Så funkar de årliga hyresförhandlingarna och bruksvärdessystemet!

Hyreshöjningar är vardagsmat – men vad ligger bakom de där procentsatserna egentligen? Vad avgör resultatet? Och varför är det viktigt att bry sig, oavsett sin egen boendeform?

Jo, för att en procent i hyreshöjning innebär drygt en miljard kronor i förlorad köpkraft för hushållen, så rimliga hyresjusteringar är inte bara viktiga för de boende utan för hela samhällsekonomin. Hyreshöjningarna avgör också hyresvärdarnas ekonomi och möjlighet till framtida investeringar.

Den svenska modellen för förhandling är ett försök att balansera de olika parternas krav, och fungerar på samma sätt som förhandlingen mellan arbetsmarknadens parter. Den bygger på att det finns en förståelse och respekt för respektive parts uppdrag och roll och de lokala parterna har ett stort gemensamt ansvar att förvalta det uppdraget.

Varför förhandlar vi hyran?

Hyresgästföreningen har som uppdrag att förhandla hyran åt alla hyresgäster som vill ha kollektiva förhandlingar, det vill säga de som har godkänt förhandlingsordningen via sitt hyreskontrakt. I dagsläget innebär det att Hyresgästföreningen förhandlar hyran för 90 procent av Sveriges 1,5 miljoner hyreslägenheter, vilket berör över 3 miljoner hyresgäster. I Skåne berörs mer än 226 000 hyreslägenheter av årets förhandlingar.

Men varför förhandlas hyran snarare än att den sätts av hyresvärden? Det finns tre modeller för hyressättning som det ofta talas om, även om de snarare utgör en skala än tre separata punkter. Dessa består av hyresreglering, marknadshyra och mellanvarianten bruksvärdessystemet.

Hyresreglering innebär en total reglering av hyresmarknaden. Då är det staten eller en myndighet som bestämmer hyran och eventuella hyreshöjningars storlek. På den andra sidan av skalan finns ren marknadshyra. Då bestäms hyran i enlighet med den efterfrågan som finns i området eller på orten. Är utbudet litet pressas priserna upp och den hyresgäst som inte kan betala den efterfrågade hyran får flytta.

Bruksvärdeshyra innebär att hyran för en lägenhet ska motsvara den hyra som andra lägenheter med samma förutsättningar har, till exempel byggår eller storlek. Syftet med bruksvärdesprincipen är ytterst att ge hyresgästerna ett besittningsskydd. Besittningsskyddet är en principiell rätt till förlängning av hyresavtalet och lagstiftaren har angett en övre gräns för de hyreshöjningar en hyresvärd kan begära, så att inte drastiska hyreshöjningar utgör en grund för flytt. Andemeningen i systemet är att hyran ska återspegla de ”allmänna värderingar” som hyresgästerna har på en ort. Bruksvärdessystemet innehåller marknadsinslag genom att man i hyressättningen ska ta hänsyn till lägenheternas läge och standard vid hyressättningen. Tanken med bruksvärdessystemet är att det ska efterlikna en marknad i balans, men med en spärr mot oskäliga hyresförändringar som kan uppkomma vid bostadsbrist.

Vilka förhandlar?

I hyresförhandlingen finns två parter. Dels en organisation som representerar hyresgästerna och dels en enskild hyresvärd eller en fastighetsägarorganisation som representerar hyresvärden genom ett ombud. De tre största som förhandlar merparten av alla lägenheter i Sverige är Hyresgästföreningen, SABO (Sveriges Allmännyttiga Bostadsföretag) och Fastighetsägarna. Inte alla allmännyttiga bolag tillhör SABO och det finns flera olika typer av professionella hyresförhandlare som företräder olika fastighetsägare.

Dags för de årliga hyresförhandlingarna!

Eftersom det vanligtvis är hyresvärden som vill få till en förändring i hyran (en hyresjustering) är det de som tar initiativ till nya förhandlingar. Då skickar de en förhandlingsframställan om att de vill påkalla en förhandling för nästa års hyror samt ett datum för första mötet. Ibland medföljer också ett yrkande på önskad hyresjustering.

Vid det första mötet diskuteras förhandlingstillfällen, vad som ska omfattas av förhandlingarna och vad som är lämpliga förhandlingsunderlag. De yrkanden och motförslag om hyresjusteringar som läggs fram av hyresvärden och av Hyresgästföreningen måste vara motiverade och baserar sig på olika typer av förhandlingsunderlag. Förhandlingsunderlagen kan till exempel bestå av prognoser och kalkyler för att visa på olika typer av kostnader som ökar och varför.

