleve at prisveksten i 2017 blir på om lag 5 prosent. Dette i kontrast til 2016 og 2015 hvor vi har hatt en prisnedgang på henholdsvis om lag 3 prosent og 5 prosent. Samtidig forventer vi at prisveksten i landet forøvrig vil reduseres moderat fra 12 prosent ved utgangen av 2016 via en topp på 14 prosent i februar/mars til 10 prosent i desember 2017, blant annet som følge av en betydelig svakere veksttakt i Oslo utover året. På den måten vil det store gapet i veksttakt mellom Stavanger og resten av landet reduseres mye.

Den underliggende positive utviklingen i Stavangers boligmarked har i realiteten pågått siden første kvartal 2016 hvor det var en bunnotering for 12 måneders løpende prisendring på minus 7,4 prosent i februar. Etter at oljeprisen bunnet ut i januar med USD 27 pr fat (laveste siden 2002) og at Norges Bank senket renten til 0,5 prosent i mars og i tillegg varslet at det ikke var ventet noen renteoppgang før tidligst i 2020, har troen på fremtiden kommet tilbake. Gradvis har flere kjøpere følt større trygghet for å beveges seg videre i boligmarkedet. Selv om salgene har skjedd til et lavere prisnivå enn i de senere år, er det en merkbar positiv dreining i aktivitet.

Økende aktivitet

Samlet sett ble omsetningen av bruktboliger i 2016 om lag 10 prosent lavere enn i 2015. Men hvis vi splitter året i to, er utviklingen dramatisk forskjellig. I første halvår var det et omsetningsfall på 24 prosent mens det i andre halvår var en omsetningsvekst på 11 prosent. Ser vi på leiligheter isolert var omslaget enda kraftigere med en samlet nedgang i omsetning på 8 prosent fordelt på 27 prosent fall fra første halvår 2015 til første halvår 2016 og en økning i omsetning på 24 prosent i andre halvår. Dette er et godt eksempel på at endringsbevegelsene i boligmarkedet er størst og starter med de minste og dermed billigste boligene. Etter hvert som tryggheten brer seg vil man våge å kjøpe seg oppover i pyramiden. Vi forventer derfor at omsetningen vil ta seg videre opp i bruktmarkedet i 2017.

Sannsynligvis vil det ta noe lengre tid før vi er tilbake i normal aktivitet innenfor nybygg. De største aktørene har begynt å bevege på seg, men en svært høy boligproduksjon i årene 2012-15 gjør nok sitt til at det vil ta noe lengre tid før vi kan friskmelde denne delen av markedet. Med en samlet prisnedgang i bruktmarkedet på 12 prosent siden mai 2013 og med lav befolkningsvekst, må nok en del utbyggere fortsatt ta tiden til hjelp for å la markedet absorbere det salgsoverhenget som fortsatt eksisterer.

Disclaimer:

Alle historiske tall er beregnet med grunnlag i Eiendomsverdis månedlige boligprisstatistikk med sammenlignbare data tilbake til 1. januar 2003. Statistikken utarbeides på oppdrag fra Eiendom Norge og tar utgangspunkt i innrapporterte omsetninger til finn.no fra norske eiendomsmeglerforetak. Statistikken fra november 2016 er siste kilde som er benyttet for analysen.

Alle beregninger og vurderinger knyttet til årsskiftet 2016/17 og fremover er gjennomført i desember 2016 av Krogsveen. Analysene er gjort etter beste skjønn og overbevisning, men vi understreker at det er knyttet risiko til mange av de vurderinger og beregninger som er gjort. Ved beslutning om kjøp og salg av eiendom anbefales det at man henter inn informasjon fra flere kilder, herunder at man tar kontakt med lokal eiendomsmegler som kjenner forholdene best i de enkelte områder.

Foto: iStock/NicoElNino