Leilighet – ulike eieformer, hva betyr det for deg som kjøper?

Ofte møter vi på forhåndsoppfatninger om de ulike eieformene for leiligheter. Noen kan presisere at de vil ha en «selveier», uten å kunne begrunne dette nærmere. Sannheten er at man kanskje like gjerne kunne kjøpt en andel eller en aksje, avhengig av formålet. Her forklarer vi deg forskjellen mellom de ulike eieformene:

Eierleilighet

Denne eierformen går under mange navn som f.eks. «selveier» eller «eierseksjon». Her er de viktigste kjennetegn og regler ved kjøp av eierleilighet:

• Ved kjøp av en eierleilighet kjøper du egentlig en sameieandel i en bygning hvor andelen gir enerett til bruk av en bestemt bolig eller annen bruksenhet, jf. eierseksjonsloven § 1 (1).
• Det finnes store eierseksjonssameier på flere hundre leiligheter og helt ned til to eierseksjoner, f.eks. en tomannsbolig.
• Du råder fritt over eiendommen når det gjelder pantsettelse, hjemmelsoverføring og utleie. Sameiet kan imidlertid fastsette i vedtektene at f.eks. utleie skal godkjennes. Utleie kan dog ikke nektes med mindre det foreligger en saklig grunn til det.
• Ved kjøp av eierleiligheter påløper det som hovedregel dokumentavgift på 2,5 % av kjøpesummen. Dokumentavgiften påløper ved tinglysing av hjemmelen og vil også påløpe ved andre type salg enn på det åpne markedet. Det kan f.eks. være at man kjøper ut en venn eller tidligere samboer som man har kjøpt leiligheten sammen med. Det finnes noen tilfeller hvor endring av hjemmelsforholdet er unntatt dokumentavgift. Sjekk eventuelt med megler for nærmere avklaring.
• Det er som hovedregel kun anledning til å erverve to eierleiligheter i samme sameie. Juridiske personer (dvs. selskaper) kan normalt kjøpe en eierleilighet hvis det ikke er nedsatt et forbud i vedtektene mot det.

Andelsleilighet

Andelsleiligheter kalles ofte også for borettslagsleiligheter. I disse tilfellene kjøper man ikke selve leiligheten, men en andel i borettslaget med en tilknyttet borett til en bestemt leilighet. I praksis er det ikke spesielt stor forskjell på andel- vs. eierleilighet. Du kan f.eks. pantsette andelen, overføre hjemmel og du har enerett til å bruke leiligheten. Her slipper du å betale dokumentavgift, både ved kjøp og ved evt. endringer senere i hjemmelsforholdet.

Når det gjelder utleie, er det imidlertid noen begrensninger. Utgangspunktet er at du må ha bodd der i minst ett av de to siste årene for å kunne leie ut. Da kan du leie ut i maksimalt tre år med styrets godkjennelse, jf. borettslagsloven § 5-5. Det finnes noen unntak fra denne bestemmelsen, som for eksempel at du blir beordret utenbys av arbeidsgiver. Utleie i en slik situasjon krever også styrets godkjennelse. Styret kan bare nekte utleie dersom de har saklig grunn til det.

Kun fysiske personer kan i utgangspunktet kjøpe en andelsleilighet. Driver du med kjøp og salg av eiendommer (oppussing/videreutvikling) kan du altså ikke sette selskapet ditt som kjøper av en andelsleilighet. Videre kan man bare eie én andel i et borettslag.

Borettslag har ofte forkjøpsrett for de øvrige andelseierne i borettslaget (intern forkjøpsrett) eller evt. også for medlemmer av et tilknyttet boligbyggelag (ekstern forkjøpsrett), f.eks. for OBOS-medlemmer. At noen benytter forkjøpsretten betyr at de med lengre ansenitet enn budgiver kan tre inn i avtalen med selger på samme vilkår. Det vil m.a.o. være en risiko for at noen andre trer inn i avtalen som du inngikk med eieren og at du ikke får kjøpe boligen likevel. De fleste meglere i dag parallellavklarer forkjøpsretten sånn at svar foreligger normalt sett relativt raskt. Spør megleren hvordan forkjøpsretten er håndtert, herunder når du kan forvente et endelig svar på forkjøpsretten. Gjør dette før du legger inn bud.

Aksjeleilighet

Boligaksjeselskaper dannes ikke lengre, men det finnes mange aksjeleiligheter fra gammelt av i Norge. En aksjeleilighet har mye til felles med en andelsleilighet. Man kjøper ikke leiligheten, men en aksje i boligaksjeselskapet. Aksjen har en tilknyttet leierett til en bestemt leilighet. Det er faktisk også slik at deler av borettslagsloven gjelder for boligaksjeselskaper som er stiftet før 2003. For eksempel gjelder dette regler for utleie (må ha bodd minst ett av de to siste årene i leiligheten før den kan leies ut). For øvrig er eierformen regulert av aksjeloven.

