Konkurrensen i Stockholm är helt satt ur spel

Stockholms stad måste effektivisera sina planprocesser och släppa in fler byggföretag på marknaden. Som det är idag är konkurrensen på Sveriges största bostadsmarknad i princip helt satt ur spel. Det skriver Michael Cocozza, styrelseordförande i bostadsbolaget Botrygg AB.

Bristen på nya bostäder med rimliga hyror är ett stort samhällsproblem. Samtidigt tar det uppemot åtta år att ta fram en byggplan och börja bygga. 

I en krönika som publicerades i tidningen Fastighetsnytt konstaterar Hans Lind, professor i fastighetsekonomi, att åtgärder för att öka utbudet av bostäder i Sveriges storstäder måste prioriteras. Detta eftersom utvecklingen de senaste 20 åren är den att ökad efterfrågan främst lett till högre priser och inte till en större produktion av bostäder. Hans Lind har helt rätt i sitt resonemang, som jag gärna vill utveckla.

Bristen på hyresrätter med hyror som människor med begränsade resurser har råd att betala, framförallt ungdomar och nyanlända, är ett allvarligt samhällsproblem. Att inte ha råd att skapa sig ett eget hem får konsekvenser både för den privata livskvalitén och för möjligheten att komma in på arbetsmarknaden och skaffa sig en yrkeskarriär. Något som i sin tur riskerar att placera ett stort antal människor i Sverige i ett permanent utanförskap. Men det är inte byggkostnaderna som är det stora problemet, vilket är en utbredd uppfattning. Bristen på hyresrätter med överkomliga hyror har flera och helt andra anledningar.

För det första måste vi få till en mycket snabbare planprocess. Det får vi genom att kommunerna släpper själva hantverket. Det vill säga de bör enbart ange ramar för planering och sedan bedöma inkomna planförslag. Som det är idag gör kommunerna både planförslaget och bedömningen av dem. Kommunerna måste släppa processen med att göra planförslag och istället låta godkända konsulter göra själva planerna, på samma sätt som arkitekter ritar husen för kommunernas bygglovsprövning.

I nuläget tar planprocessen onödigt lång tid. Det som egentligen bara ska ta ett år tar istället mellan två och åtta år. Detta på grund av att kommunerna sliter med bristande resurser. För att effektivisera planprocessen vore det bättre att utnyttja de resurser som finns, i form av konsulter på marknaden, det vill säga att låta byggherrarna anlita externa planarkitekter.

Vad är då anledningen att man på kommunerna inte gör så här om det är mest effektivt? Svaret är att man vill behålla inflytandet och gärna detaljstyra. Fristående konsulter gör planförslag lika bra som tjänstemännen på kommunerna. Det är inte alls så att vår drivkraft som byggherrar enbart handlar om att tjäna pengar. Drivkraften handlar lika mycket om att vilja göra någonting betydelsefullt, för samhället i stort, men också för att kunden och kommunerna ska få maximal utväxling på sina investeringar. Kommunerna behåller med denna modell den övergripande kontrollen, precis som man har i bygglovsskedet.

Den tröga planprocessen är en viktig del av huvudproblemet, det vill säga ett bristande utbud av bostäder med låga hyror. En ökad produktion av bostäder är nämligen, precis som professor Hans Lind påpekar, centralt för att boendekostnaderna ska sjunka.

Den totala avsaknaden av konkurrens är en annan viktig anledning till den skriande bostadsbristen. Detta brister framförallt i Stockholm. Orsaken är att staden inte använder sina markresurser för att pressa ned hyresnivåerna. Staden skulle kunna fördela marken så att de aktörer som kan erbjuda högkvalitativa bostäder till lägsta möjliga hyra får bygga på den anvisade marken. Men istället fördelas marken efter helt andra, ej transparenta, kriterier. Fördelningen av mark styrs i hög grad av tjänstemän på exploaterings- och stadsbyggnadskontoret. Vad hyran på bostäderna blir är av underordnad betydelse, trots att bristen på hyresrätter med låga hyresnivåer är så stor.

Man kan notera hur man i Stockholms exploateringsnämnd under S-styret aktivt har agerat för att begränsa konkurrensen. Ett exempel är projektet Hovet, där man väljer att sälja hela markområdet till en enda aktör, en markaffär på 2 miljarder kronor och där man använder sig av volym för att begränsa konkurrensen. Samma sak gäller en affär på Slakthusområdet med ett annat stort börsföretag där volymen ligger på runt 2,5 miljarder kronor. Detta gör att små- och medelstora aktörer utestängs.

När det gäller markupplåtelser med tomträtt har man helt tagit bort konkurrensmomentet. Istället delar man ut tomter med lågt satta avgälder till särskilt utvalda företag. Avsaknaden av konkurrens vid tomträttsupplåtelse för bostadsproduktion innebär med fri hyressättning en förmögenhetsöverföring från skattebetalarna till ett fåtal företag på tiotals miljoner kronor. Det finns i stadens nuvarande modell för markanvisningar i Stockholm inga inbyggda spärrar mot korruption.

Om den nya politiska majoriteten verkligen menar allvar med sin uttalade bostadspolitik måste de driva igenom ett par mycket viktiga förändringar. För det första måste kommunerna öka utbudet av byggbar mark genom att planprocesserna effektiviseras och huvuddelen av planhantverket läggs ut på konsulter. För det andra måste kommunerna fördela marken i öppna och transparenta processer, där företagen får konkurrera om hyresnivån för att få bygga på kommunal mark. Det är så man ökar utbudet av bostäder med hyror som fler människor har råd att betala.

Idag har vi inte en fungerande marknad och problemet är allra störst i Stockholm. Som det är idag är konkurrensen på Sveriges största bostadsmarknad i princip helt satt ur spel.