OM DOLDA FEL – hur gör du när du upptäckt ett fel

OM DOLDA  FEL – hur gör du när du upptäckt ett fel

Det viktigaste du måste göra när du upptäckt ett fel är att reklamera detta till säljaren. Sedan finns det flera åtgärder du bör genomföra för att utreda om felet verkligen är dolt.

Skadebesiktning – Omedelbart efter en upptäckt av ett fel eller symptom på ett eventuellt fel, är det viktigt att låta besiktiga felet eller den skada varigenom felet upptäckts. Det är mycket viktigt att protokollet innehåller utlåtande om vad felet består i; vad det är som inte är korrekt, hur det borde vara utfört och således varför det är att betrakta som ett fel. Felbedömningen görs enligt de regler som gällde vid tidpunkten för utförandet/byggnationen.

Reklamation – För att ha rätt att kräva ersättning från säljaren måste du reklamera ett upptäckt fel i tid, om du försätter tidsfristen förlorar du rätten att kräva kompensation. Det är också mycket viktigt att du så fort du upptäcker symtom på ett fel undersöker detta noggrannare. Om du upptäckt ett fel skall du skyndsamt meddela säljaren om felet, dvs reklamerar fastigheten såsom felaktig i visst avseende. Du har inte hur lång tid som helst på dig, från det att du upptäckt felet eller borde ha upptäckt felet har du som mest fyra månader på dig att reklamera detta till säljaren. Reklamationen skall innehålla en specificering om vad du anser är felaktigt och att du vill att köpeskillingen sätts ned för att kompensera för felet. Angivande av ett särskilt belopp kan du avvakta lite med, det viktiga är att du framställt ett anspråk.

Fel eller inte – Fastigheten måste avvika från vad som avtalats med säljaren eller från vad du som köpare med fog kunnat förutsätta. Vad som avtalats framgår av köpekontraktet men också av övriga omständigheter som haft betydelse för köpet, såsom upplysningar som lämnats, parternas agerande med mera.

För att betraktas som fel måste problemet också ha funnits redan vid tidpunkten för försäljningen, ett fel som uppstår efter försäljningen är inte ett fel som säljaren ansvarar för. Som exempel kan nämnas mögelangrepp, om detta startade vid en senare tidpunkt än försäljningen är det inte ett fel, problemet fanns inte vid försäljningen. Om det är ett symtom på ett underliggande fel som läckage från taket och härstammar från exempelvis ett konstruktionsfel, så är detta ett fel som förelåg redan vid tidpunkten för försäljningen. Frågan blir då om felet var dolt eller inte. Mögelskadan är dock en följdskada och ersätts endast i undantagsfall.

Upptäckbart eller dolt – För bedömningen om huruvida ett fel var dolt är förekomsten av en tidigare utförd besiktning av stor betydelse. Protokollet visar dels att en fackman med gedigen sakkunskap inte upptäckt felet, dels tjänar protokollet som dokumentation av de faktiska förhållandena vid tidpunkten. Utan protokoll att hänvisa till står ofta ord mot ord, beviskraven är höga varför det i princip krävs ett tidigare besiktningsprotokoll. Det kan dock hända att den skade- eller fel-besiktning du låtit göra tydligt anger att felet är ursprungligt eller måste ha uppstått vid en tidpunkt väl före tidpunkten för försäljningen.

Ett fel är dolt om det inte gått att upptäcka vid en nogsam undersökning utförd av en person med sakkunskap. Om det krävts ingrepp i byggnaden för att upptäcka eller bortmontering av fast inredning är felet oftast att betrakta som dolt. Om säljaren utfäst eller garanterat något som senare visat sig inte stämma är felet att betrakta som dolt.

Väsentlig betydelse – varje fel som faktiskt är ett fel kan ändå vara att betrakta som icke-relevant. För att felet skall bedömas som relevant måste det vara av väsentlig betydelse, det får således inte vara att betrakta som ovidkommande sett till helheten. En av de viktigaste faktorerna för bedömningen är det ekonomiska värdet av felet, såväl sett till beloppet i sig som i proportion till fastighetens värde. Om värdet anses som ringa i sammanhanget är inte felet av väsentlig betydelse och därför heller inte ett ersättningsgillt fel.

Juridiskt ombud – Det kan vara klokt att ta kontakt med en juridiskt sakkunnig i ett tidigt stadium för att få hjälp att utreda huruvida felet i fråga är dolt samt med de praktiska stegen för att på bästa sätt tillvarata dina möjligheter till ersättning. Ditt ombud hjälper dig också med att undersöka om din hemförsäkring kan hjälpa dig med för kostnaderna för att anlita ett ombud, ofta täcker då försäkringsbolagen 80 % av dina kostnader. Vi rekommenderar alla att investera lite i ett möte med ett ombud så att du kan få grundförutsättningarna klara för dig.

AV: Juristpunkten