Globalt kapital driver på investeringarna på den europeiska fastighetsmarknaden

En betydande ökning av gränsöverskridande investeringar under det gångna året, speciellt från Asien och Nordamerika, gör att den europeiska investeringsmarknaden för kommersiella fastigheter har ökat markant enligt de senaste analyserna av den globala fastighetsrådgivaren CBRE.

Globalt sett är Europa den del av världen där gränsöverskridande fastighetsinvesteringar är vanligast förekommande. Sedan 2007 har utomeuropeiska investerare stått för 18　% av all investeringsaktivitet. Andelen utomeuropeiska investerare har på senare år ökat markant (22,4　% under 2012 och första halvåret 2013). Allt mer kapital från Asien (7,8 miljarder euro) och (på senare tid) från Nordamerika (18,9 miljarder euro) investeras på den europeiska fastighetsmarknaden.

Regionöverskridande kapital (som kommer in på den europeiska marknaden från andra delar av världen) och interregionalt kapital (gränsöverskridande investeringar inom Europa) ligger ungefär lika sett till det sammanlagda värdet på genomförda transaktioner. Under senare tid står regionöverskridande respektive interregionalt kapital för drygt 20　% vardera av den sammanlagda köpaktiviteten i Europa. Dessa två typer av gränsöverskridande investeringar tenderar emellertid att omfatta olika slags fastigheter och till viss del även olika geografiska platser.

Gränsöverskridande investeringar spelar en större roll på marknaden än de borde göra med tanke på vilken andel de utgör. Internationella investerares transaktioner gäller ofta stora fastigheter med hög profil på specifika fastighetsmarknader. För vissa tillgångar är det därför det internationella kapitalet som anger tonen både när det gäller marknadsomsättning och prissättningstrender.

Det blir uppenbart när man ser till storleken på de fastighetsaffärer som har gjorts av olika sorters investerare. Under första halvan av 2013 koncentrerade sig inhemska investerare inom Europa på mindre transaktioner, med en genomsnittlig transaktionsstorlek på 21 miljoner euro. Gränsöverskridande investerare från andra delar av Europa siktade in sig på större fastigheter med investeringar som handlade om i snitt 42 miljoner euro per transaktion. De allra största fastigheterna köptes emellertid av utomeuropeiska investerare, med en genomsnittlig affärsstorlek på 94 miljoner euro. Av de 35 investeringar på över 100 miljoner euro som gjordes i Storbritannien under första halvan av 2013 gjordes 22 stycken helt eller delvis av en utomeuropeisk investerare.

Det regionöverskridande kapitalet är också väldigt snävt fördelat. Under 2012 och första halvan av 2013 stod endast 10 städer för hela 60　% av de globala investeringarna på den europeiska investeringsmarknaden för kommersiella fastigheter.London, Paris och de större tyska städerna står för en avsevärd andel tack vare transparensen, den totala likviditeten och den stadiga strömmen av attraktiva investeringsmöjligheter som präglar fastighetsmarknaden i dessa städer.

Regionöverskridande investerare från andra världsdelar verkar också skilja sig åt när det gäller vilka länder de investerar i och vilken slags fastigheter de köper.

De flesta investeringar som sker från Nordamerika sker oftast genom olika fondstrukturer. Dessa fonder investerar ofta åt institutioner men använder oftare lånade pengar och verkar vara mer fokuserade på avkastning än på diversifiering. De investerar normalt på fler olika platser än andra regionöverskridande investerare och är mer intresserade av mervärde (value-add) och udda objekt. Tyskland är särskilt populärt bland nordamerikanska investerare, jämfört med andra regionöverskridande investerare.

Köpare från Mellanöstern är mer varierade, och investeringarna sker med olika slags institutionellt (framför allt från statliga investeringsfonder) och privat kapital. En oproportionerligt stor del av kapitalet från mellanöstern investeras i alternativa sektorer (speciellt hotell). Mellanösterns fastighetsinvesterare har framför allt gjort affärer i Storbritannien men även gjort betydande investeringar i Frankrike och Tyskland.

De asiatiska investerarna är framför allt institutioner – statliga investeringsfonder, pensionsfonder och försäkringsbolag. Investeringarna har varit koncentrerade till ett relativt litet antal platser, framför allt i Storbritannien. De är dessutom starkt koncentrerade till kontorssektorn. Den genomsnittliga fastighetsstorleken är som allra störst hos de asiatiska investerarna.

Jonathan Hull, Head of EMEA Capital Markets på CBRE, säger:

"Europa kommer att vara ett naturligt mål för en stor del av fastighetsallokeringen från globala kapitalflöden så länge som marknaderna där fortsätter att genomsyras av transparens och likviditet. Samtidigt ger de en diversifiering som ger fördelar gentemot tillgångar som anges i eller är knutna till dollar. Dessa faktorer bidrar till att locka till sig det institutionella kapital som normalt utgör flödena från Asien. Det finns ingen anledning att tro att dessa grundläggande faktorer kommer att förändras inom överskådlig framtid. Vi kan därför förvänta oss att utomeuropeiskt kapital kommer att fortsätta att påverka den europeiska marknaden under många år framöver.

"Regionöverskridande kapitalflöden från länder som Kina, Japan, Taiwan, Thailand, Indonesien och även Indien gör att de asiatiska investeringarna kan förväntas öka. Statliga investeringsfonder i länder vilkas naturtillgångar först nu börjar exploateras, t.ex. Kazakstan och Azerbajdzjan, kommer troligen att spela en viktig roll i framtiden. Ett antal afrikanska länder är också på frammarsch."