Malmömodellen är till för att skapa rättvis hyressättning

Det är angeläget att frågan om hyressättning blir en fråga för alla. Hur hyror sätts och nivåer för detta ska vara känt för alla och envar. Sveriges cirka tre miljoner hyresgäster är direkt berörda. Men bostadshyror och hyressättning är också en fråga för hela samhällsekonomin. Varje procents hyreshöjning urholkar hyresgästernas köpkraft med drygt en miljard kronor.

Hyreslagen ger hyresgäster rätt att organisera sig för att föra kollektiva förhandlingar om hyran. Varje år sparar Hyresgästföreningen miljontals kronor åt hyresgästerna genom att i hyresförhandlingar sänka fastighetsägares krav. Lagen reglerar hur hyran för en hyreslägenhet ska beräknas. Lagstiftaren använder ordet bruksvärde, det vill säga det praktiska värde lägenheten har ur hyresgästers synvinkel. Det man tar hänsyn till när man förhandlar hyran för en lägenhet är lägenhetens standard, läge och kvalitet. För att få en ”rättvisande” bild av hur hyresgäster i allmänhet uppfattar standard, läge och kvalitet görs bland annat enkäter.

Modeller för systematisk hyressättning finns på flera orter runtom i landet, bland annat i Göteborg, Helsingborg och Trelleborg. Den så kallade Malmömodellen innebär att Hyresgästföreningen tillsammans med det kommunala bostadsbolaget MKB samt Fastighetsägarnas organisation listat och poängsatt olika faktorer inom standard, läge och kvalitet. Man ställer helt enkelt frågan om hur mycket det är värt att lägenheten har havsutsikt jämfört med att lägenheten ligger mitt emot ett cykelställ, eller vad det är värt med parkettgolv jämfört med plastgolv och också vad det är värt att lägenheten ligger centralt belägen i stan med närhet till kollektivtrafik och butiker jämfört med ett geografiskt område längre bort.

Denna form av systematisering av bruksvärdet av lägenheter är avsedd att skapa rättvisa och transparenta hyror. Det ska vara tydligt, både för hyresgäster och andra, varför en viss lägenhet har högre eller lägre hyra jämfört med en annan lägenhet.

Det stora problemet på hyresmarknaden är inte att parterna skapar hyresmodeller för rättvisa och transparenta hyror. Problemet är att hyrorna de senaste decennierna har ökat rejält jämfört med konsumentprisindex. Det har helt enkelt blivit dyrare att bo. En orsak till rejält höjda boendekostnader för hyresgäster är att nyproduktionen är dyr att bo i. Det har alltid varit dyrare att bo i nybyggt jämfört med äldre bestånd, men skillnaden har ökat. Vi ser också att fastighetsägare, såväl kommunala som privata, väljer att tomställa en lägenhet när en hyresgäst flyttar ut, för att inte bara underhållsrenovera, utan också höja standarden i lägenheten inför nästa hyresgäst. Med högre standard i en nyrenoverad lägenhet följer också högre hyra. Den nya tilltänkta hyresgästen ges ingen möjlighet att välja på om man ska renovera eller inte, har inget att sätta emot.

En annan orsak är att kommunala taxor och avgifter (för vatten, värme, el och renhållning) de senaste åren har höjts mer än priserna i allmänhet. Dessa kostnader påverkar hyresvärdarnas ekonomi och hyresintäkterna. I slutändan påverkar det hyresnivån.

Hyresrätten är dessutom hårdare beskattad än det ägda boendet. Till största delen handlar detta om att villaägare och bostadsrättsinnehavare har möjlighet att göra avdrag för räntan för sina lån, samt rotavdrag, medan något motsvarande inte finns för hyresgästen.

Vill man studera hyresutvecklingen i en kommun behöver man ta med alla dessa faktorer.

Och vill politiker i kommuner och riksdag att hyresrätten även i framtiden ska vara en attraktiv boendeform behöver beskattningen mellan hyresrätter, bostadsrätter och villor bli rättvis, allmännyttan användas för bostäder till rimliga hyror och hyresgäster få bestämma om renoveringar i det egna hemmet.

Kenneth Gustavsson
Ordförande Hyresgästföreningen region södra Skåne

Sead Kurtovic
Tf förhandlingschef Hyresgästföreningen region södra Skåne