Seier i viktig sak vedrørende utmåling av prisavslag

Kjøper av en enebolig i Kristiansund videresolgte boligen med et tap på kr 1.450.000,- Frostating Lagmannsrett kommer til at korrekt prisavslag utgjør kr 250.000,- Protector Forsikring tilkjennes fulle saksomkostninger.

I RT-2010-1395 uttalte Høyesterett at avhendingsloven § 4-12 må forstås slik at prisavslagets størrelse kan overstige kostnader ved utbedring. Kjøper hadde i saken som gikk for Høyesterett videresolgt boligen med et tap større enn utbedringskostnadene og fikk medhold i kravet om å bli tilkjent differansen mellom kjøpe- og salgssummen. Denne dommen har i de senere år vært tatt til inntekt for at kjøper uavkortet kan kreve det fulle verditap ved videresalg dekket av selger, så fremt det foreligger en mangel ved eiendommen.

Protector Forsikring mener dette har skapt en uholdbar situasjon for boligselgere som kan gi enorme økonomiske konsekvenser. Dette fordi det i mange tilfeller ikke foreligger årsakssammenheng mellom de rettslig relevante manglene og verditapet ved et videresalg.

I en fersk dom fra Frostating Lagmannsrett får Protector Forsikring medhold i sin anførsel om at verditapet må knytte seg til de mangler som kan gjøres gjeldende ovenfor selger etter avhendingslovens bestemmelser. Videre at det er kjøper som selv bærer risikoen for å videreselge boligen med takstrapporter som skisserer et mer omfattende skadebilde enn det som er reelt.

Den aktuelle saken gjaldt en hundre år gammel bolig der det etter overtagelse ble reklamert over feil ved flere av boligens bygningsdeler. Protector Forsikring bestrider kjøpers krav om å heve kjøpet og kjøper videreselger etter dette boligen med et betydelig tap. I Nordmøre tingrett får kjøper gehør for at dette tapet skal dekkes fullt av selger basert på avgjørelsen i Rt.2010-1395.

Avgjørelsen fra tingretten ville ha medført at selger måtte betale i overkant av 1.500.000,- til kjøper i prisavslag og erstatning. Dette på tross av at tingretten mente relevante utbedringskostnader utgjorde 350.000,- En slik rettstilstand ville kunne ta nattesøvnen fra de fleste boligselgere.

Heldigvis for selgeren av denne eiendommen var det tegnet eierskifteforsikring. Saken ble anket av Protector Forsikring og lagmannsretten kommer i likhet med tingetten til at kun 3 av de totalt 10 påberopte forholdene representerer rettslig relevante mangler ved eiendommen. Øvrige forhold uttaler lagmannsretten at ligger innenfor den risiko kjøper har akseptert når boligen er «solgt som den er». Lagmannsretten presiserer at boligen er videresolgt for en oppsiktsvekkende lav pris, samt at det ved salget er fremlagt skaderapporter som beskriver feil som senere har vist seg og ikke være reelle. På denne bakgrunn finner lagmannsretten det ikke tilstrekkelig sannsynliggjort at salgssummen ved videresalg representerer eiendommens verdi i mangelfull tilstand. Prisavslaget kan følgelig ikke settes til verditapet ved videresalg, men må utmåles etter hovedregelen i avhendingsloven § 4-12, annet ledd. Prisavslaget for de 3 rettslig relevante manglene blir satt til kr 250.000,-

Protector Forsikring er kjent med at flere advokater råder sine klienter til å videreselge boligen for å bevise at de påberopte mangler representerer et verdiminus ved boligen. Denne dommen belyser hvor risikabel en slik tilnærming til avhendingsloven § 4-12 vil være.

Anke til Høyesterett ble nektet fremmet.

Kontaktperson:

Thomas Myran, Senioradvokat/Leder Prosess
E-post: thomas.myran@protectorforsikring.no I Tlf: +47 41 92 99 00