Förstår bostadsrättsföreningar hur de kan påverkas?

Debattartikel från Axel Carlsson på Hogia:

Bakgrund
Under 2014 har ekonomiska frågor som berör bostadsrättsföreningar kommit att diskuteras i högre utsträckning än tidigare. Det har sannolikt ett samband med vårens diskussion i press och media kring möjligheten, eller skall vi säga omöjligheten” att använda sig av progressiva avskrivningar i bostadsrättsföreningar. Efter att Bokföringsnämnden till slut slog fast att denna avskrivningsmetod inte längre skulle få tillämpas, dog visserligen just den debatten. Men en annan fråga, nämligen den om komponentbaserad avskrivning, kvarstår som i högsta grad aktuell för landets alla föreningar.

Indirekt har detta att göra med det val av regelverk som alla aktiebolag och ekonomiska föreningar nu måste göra för de årsredovisningar som lämnas in för räkenskapsår som påbörjas efter 2013-12-31. Anledningen är att regelverksvalet påverkar möjligheten att kunna välja komponentbaserad avskrivningsmetod. Detta eftersom endast det principbaserade regelverket K3 gör det möjligt att kunna välja just komponentbaserad avskrivning.

Bristfällig kunskap
För att undersöka hur landets bostadsrättsföreningar resonerar när det kommer till val av regelverk i bostadsrättsföreningar, har Hogia utfört en undersökning under hösten 2014. Vi har ställt ett antal frågor till de föreningar som använder sig av Hogias programvaror för sin föreningsadministration. Resultatet av undersökningen visar tydligt att styrelserna i föreningarna verkar ha låg kunskap om valet av regelverk, eller vilka konsekvenser som valet kan komma att få för föreningen.

Svårt val
Två av tre föreningar svarade att de inte bestämt sig för vilket regelverk de ska följa en knapp månad innan böckerna skulle stängas för 2014 och bokslutsarbetets påbörjan. Det vill säga det brådskade! Då om inte förr behövde valet vara gjort eftersom det påverkar detta arbete. Hela 40 % svarade att de inte kände till valet (som egentligen redan borde vara gjort)!

Vem avgör valet
Många, för att inte säga de flesta, av landets bostadsrättsföreningar är medlemmar i en centralorganisation, t.ex. HSB, Riksbyggen eller Bostadsrätterna. I praktiken kommer dessa organisationer, som många gånger sköter föreningarnas ekonomiförvaltning i mer eller mindre hög omfattning, antagligen att göra valet av regelverk för sina anslutna medlemmar. Det är dock formellt bostadsrättsföreningen styrelse som ska fatta beslutet. Dock visar undersökningen att 9 av 10 föreningar tror att deras centralförbund gör det bästa valet för dem.

Har då valet någon betydelse?
En majoritet av de svarande, 60 %, svarade att de inte är medvetna om konsekvenserna av valet. Har då valet någon egentlig betydelse? Svaret är ja! Valet kommer påverka värderingen av föreningen, hur föreningen presenteras ekonomiskt för medlemmarna och inte minst väsentligt, för tilltänkta köpare av lägenheter. Om vi går tillbaka till början, till valet av komponentbaserad avskrivningsmetod, så kommer t.ex. ett stambyte i en förening att direkt-avskrivas, d.v.s. bli kostnadsfört enligt regelverket K2. Detta eftersom hela arbetet inte anses förbättrande, värdehöjande, utan endast bevarande av en befintlig standard. Följden blir då att utbyte av delar i en tillgång, som är en avskrivningsenhet, måste redovisas som kostnad då utbytet sker.

Hade föreningen istället tillämpat komponentbaserad avskrivningsmetod, hade den komponent, dvs. stammen som bytts ut, kunnat aktiveras och på så sätt skrivas av på kanske 40- eller 50 år. Detta dock först efter att det eventuella restvärdet på den gamla stammen kostnadsförts. Kostnaden för det enskilda året kan därmed komma att bli helt olika beroende på valet av metod. Detta trots att båda metoderna ger en s.k. rättvisande bild och är fullt godkänd av både revisorer, myndigheter och aktuell lagstiftning.

Om det är något som den som står i begrepp att köpa en bostadsrättslägenhet tittar på i årsredovisningen, så är det det som står på nedersta raden i en resultaträkning. Bostadsrättföreningar riskerar alltså i vissa situationer att visa negativa resultat om de väljer ”fel regelverk”! Hur attraktivt är det för framtida köpare av lägenheter?

För att ge en så sann och rättvisande bild av en förening som möjligt, är det viktigt att styrelsen noga överväger och motiverar vilket av regelverken som passar bäst med utgångspunkt ifrån föreningens behov och situation, nu och i framtiden. Men, har föreningarna och dess medlemmar alltid den kunskap som krävs för att kunna göra valet? Vår undersökning visar tyvärr på att svaret på denna fråga ofta är nej.

Kontaktperson för debattartikeln:
Axel Carlsson
Tfn 0303-667 21 | axel.carlsson@hogia.se