Som plåster på en bruten arm

Under det senaste året har bostadspriserna ökat med 10-15 procent för bostadsrätter och villor. Ökningen är betydligt kraftigare än vad någon hade kunnat tro men i backspegeln ter sig utvecklingen inte särskilt överraskande. En stark ekonomisk utveckling, en förhållandevis låg uppgång i arbetslösheten samt låg ränta är alla faktorer som pressat priserna uppåt. När nu större delen av västvärlden möter fallande bostadspriser har en debatt uppstått om den svenska prisbubblans vara eller icke vara. En mycket viktig och relevant debatt men som tyvärr har fått väldigt begränsat fokus med enkelspåriga förslag till lösningar som snarare angriper symtomen än de ursprungliga problemen. 

Det finns tre huvudsakliga anledningar till att priserna stigit kraftigt under de senaste 10-15 åren. Utbudet har varit för lågt i förhållande till efterfrågan i attraktiva områden, reallönerna har ökat och boendekostnaderna sjunkit på grund av låga realräntor och minskad boendebeskattning. Bostadspriser, och även bostadsbyggande, drivs på en fri marknad huvudsakligen i samspel mellan utbud och efterfrågan. De förslag som nu diskuteras begränsar främst möjligheterna att efterfråga en bostad. Det talas däremot tyst om den andra sidan av myntet, nämligen utbudet, där de stora problemen finns. Sverige har sedan den förra finans- och fastighetskrisen i början av 90-talet byggt minst bostäder i hela Europa. Anledningarna till det extremt låga bostadsbyggandet i Sverige är främst: 

1. Innan 90-talskrisen hade vi ett kraftigt subventionerat byggande kombinerat med stora ränteavdrag för hushållen som verkade både utbuds- och efterfrågestimulerande. Omläggningen av skattesystemet och slopandet av statliga stöd ledde till att bostadsbyggandet sjönk med 80 procent på bara ett fåtal år. Detta förändrade förutsättningarna för byggmarknaden drastiskt. Flera byggare gick i konkurs och en generation av byggnadsarbetare gick förlorade. 

2. Starka aktörer i flera led av byggkedjan där alla försöker få sin bit av kakan samtidigt som det finns en stark efterfråga från konsumenter för bostäder i attraktiva lägen vilket driver upp kostnader och priser för nybyggnation. Stora prisökningar och svag produktivitetsökning är något som kunnat observeras under många år. Prisökningar och väldigt markanta skillnader i betalningsvilja mellan olika platser gör att det inte är lönsamt att bygga i mer perifera lägen. Detta gäller speciellt hyresrätter då det kan vara svårt att ta ut den hyra som krävs. 

3. Intresset från utländska aktörer att komma in på marknaden är dessutom svagt där en anledning kan vara de osäkra förutsättningarna som råder kring marknadens framtida spelregler. Socialdemokraterna har talat om att återinföra investeringsstöden och behålla bruksvärdessystemet medan Alliansen för en alltmer avreglerande linje. 

4. En annan faktor är de stora möjligheterna till att överklaga och förhala planprocesser. Devisen ”Not-In-My-Backyard” kommer alltid att finnas och det gäller därför att se till att det finns tillräckligt många byggklara tomter så att produktionen inte hämmas, trots överklaganden. I dagsläget skapar alla överklaganden osäkerhet och driver upp kostnaderna. 

Resultatet är en svag konkurrens mellan bostadsbyggarna och för få byggnadsarbetare för att det ska vara möjligt att hålla byggkostnaderna nere när aktiviteten närmar sig 30 000 bostäder per år, något som exempelvis Finland klarar av med hälften så stor befolkningen. 

Det finns således en stor förbättringspotential för att förbättra förutsättningarna för utbudet av nya bostäder. Det är inom detta område de stora utredningarna borde göras och de behöver göras snarast. En bra start vore att öka anslagen för att höja takten i framtagandet av nya planer och byggrätter. Dessutom skulle det finnas långsiktiga vinster i att enas om en bostadspolitik som sträcker sig över partigränserna. Ytterligare en viktig aspekt vore att utöka målbilden till ett kvantitativt mål för bostadsbyggandet, inte bara ett kvalitativt. 

Vill man begränsa ”bubblans” tillväxt och skapa fallande priser är det lätt gjort. Höjs räntorna samtidigt som man begränsar möjligheterna att låna (genom att införa lånetak och amorteringskrav) och höjer kostnaden för kapital (genom begränsningar av avdragsrätten) kommer vi garanterat att få fallande bostadspriser. Regleringarna måste därför noggrant analyseras innan de införs och de får inte komma med för täta intervall. Det viktigaste, och hittills negligerade arbetet återstår dock, att skapa goda förutsättningar för nyproduktion av bostäder till rimliga priser. Annars kommer vi att få ytterligare snedvridningar av bostadsmarknaden längre fram i tiden. Att konsekvent straffa den delen av den fria marknaden som verkligen fungerar är inte rätt väg att gå på lång sikt. Bostäder är den viktigaste delen av ett lands infrastruktur och på lång sikt kommer de låga nivåer av bostadsbyggande verka hämmande för tillväxten. Målet bör vara att öka utbudet så pass mycket att balans kan nås mellan utbud och efterfrågan. Det är det enda sättet att skapa en långsiktig och stabil utveckling i bostadspriserna över tiden. Att fortsätta att med att begränsa prisutvecklingen med efterfrågerestriktioner är som att sätta plåster på en bruten arm.