– Visst finns det en förhandlingssäsong men jag ser hyresförhandlingarna som en helårsverksamhet. Även om de generella justeringarna oftast sker vid årsskiftet är det bara en del av vårt arbete. Att vara påläst, kunna vårt bestånd och ha rätt uppgifter i systemen är ett helårsarbete på gränsen till en livsstil, säger Tor Berger, förhandlingsansvarig på Kanslihuset i Skåne.

Genom bruksvärdessystemet finns det en struktur för hur lägenhetens hyra ska sättas i grunden, men kommande hyresjusteringar baseras sedan på prognoser, kalkyler, taxor och avgifter samt om bolagen har särskilda satsningar som de vill genomföra.

Vad händer när förhandlingarna låser sig?

Om en av parterna lämnar förhandlingen så innebär det att förhandlingen har strandat. I hyresförhandlingslagen heter det att “part har frånträtt förhandlingen”. Om förhandlingarna med allmännyttan låser sig kan Hyresmarknadskommittén medla. Det är först om den medlingen inte fungerar som förhandlingarna räknas som strandade. Hyresmarknadskommittén instiftades 1957 och är partssammansatt. Den prövar endast tvister mellan Hyresgästföreningen och SABO.

Om förhandlingarna med privata fastighetsägare avbryts räknas de som strandade direkt och då kan ärendet gå vidare till hyresnämnden. Hyresnämnden är en del av Sveriges domstolar och medlar i tvister som rör bostäder och lokaler. De prövar ärenden per lägenhet och kan inte göra övergripande rekommendationer, vilket Hyresmarknadskommittén har befogenhet att göra då den är partssammansatt.

Årets förhandlingar

I region södra Skåne har i princip alla privata och de flesta kommunala bolag påkallat förhandlingar. Målet är oftast att kunna avisera den nya hyran vid årsskiftet. Yrkanden på hyresjusteringar ligger på 2,9–3,66 procent i ett första skede. Än så länge pågår förhandlingarna och de som är klara är Ystadbostäder, som skrev en två-årig överenskommelse förra året, samt Simrishamnsbostäder, Trelleborgshem, Svedalahem och AF Bostäder.

– Ett av våra mål här i regionen är att lägga mer tyngd på förvaltningskvaliteten i förhandlingarna. De värdar som försummar underhåll och på så sätt skapar sämre boendemiljöer för hyresgästerna ska inte heller kunna höja hyrorna på samma sätt som de värdar som investerar i sina fastigheter och aktivt arbetar för bättre inom- och utomhusmiljöer, säger Joakim Lund, förhandlingschef i region södra Skåne på Hyresgästföreningen.

Nationellt har drygt 70 000 lägenheter nu fått sin nya hyra klar för 2019. För de avtal som hittills träffats är den genomsnittliga hyreshöjningen 1,17 procent medan de begärda höjningarna har legat på 3,22 procent i snitt.

Vägen framåt – trepartssamtal och skattereformer

Eftersom de som är involverade i hyresförhandlingarna företräder olika intressen och strävar mot olika mål uppstår det motsättningar både på lokal och nationell nivå. Det handlar bland annat om vilka faktorer som ska väga tyngst i förhandlingarna och hur tvister ska lösas. För att komma vidare startar nu trepartssamtal mellan SABO, Fastighetsägarna och Hyresgästföreningen, där bland annat förslag till en modell för oberoende tvistelösning ska tas fram.

– Ett fungerande system bygger i hög utsträckning på parternas ansvarstagande. Att man i mycket har olikartade perspektiv och mål är givet, men båda parter måste ta ansvar för systemet, säger Tor Berger.

Samtidigt är alla inblandade överens om att hyresrätten ska värnas, användas och utvecklas. Till exempel har Hyresgästföreningen, SABO och Fastighetsägarna tagit fram gemensamma förslag på skattereformer för hyresrätten. Läs mer här >>

– Det finns områden där vi inte är överens men vi vet alla hur viktig hyresrätten är för Sverige och vi vill alla att förhandlingsprocessen ska bygga på förtroende för varandra, säger Joakim Lund.

•••

Detta inlägg om den årliga hyresförhandlingen och bruksvärdessystemet är en del av det nyhetsbrev som Hyresgästföreningen i region Södra Skåne skickar 4 ggr/år. Om du också vill motta detta utskick kan du anmäla dig genom att mejla Malin Hole, digital verksamhetsutvecklare och opinionsbildare, på malin.hole@hyresgastforeningen.se.