Lys i tunnelen! Markedet inn i en stabiliseringsfase.

For sjette måned på rad gikk prisene ned i Oslos boligmarked. - Vi har nå gått fra en årsvekst på 24 prosent i februar til en negativ årsvekst på 2,8 prosent i oktober - et svært kraftig omslag som ved første øyekast ikke ser ut til å avta i styrke. Men det underliggende er i endring, sier adm.dir. og analytiker Leif J. Laugen i Krogsveen

En stabilisering av volum

( Fornebu 3.november 2017) Bak oktober-tallene ligger det noen utviklingstrekk som er verdt å merke seg og som vi mener bærer bud om en stabilisering etter hvert. Antall boliger til salgs har ikke vært økende de siste par måneder, men fulgt det naturlige forløp når vi begynner å nærme oss årsslutt. Sammenligner vi med den siste korreksjonen vi hadde i markedet høsten 2013 er utviklingstrekkene like, men den gang var økningen i antall bruktobjekter for salg sterkere så sent på året. Ser man dette i kombinasjon med et høyt salgsvolum i september og oktober som indikerer at det er en del handlekraftige kjøpere i markedet, viser dette at vi ikke er inne i et «fritt fall», men at markedet har en balanse mellom reserverte kjøpere på den ene siden og nervøse selgere på den andre.

En normalisering av antall budgivere

Det at markedet absorberer volumet ser vi også av våre egne observasjoner når det gjelder antall unike budgivere pr solgt objekt de siste par månedene. 

Etter en lengre periode med økende antall budgivere frem til høsten 2016, har denne indikatoren vært fallende ned til det normalnivå som vi har i resten av landet. De siste par månedene har denne faktoren stabilisert seg, og steg sågar litt i oktober. Med Krogsveens salgsmengde i Oslo; 50-100 bruktsalg i uka og 130-200 i andre deler av landet, er det et godt statistisk grunnlag å trekke denne konklusjonen på. Sees dette i sammenheng med høyt salgsvolum i bruktmarkedet og en stabilisering av antall boliger på markedet, er grunnlaget for en normalisering etter hvert lagt.

Dette vil imidlertid ta tid fordi ubalansen i nybyggmarkedet og den lavere hastigheten i befolkningsveksten skal absorberes. Dette er trege størrelser som må få tid til å virke, men det meldes nå i hvert fall om stor reservasjon blant utbyggere når det gjelder salgsstart og igangsetting av nye prosjekter.

Resten av landet vil følge Oslos eksempel

Korreksjonen i Oslo gjør at vi etter hvert vil få en mer sammenfallende prisutvikling. Vi ser nå en opphopning av eiendommer for salg i Bergen, Trondheim, Tromsø og igjen i Stavanger-området. Dette skyldes de samme kreftene som har vært så tydelig i Oslo så langt.

Regelinnstrammingen med krav til maksimal belåning på fem ganger brutto inntekt har størst effekt i storbyene. Dette har sammenheng med at inntektsnivået i samfunnet er likere fordelt geografisk enn boligpriser og dermed behov for gjeld. Videre har de andre storbyene også erfart økt utbygging og redusert befolkningsvekst.

Ikke brått fall

Bevegelsene har vært størst og kom først til Oslo som følge av investor-innslaget. Dog er kreftene de samme i de andre storbyene og er grunnen til at vi tror på et mer likeartet markedet, dvs en svak prisutvikling utover i neste år. Men altså ikke noe brått fall, mer en gradvis reduksjon og etter hvert stabilisering i prisnivå.

Foto: IStock