Hvis du vurderer å kjøpe en aksjeleilighet for utleie anbefaler vi deg å sjekke om det er noen begrensinger vedr. utleie i vedtektene. Hør eventuelt også med megler om han/hun kjenner til hvordan dette praktiseres i det aktuelle boligaksjeselskapet. Ofte ser vi aksjelag som praktiserer utleie mer liberalt enn hva borettslagsloven sier, for eksempel at du kan leie ut fra dag én.

Det er heller ingen dokumentavgift ved kjøp av aksjeleilighet, fordi endring av eier registreres i aksjeeierboken, ikke i Grunnboken Dette gjøres normalt av forretningsfører etter melding fra megler og det betales i stedet et gebyr til forretningsfører for selve registreringen. I og med eierandeler i boligaksjeselskaper ikke registreres i noe nasjonalt register, men kun i aksjeeierboken og evt. forretningsføreres registre, er det viktig å melde i fra til Skatteetaten når du har solgt din aksjeleilighet. Hvis ikke fremkommer den på ligningen din. Det skjer ingen automatisk melding om eierskifte til skattemyndighetene og de har heller ingen mulighet til enkelt å sjekke dette opp mot noen offentlige registre.

Obligasjonsleilighet

Dette er betegnelsen på en leiebolig der leieren har betalt et pengebeløp (innskudd/lån) til eieren av leiligheten for å få rett til å leie. Man eier m.o.a. ikke noe annet enn en leierett til en bestemt bolig. Leieren fikk som oftest en pantesikkerhet for innskuddet ved at det ble utstedt en pantobligasjon , derav navnet "obligasjonsleilighet". Obligasjonen er omsettelig, men vær obs på at utleier kun er forpliktet til å tilbakebetale det samme beløp man i sin tid lånte ut, så dersom obligasjonen selges til høyere pris enn pålydende, er dette tapte penger hvis f.eks. utleier innfrir lånet. Utleier er ofte heller ikke forpliktet til å bygge opp boligen igjen dersom den brenner og leieretten kan derfor bli tapt.

Det er ikke lengre tillatt å etablere obligasjonsleiligheter, men det eksisterer fortsatt en del og vi vil anbefale deg å styre unna.

Andre begreper knyttet til de ulike eierformene :

Vedtekter

Vedtektene regulerer forholdet mellom sameierne, alternativt andels- eller aksjeeierne i borettslag eller boligaksjeselskap. Disse bestemmelsene er vedtatt av sameierne/andelseierne/aksjeeierne og kan normalt omgjøres. Vedtektene kan inneholde begrensinger i eiers råderett, bl.a. om dyrehold, mulighet for utleie etc.

Jeg har støtt på noen pussige klausuler i boligaksjeselskaper, som for eksempel at kun kvinner får lov til å kjøpe en leilighet i aksjelaget. Det er imidlertid slått fast at dette er i strid med likestillingsloven, og jeg antar at det ikke finnes så mange slike pussige klausuler lenger, sier Dan-Christian Jensen, Daglig leder og Eiendomsmegler ved Krogsveen avd. Hasle.

Andre type klausuler , kan være at boligene for eksempel er forbeholdt bevegelseshemmede, personer over 60 år (seniorleiligheter) o.l.. Disse antas å ikke være i strid med loven.

Fellesgjeld

Andels- og aksjeleiligheter har ofte fellesgjeld som hefter ved. Det kan være fellesgjeld på en eierleilighet også, men dette er mindre vanlig enn ved borettslags- og aksjelieligheter. Husk at totalprisen for boligen er summen av budet ditt + andel fellesgjeld, slik at du ikke byr over din grense. Fellesgjelden skal imidlertid ikke innbetales ved kjøp, men følger boligen og nedbetales gjennom de månedlige felleskostnadene. I enkelte sameier/borettslag har de en ordning hvor fellesgjelden kan nedbetales eller innfris individuelt for hver enkelt bolig, s.k. IN-ordning. Dette innebærer at noen av boligene i samme sameie/borettslag har fellesgjeld, mens andre ikke har fellesgjeld. Sjekk ut med megler om den boligen du er interessert i har en slik ordning for nedbetaling.

Oppsummering

Oppsummert bør ikke eierformen være avgjørende for hvorvidt du skal kjøpe eller ikke kjøpe en eiendom. Dette forutsatt at du har vurdert driften i boligselskapet (sameiet, borettslaget, aksjelaget) til å være fornuftig, herunder økonomi osv. og at boligen for øvrig passer dine behov. Skal du kjøpe for å leie ut (investering) bør du kjøpe en eierleilighet eller avklare om aksjeleiligheten kan leies ut fra første dag.

For nærmere informasjon hva som bør sjekkes før kjøp av bolig, kan du se nærmere på artikkelen «Slik forbereder du deg til boligjakten ».

Av: Dan-Christian Jensen, Daglig leder/Eiendomsmegler Krogsveen avd. Hasle