Tid for å endre boliglånsforskriften – markedet er godt nedkjølt!

Siden september 2016 har boligprisene steget med marginale 1,5 prosent. Korreksjonen i det norske boligmarkedet har nå pågått i fem måneder. Med et prisfall på 1,6 prosent siste måned - landet sett under ett - er det viktig å unngå at nedgangstrenden blir forsterket ytterligere. Vi mener derfor at det nå er riktig å lette på boliglånsforskriften slik at bankene kan utøve funksjonen sin; nemlig å yte kreditt etter godt skjønn.

En planlagt korreksjon

Korreksjonen har vært viktig og ønsket av myndighetene fordi prisveksten, og den tilhørende gjeldsoppbyggingen, var i ferd med å gå for langt. Varigheten og farten i prisnedgangen kan imidlertid skape unødvendige selvforsterkende effekter, fordi selgere og kjøpere som nå står midt oppe i beslutningene, blir usikre samtidig med at bankene vil søke å begrense sin risiko gjennom strengere kredittpraksis. Med en prisnedgang i Oslo på nærmere 9 prosent siden toppen i april, øker bankenes bekymring for sine panteverdier. For å unngå økt risiko, vil det være rasjonelt for den enkelte bank å forlange salg før kjøp når man skal bytte bolig. Hvis flere banker strammer til samtidig, kan dette forrykke balansen i markedet og paradoksalt nok skape ytterligere usikkerhet og forsterket prisnedgang.

Flere faktorer spiller nå inn på prisutviklingen

Myndighetenes innstramming i boliglånsreglene har fungert etter hensikten og vært den utløsende faktor for omslaget. Men i dag bidrar også mer grunnleggende endringer til nedgangen:

- Økt ferdigstilling av boligprosjekter som frigjør bruktboliger for salg og dermed et stort tilbud av boliger i markedet.

- Kraftig fall i arbeidsinnvandringen den senere tid som reduserer den samlede etterspørselsveksten etter boliger.

- Et boligprisnivå som reflekterer forventninger om rekordlave renter i mange år fremover. Norges Banks varsel om mulig renteoppgang allerede i 2018, kan derfor også bidra til usikkerheten.

Ovennevnte endringer er mer enn tilstrekkelig for at boligprisene skal svekkes en periode fremover. Det er derfor nå riktig å justere boliglånsforskriften slik at den ikke legger ytterligere sten til byrden for kjøperne.

"Innstrammingene har virket, og det raskere enn vi tror finansmyndighetene har forutsett." Adm.dir. og analytiker i Krogsveen, Leif J. Laugen. 

Målet var midlertidig innstramming

Ved innføringen av de nye reglene 1. januar 2017 ble det understreket at de var midlertidig og skulle vare til 30. juni 2018. Det ble dermed gitt et sterkt signal om at myndighetene så på dette som et tidsbegrenset tiltak for å kjøle ned markedet. Nå er markedet i ferd med å bli godt nedkjølt - ikke bare i Oslo, men også i mange andre av landets mest befolkningstette områder.

Det er derfor nå fornuftig å slakke litt på kravene. Dette kan for eksempel gjøres ved å gi bankene mulighet til å bruke unntaksbestemmelser i 15 eller 20 prosent av låneforespørslene fremfor dagens 10 prosent (og særregelen på 8 prosent for Oslo). Dermed kan kravet til egenkapital på 15 prosent, og kravet til gjeldsgrad på 5 ganger brutto inntekt, bestå som normgivende for forbrukere og banker. Større muligheter for bankene til å gjøre individuelle tilpasninger basert på konkrete erfaringer med kundene og eget skjønn, vil for eksempel kunne bidra til å lette finansieringen av kundenes boligbytte.

Les også artikkelen i Aftenposten 2. oktober om samme tema