Dolda fel i bostadsrätt – såhär gör du!

Dolda fel i bostadsrätt – såhär gör du!

Trots att bostadsrätter idag ofta kan kosta lika mycket eller mer än många fastigheter så är regelverken som tillämpas på köpen inte desamma. Man kan tycka att det inte borde vara någon större skillnad mellan att köpa hus och bostadsrätt, de är båda bostäder och ofta till likvärdiga priser i storstadsregionerna. Skillnaderna är dock betydande och regleras i två helt skilda lagar, jordabalken och köplagen.

All egendom som inte är fast egendom enligt jordabalkens definition är lös egendom. Köp av lös egendom regleras i köplagen och konsumentköplagen i de fall en privatperson köper något från en näringsidkare. När privatpersoner köper och säljer till varandra är det således köplagen de har att förhålla sig till. Eftersom ett bostadsrättsköp i egentlig mening är ett köp av andelar i en förening vari man får nyttjanderätten till en lägenhet belägen i en av föreningens byggnader är det således lös egendom som köps.

Föreningen är ägare av fastigheten och alla lägenheter och upplåter nyttjanderätt till sina medlemmar. Detta innebär att föreningen är ansvarig för alla byggnader, dess konstruktion samt allt yttre underhåll. Föreningen skall hålla byggnaderna i skick, du själv ansvarar bara för det så kallade ytskiktet, det vill säga tapeter målarfärg, lister, dörrar mm. Det är ovanligt med besiktning av bostadsrätter idag. Det som inland kan vara värt att låta en fackman kontrollera är själva badrummet, att ledningar för vatten, avlopp installerats korrekt samt fasta elinstallationer och elcentral.

Tre av de viktigaste skillnaderna mellan köp av bostadsrätt och fastighet är köparens undersökningsplikt, reklamationstid och reglerna om felavhjälpande. Vad avser undersökningsplikt så föreligger inte någon sådan, bedömningen utifrån den faktiske köparens förutsättningar och faktiska göranden. Det står således köparen fritt att avgöra huruvida man vill företa en undersökning eller inte. Har någon undersökning inte företagits har köparen således inte kunnat upptäcka några av de eventuella felen, normalt skyddar sig dock säljare genom en uppmaning till undersökning varvid undersökningsplikt därefter föreligger. Gällande undersökning av objektet gäller dock principiellt detsamma som vid fastighetsköp men avseende lägenhetens inre ytskikt. De fel som vid en besiktning av ytskikten är upptäckbara är inte möjliga att åberopa mot köparen. Om säljaren lämnat utfästelser eller garantier föreligger, precis som vid fastighetsköp, inget behov av undersökning i de delarna.

När det gäller reklamation av ett fel så har bostadsrättsköparen endast två år på sig från tillträdesdagen emedan den som köpt en fastighet har tio år. Vad man måste tänka på i sammanhanget är den ansvarsskillnad som föreligger mellan de båda boendeformerna. En fastighetsägare är ensam ansvarig för hela fastigheten, dvs tomten samt hela huskonstruktionen. En bostadsrättsinnehavare å sin sida är endast ansvarig för ytskiktet i lägenheten, inte själv konstruktionen, det finns dock undantag för det fall föreningen har ett kraftigt underskott. Det viktigaste att undersöka i en bostadsrätt är, årsredovisningen samt badrum och kök, vattenskador kan kosta åtskilligt att åtgärda resten är mest kosmetiskt.

Badrum – det är viktigt att efterfråga kvalitetsdokument eller andra handlingar som utfäster att arbetet är fackmannamässigt utfört. Det är alltid bra att försäkra sig om att det är korret utfört, skulle det trots allt uppdagas ett fel efter en grundlig kontroll så kan det lätt påvisas att detta inte var upptäckbart och därför ett fel som är prisnedsättningsgrundande.

Kök – den största kostnaden i köken är ofta vitvarorna samt köksstommarna. Det kan vara klokt att förvissa sig om hur gammalt allt är och på så vis bilda sig en uppfattning om när utbyte kan behövas. Man kan inte räkna med att köksutrustning håller mer än mellan 10-15 år.

Årsredovisning - det är viktigt att kontrollera föreningens ekonomi samt huruvida föreningen har en underhållsplan och faktiskt utfört underhåll inom rätt intervall och därmed hållit byggnaderna i skick. Det är viktigt att föreningen har en sund ekonomi, det måste finnas kapital att använda för underhåll utan att ständigt ta lån. Höga lån för föreningen innebär en högre avgift för dig som medlem då föreningens räntekostnader tas ut från medlemmarna.  Är det så att föreningen går med kraftiga underskott och är överblånade så kan medlemmarna bli ansvariga för underskottet och i slutändan ansvariga för de reparationer som krävs. Vid dålig ekonomi och efterkommet underhåll kan fel i föreningens byggnader komma att bli lika kostsamt som för det fall man köpt ett felaktigt hus.

Vid ett fel i bostadsrätten gäller detsamma vad avser reklamation och konstaterande av fel som beskrivits i en tidigare artikel om upptäckt av dolda fel. Viktigt att komma ihåg är dock att man inte omedelbart har rätt att kräva prisavdrag för felet. Säljaren har rätt att få möjlighet att avhjälpa felet. Först om säljaren avböjer sin möjlighet att avhjälpa felet eller vägrar acceptera att fel föreligger kan prisavdrag krävas. Man kan i det fallet själv åtgärda felet och kräva ersättning av säljaren.

Av Juristpunkten